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วิวินาวิ ลอสแอนเจลิส
居住用不動産の売却 体験教えてください

สนทนาฟรี
#1
  • 歩ける中におじ捨て山に
  • 2013/12/29 11:55

LAの田舎町 年金サバイバルのスルメ爺さんです。

この一年で。。経済環境が変わり。。

枯れ草人生にも少し色気が出てきました。
年寄りの興味は健康とお金です。

家の値段が約30％以上
ドルが対円で約30％上昇し

LAの不動産を売却し円で保有（ドルはもう十分あります?）し、
おじ捨て山に向かう頃までには 日本に永住を考えております。

居住用不動産の売却体験を教えて下さい。

①日本のように 専任仲介（神戸で大失敗しました）または数社専属仲介
等 選べるのでしょうか?

②売り出し価格は zillow のzestimate評価額以下で近隣のforeclosed? forclosure
より高め。。。で考えています。

また、
③ 売買契約と家の引渡しの時期。買主に家を明け渡す時期
住みながら売りに出したとき等。。。


資産家 や投資家の方でなく
一般の勤労者のかたで
ライフサイクルの流れで売却された方の体験お願いいたします。

世間知らずのお人好し爺さん?にアドバイス下さい。

#2

＞年寄りの興味は健康とお金です。

年寄りの興味っててっきりなまんだぶなまんだぶで成仏を考えるのかと思った。
そのうちおなごに向かうのじゃろか。

欲の顔がつっぱてると成仏できんぞよ。

#3

取り合えずば、腕の良い不動産屋を探すことが一番重要だと思います。
口コミでもいいし、オープンハウスも見に行って、そこの不動産屋としゃべってみても良いです。 今までの実績や質問に対する回答を聞いて判断するしかないですね。

①売る側の不動産屋は専任になり、確か6ヶ月間は変更出来なかったと思います。 売れた時のコミッション（通常６％）も売る側が支払います。 これらは全て契約次第なので、一定ではありません、交渉次第です。

②売り出し価格は、取りあえずは書かれている程度で良いと思います。
早く・高く売るためには、ある程度の家の手直し（ペイントなど）をした方が良い場合があります。 なれた不動産屋なら、その点もアドバイスしてもらえると思います。
オープンハウスをする時などは、家の中の荷物も整理して、なるべく生活感が無い状態（ホテルの部屋の様な感じ）にしておくと良いです。

③売買契約と家の引渡し時期に関しては、予めこちらの希望を買い手に伝えて了解を取ればどうとでもなりますが、その分良い買い手を逃す可能性も増えます。
ですので、エスクローがクローズする前に引越しできる状態にしておくのがベストです。 でも、エスクローに入っても、クローズしないケースもあるので、とても不便だとは思います。
あと、エスクローがクローズした後も一定期間家を買主からレントするオプションも在りかと思います。 この場合は、おそらくモーゲージの支払い分ぐらいのレントは出さないといけなくなると思います。

#4

ルーシー３ さま。。
誠にありがとうございます。
大変参考になりました。


>実績や質問に対する回答を聞いて判断する
なるほど。。オープンハウスを見に行って話す。。
素晴らしいアイデアです。

＞売る側の不動産屋は専任になり、確か6ヶ月間は変更出来なかったと思います。
まずは腕の良い不動産屋さんを探すことですね。
半年は専任になるのでしたらなおさらですね。


＞生活感が無い状態（ホテルの部屋の様な感じ）にしておくと良いです。

なるほど、イメージが大事ですね。

＞エスクローがクローズする前に引越しできる状態にしておくのが＞ストです。

この辺勉強しておきます。

＞エスクローがクローズした後も一定期間家を買主からレントするオプションも在りかと思います

凄いアイデアですね。
LAには日本と半年毎の滞在ですので時期によりレントしなければ
ならない時も出てくるかもしれません。
LAではこの一軒しか所有していませんので。。

年金生活ですので
①プールの水は抜いて 水代やヒーターガス代節約してます

売るときはプールは張り替えたり、ヒーターやフィルター装置を換える等どうすべきか。。不動産屋さんに聞いてみます。

張替えだけで 3000ドルはかかるらしいです。もっとかな?

② 同様に水の節約で庭の芝生を綺麗な最近の人工芝にしようかな
と思いますが。。これもプロの人に聞くことですね。


価格設定は 私の想定でokがでました。
勉強?した成果です。

あらためて
ルーシー３ さま 本当に有り難うございました。

#5

#2 さま

御関心有り難うございます。
○○○は卒業しました。

そちらにお金を使う人はバカです。
私も。。そうでした。

天国と思えた入り口もいつの間にか
戻れない地獄の袋小路へと誘導され。。

授業料はたっぷり納めて卒業しました。

お金はそれ以外の人
自分にとって良い人の為に使うのが一番で
満足感があります。

#２さまは 若く裕福で素敵な方でしょうから
思う存分○○○を堪能されて下さい。

#6

LAの居住用不動産の価値ですが

家の築年数は余り大きく価格を左右しない気がします。
日本よりも。。ですが。

いわゆるLOCATION が第一でしょうか?
便利さ 治安の良さ。。等

ルーシー３ さまのご指導に気をよくして
先ほどzestimateチェックしてみました。

最新の近隣の先月の取引価格をみると（すぐ売れました）
zillow のzestimateよりも二割高く売買されてました。
zestimateには約一ヶ月遅れで掲載されるんでしょうか?

実際の取引価格でzestimateもupdateされるのでしょうが。。

他に参考になる zestimate以外のページはあるでしょうか?

ご存知の方いらっしゃいましたらお教えいただけたら幸いです。

#8

トピ主様、下記の件、説明が不十分で誤解さたと思います。

レントはエスクローがクローズしても引き続きその家に住む為のオプションです。
通常は、次の引越し先が決まるまでの繋ぎの目的でレントします。
ですので、日本住んでたまにLAにきた時だけレントする言う事は出来ません。

＞＞エスクローがクローズした後も一定期間家を買主からレントするオプションも在りかと思います

＞LAには日本と半年毎の滞在ですので時期によりレントしなければならない時も出てくるかもしれません。
＞LAではこの一軒しか所有していませんので。。

#9

＞天国と思えた入り口もいつの間にか
戻れない地獄の袋小路へと誘導され。。

そうかそのうち１本の蜘蛛の糸が天国に導いてくれよう。

爺爺婆婆は明日ぽっくり逝くかも分からんのじゃよ。

心霊写真に写り込みそうやな。

成仏できるように祈ってやるよ。なんまいだぶなんまいだぶ。

#10

#8 ルーシー３ さま

アドバイス有り難うございます。

必要になったらレント代でmonthly apart

必要な時に借ります。

ルーシー ３さま

本当に有り難うございます。

心より感謝申し上げます。

この掲示板で相談して良かったです。

２０１４ ルーシー ３ さまの
ご多幸 ご発展をお祈りいたします。

#11

①日本のように 専任仲介（神戸で大失敗しました）または数社専属仲介
等 選べるのでしょうか?=交渉次第。でも不動産屋は当然専任を希望します。90日以上の契約はやめたほうがいいですよ。長くて売主に得な事は一つもないですから。

②売り出し価格は zillow のzestimate評価額以下で近隣のforeclosed? forclosure
より高め。。。で考えています。＝不動産屋、最低３人をインタビューして、それぞれの意見を聞く。 Zillowは地元の特徴を把握していないこともあるので、ちょっとした目安と考える。 Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅの値は現地を良くしらない不動産屋を雇って銀行が決めることがおおいのでそんなにあてにならない。

③ 売買契約と家の引渡しの時期。買主に家を明け渡す時期
住みながら売りに出したとき等。。。＝交渉次第。 ただ、一般的に買い手はにローンの締結日の締切りがあるので、あまり先延ばしはできない。 私が買ったときはエスクローがクローズした後は１日ごとのレンタルを払ってもらうことにしました。

コミッションも５～６％でなく、ぐっと低いブローカーもいます。低ければサービスが悪いわけではないので、信頼できそうなエージェントが見つかるまで（過去の業績と、インタビューまでにどれくらい宿題をしてきたかも見分ける素材となります）じっくりと探すのがいいと思いますよ。

プールは水がないと機能しているかチェックできないかも? お金はかけないほうがいいですが、 芝生はかなり見栄えに影響するので緑の芝生用のペンキみたいなのを業者にたのむのが一番安いかも。 アストロタ~フは家の値打ちを上げることはないと思いますよ。

#12

#11さま
本当に有り難うございます。

＞でも不動産屋は当然専任を希望します。90日以上の契約はやめたほうがいいですよ。長くて売主に得な事は一つもないですから。

神戸で家を売ったとき 専任のMホーム業者が連れてきた
お客がサクラでした。
家をろくに見ずに 家族を連れてくるわけでもなく
あっさりと。。。素人だます悪い業者でした。

専任期間を延ばすだけの作戦でした。

後にT リバブルで売却しました。
90日までの契約にします

＞コミッションも５～６％でなく、ぐっと低いブローカーもいます

交渉してみます

＞不動産屋、最低３人をインタビューして、それぞれの意見を聞く。 Zillowは地元の特徴を把握していないこともあるので、ちょっとした目安と考える。 Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅの値は現地を良くしらない不動産屋を雇って銀行が決めることがおおいのでそんなにあてにならない。

ここもまた非常に参考になります。
なるほど。。。なるほど。。です。

＞プールは水がないと機能しているかチェックできないかも? お金はかけないほうがいいですが

今はお金をかけないでその分値引きで対処します


＞芝生はかなり見栄えに影響するので緑の芝生用のペンキみたいなのを業者にたのむのが一番安いかも。 アストロタ~フは家の値打ちを上げることはないと思いますよ。

芝生はポイントですね
アドバイス有り難うございます。
ガーデナーが今のところきちんとやっていますが
茶色化したところは アドバイスどおり業者にやってもらいます。

#11 さま ルーシー３さま

本当に有り難うございます。

売却のプランが少しずつ出来てきました。

良い 新年をお迎え下さい。

#13

不動産売却を考え始め、でネットを見始めてビックリしました
ヒマな時 zillow を見ていて。。

住所がわかれば
現在の評価額
賃貸に出した場合の相場

はもちろんのこと

過去の取引年月 売買額 がわかるんですね！！

また 固定資産税や所有者までわかる。。。
さすがアメリカ！！です。


ところで不動産の納税済み確認はネットで調べたのですが
まだ出来ません。

どなたかご存知でしたら教えてください。
ネットでは出来ないとしたら他にどんな方法があるでしようか?

#14

私はロスで個人で不動産会社をしています。
カリフォルニアの不動産販売は日本と異なります。
まず、手数料ですが、売り手が全額支払うことになっています。
従って、あなたが、家を買った時には、手数料を支払っていないはずです。

適正価格の決定の仕方は、物件件位置から１マイル四方の範囲で過去六ヶ月以内に売れた、物件の販売価格を基本としてあります。
それより高いと、担保価値がつかないので銀行がローンを発行しません。
フォークロージャーの価格も、これから販売する物件の価格に影響いたします。

#15

#14 名前：いしじま かずゆき さま

プロの方からのアドバイス有り難うございます。
おっしゃる通り購入時には仲介手数料は払いませんでした。

日本の仲介料は高すぎます。???

適性価格の決定方法良くわかりました。

お忙しいところありがとうございました。
心より感謝申し上げます。

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