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비비나비 로스앤젤레스
クレジットスコアを上げる為の良い方法について教えて下さい

고민 / 상담
#1
  • popchan
  • 2015/05/05 11:35

米国にて、アメリカ人夫と結婚し１年になります。お恥ずかしい話なのですが、最初４０％をdown payment し家を購入しようと思いローンの審査をしたのですが、夫のクレジットスコアが悪いと言われ ６０％down paymentしても残金のローンは無理との事で、一旦家の購入は諦め、これからスコアを上げるのに構築を始めようとしているのですが、２年はみた方がいいと言われました。

夫のクレジットスコアが悪い原因には クレジットカードの支払いが８ヶ月前の時点で、４ヶ月間遅れていた事が原因していました。今は全て返済済みです。

それが原因で クレジットカードを作る事ができず、セキュアドカードを作り１からクレジットスコアを作るしかない。。と考えていますが、それは夫のクレジットスコアが上がるという事で、私のクレジットスコアも上がるわけではないのでしょうか。。また、私は専業主婦である限り夫と共有のクレジットカードしか持つ事ができないという事でしょうか。。

今回の件でもしも私が米国での収入があり、私のクレジットスコアが夫よりも良かった場合、ローンは組めたのでしょうか。。

もしそうならば、私は自分のクレジットスコアを持つために ここアメリカで個人事業をはじめようと考えています。 私は日本で２１年間個人事業をしており３箇所からの収入があります。そのうちの１つを米国の売り上げにする事もできるのですが、私のクレジットスコアを上げる為に、日本での売り上げをアメリカでの売り上げに切り替え アメリカで個人事業主になる方が 主人よりもはやくクレジットスコアを上げる事ができるのか。。

初歩的なご質問で申し訳ありません。。

お分かりの方がいらっしゃいましたら教えていただきたく、どうぞよろしくお願いいたします。

#2
  • shall we 断酒
  • 2015/05/05 (Tue) 16:24
  • 신고

購入にあたり
realtor 選びが大事です。（体験から）

①realtorのオフィスに系列のファイナンス会社と系列の
escrowオフィスを有していること。
事前にrealtorとよくスコアについて相談しましょう。彼らは良く◎仕事ができます。
またselllerをある程度抱えているrealtorがお勧め。
購入オファーからローン審査 家のapprausal inspection等グループ内でスムーズに行きます

②私の場合購入オファー時奥様の名前でローン申請されていました。最後のescrowに入った段階で旦那さんの名前が並列に記されていました。

③ 数年間（二年間）家の購入実績がなければ
FHA ローン使えます。
金利hは安くかつ上限が定められており downpaymentは３％でokです。

●それとFHAはクレジットスコアは考慮しません。

④アメリカは契約書社会です。
realtorのおいしい話は口先だけです。すべては契約
分厚い契約書類はすべて訴訟の場合のためだといっていました。
アメリカン特に女性のrealtorは凄腕が多いです。

●結論としてFHAローン購入者に売却するとselllerのほうに負担がかかりました。。
foreclosure short sell 物件には適用されず 状態の良い物件のみFHA使えます。
タイトルにFHA ok ready to close immmediately VAokと
物件紹介してあればokです

#3

収入がない個人にローンはでません。 JointのTaxReturnで収入があっても、ローン申し込みでその半分を収入と見てくれるわけではありません。 クレディットカードは収入があり、クレディットヒストリーの良い配偶者が作り、どちらもない配偶者を加えることはできますが、お宅はこれにはあてはまりません。 奥さんが、セキュアドカードを作り１からクレジットスコアを作るしかない=>正解です。
破産してるわけではないので、未払いの記録などは１年もすればほとんどスコア―に影響しなくなります。
コツは、毎月請求残高をゼロに近くするためにClosingの日の頃に支払いをすることです。毎月締め切りまでに全額払っても、Balanceとして記録されるからです。

それよりも、将来ジョイントのカードやローンを組んだ場合、夫がお金にリーズであればしっかり支払いの確認をしないと自分のクレディットまで悪くなります。

#4

借金をした事が一度もないのでクレジットスコアの良し悪しとは
無縁です。

家も車もあれもこれも現金買い。 借金がない人はスコアが低いなどと
知ったかぶりを言うやつが多いがレポートとったら３社
すべてが、８４０以上。
３枚のカードの請求がきたらその日のうちに全額支払うからでしょう

#5
  • shall we 断酒
  • 2015/05/05 (Tue) 21:32
  • 신고

６０％のdownpayment用意できるのでしたら
少し郊外 少し古いか小さな住宅をその手持ちのキャッシュで購入されたらどうでしょう。

escrowも早くcloseできますし早目にキャッシュご所望の
selllerもおられると思います。
これから金利もあがりそろそろ価格も頭打ちですので
また、購入住宅もローンがなければ値上がりでいつでも売れます。

二年以上居住すればcapital gain にはtaxかかりません。
日本人でGCなければcapital gain taxは１３．３％が
total sale priceからescrowでholdされます。
（日本人のLAセカンドハウスと言うこと）

property tax やinsuranceその他管理費購入価格の５％くらいは
毎年かかるので
キャッシュがあればローンなしで買われるのも良いのかとと。。。

クレジットスコアは金融資本の企みです。

#6
  • fiesta
  • 2015/05/05 (Tue) 21:47
  • 신고

#4
＞借金をした事が一度もないのでクレジットスコアの良し悪しとは無縁です。
＞３枚のカードの請求がきたらその日のうちに全額支払うからでしょう

カードを使用しているということは一時的にでも借金をしているということです。
その借金と支払いの繰り返しであなたのスコアができたのです。
全額支払いでもミニマム払いでも遅延せずきちんと払っていればスコアに与える影響は変わりません。
スコアを決める要素は多岐にわたり、支払いはそのうちの一部なだけなので。

#7

我が家の場合、夫婦共クレジットスコアーがすごく高いのですが
家購入の際は、夫の名前でローンを組みました。

もし奥様のスコアーが宜しければ、奥様の名前だけでもローンを組めるはずです。

クレジットカードは夫婦共通のカードも、私だけのカードも持っていますので
奥様だけのカードも作れますよ。
銀行に、奥様名義の口座をおもちでしたら、銀行のほうからオファーがあるはずです。
私だけのカードは、銀行のほうからオファーがあり、そのとき作りました。
ちなみに私は専業主婦です。

#9
  • shall we 断酒?
  • 2015/05/07 (Thu) 12:55
  • 신고

ミリタリー関係でしたらVAローン

それ以外はFHAローンがベスト！！（SELLLERがOKすればですが）
政府保証 金利上限あり クレジットスコア考慮せず
半年延滞もOK DOWNは３％
但し、二年以内に家の購入実績がないこと。

売り手にはつらいFHA
契約書類が多い
ESCROWに入ってからFHAローン申請
ESCROW最終段階のAPPRAUSALでローン金額が決まる。

契約売却価格とAPPRAUSALに差があると
結局BUYER指名のオフィサーのAPPRAUSAL価格
まで下げられてしまう。（BUYERはにっこり）

●realtorの口約束は絶対信用しない事
CAR登録を確認
一般の契約書はCARのホームページに見本あります。
事前に勉強して契約書はサイン前によく読みましょう

#10

＃５さん

キャピタルゲインは夫婦で＄５０万以上利益があるとかかりますよ。 また税金を州税もかかります。
家の固定資産税は２％ちょっと、保険は家によりますが＄８００
から＄１２００ぐらいだと思うので、せいぜい３％ぐらいでしょー。

普通 ６０％も頭金いれたら、クレジットスコアーが７３０以上
ならローン受けられるとおもいますが。よほど収入が少ない場合
は別ですが。

クレジットスコーアーをあげるには、まずクレジットスコア会社
から今あなたのクレジットはどうなっているか調べて、悪いのを
直すことですね。 以外と小額のバランスが残っていて、それが、スコアーを悪くしている場合があります。

#11

銀行の住宅ローンの判断基準は、過去３年の収入と、クレジット
スコアーです。

今は日本の収入もアメリカで報告しなければなりません、
税金も取られます。きちっと報告してないと、自分で報告しても
銀行は認めてくれません。

家の名義が二人の場合、二人ののクレジットスコアー調べられますよ。

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