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หัวข้อประเด็น (Topic)

วิวินาวิ ลอสแอนเจลิส
土地について詳しい弁護士さん?

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • ドライブウェイ
  • 2012/05/24 10:17

現在、うちで使用しているドライブウェイの土地は数年前に、家のオーナーさんがTAXを滞納したため、市に差し押さえられ、その土地がオークションにかけられ、他の人の土地になりました。その土地は小さくうちがドライブウェイとしてしか使用できないような土地です。しかし、ここを通らなければうちからストリートへは出れません。
先日、この土地を買ったという人と、そのリアルターらしき人がうちへ来て、「この土地は彼の土地だから、使用しないでください。使用するならば買って下さい。」というようなことを言ってきました。何年も前から、この土地はドライブウェイになっていてこの家を購入した人は使ってきました。こういう場合、どこへ相談したら言いのでしょうか?
弁護士さんでしょうか?わかる方がいらっしゃいましたら、教えてください。

#2

ドライブウェーとして何年も使ってる土地はEasementとなっていますので、トピ主さんがこれまでの様に使う権利があります。

市役所か警察に相談なさったらどうですか。

その土地を買った人もおばかですよね。建物だって建てられないし、使用権はトピ主さんにあるしで、何にも得なことはないです。

#3

＃２の通りEasement（地役権「ある土地の所有者がこれに隣接する他人の土地の一部を特定の目的に使用しうる権利､特権または権益」）です。地役権の利益を受ける人を「Dominant tenement」、地役権を提供する側を「Servient tenement」と言います。あなたはDominant tenementとして法律上守られていますので、この土地を購入することなく従来通りDrivewayとして使用できます。

#4

Easementは数種類ありますが、、カウンティーに登記されていないものは （by permission, by prescription などにより確立されていたもの）はオーナーが変わればまず無効となります。 登記の有無はDeedを確認すればいいのですが、素人には読んでも意味がわかりません。 カウンティーのオフィスとかTitle Insurance を発行した会社に聞いてみれば教えてくれるかもしれません。 登記されていたらずっと使用する権利があり、新持ち主はドライブウェイをブロックすることはできません。Easementが登記されていないなら、不動産弁護士の中でもEasement専門の人を探し、申請手続きしてもらう必要があると思います。 申請してもおりないとか、買い取るほうが安いといわれるかもしれません。 登記なしでは当面は勝手に使用できるとしても将来家を売りにくいかもしれません。 弁護士に相談したついでに、家からストリートに出るのに必要なのにEasementが登記されてないことを指摘してくれなかった不動産屋（その家の購入時の）にも責任を取らせることも同時に相談されたらどうでしょう。

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