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トピック

びびなび 洛杉矶
コンドミニアムの購入。

自由谈话
#1
  • 不動産
  • 2005/11/10 02:35

近い将来2brのコンドミニアム、またはタウンハウスの購入を考えているのですが、物件探しは何から初めていいのか、さっぱりわかりません。
TorranceやIrvineの方では日系の不動産屋さんもあるようですが、購入はSFVの辺りを考えています。
経験者の方や、不動産に詳しい方、物件探し方等アドバイスいただけると助かります。
また頭金ゼロでもクレジットが良ければローンを組めるようですが、通常どのくらいの額を入れるのが良いのでしょう？もちろん多く用意できたらそれに越した事はないと思うのですが、皆さんは頭金にどのくらいの額を入れて買われましたか？
ご意見お待ちしています。

#7
  • ほほにく
  • 2005/11/11 (Fri) 09:35
  • 報告

また来ました。
＃２にも書きましたが、エージェントのレートというものには二通りあります。
まずコミッションは買う時には不要ですよね？と最初に念押ししておきましょう。
それからエスクローのescrow fee (or closing cost)は幾らくらいですか？という質問もしておくことを勧めます。
南加では、コンドでも$400,000近くまで相場が上がっていますから、仮に「そうですね、物件取得価格の2〜3%くらいと思っておいて下さい。」なんて言われると既に$8,000〜$12,000くらいの金額の話になります。
売却時に負担するCommissionは物件価格のＸＹＺ％という形でシンプルに計算できる事が多いですが、escrow feeは、それほど物件価格に左右されません。
今お話されているような物件なら$5,000〜%$7,000が相場です。
日系or非日系での差というお話なら、commissionでは差は無いと推測します。
closing costに関しては、日系とか非日系ということよりも、エージェントを仕切っているブローカー会社の方針とかの方が大きく影響すると思います。
最初の時点で何社か当って、honestでhard workingで、reliable & dependable、そして一番大事なtrustworthyなエージェントを探すことだと思います。
そして＃３さんの言う通り「この人！」と決めたら、二股かけずにその人と二人三脚というのが正解だと思います。
日本人orそれ以外という区分けで一般化は難しいでしょう。
まず何人かのmortgage lenderに「owner occupyのコンドorタウンハウスを探してる。　ダウンで用意できるのは＄ＸＹＺくらいで、プラス＄ＡＢＣくらいのclosing costは自己資金で行ける。　相場は$400,000くらいだと思うので、差し引き＄ＸＸＸくらいのline of credit(loan approval)がもらえないか？」と聞いてみたら如何です？
そうするとＳＳＮを教えてくれ、から始まって根掘り葉掘り電話で聞かれます。　
過去２ヶ月間のbank statementを出せとか、VISAのコピーを出せとか、application formにサインして送り返せとか･･･。
だいたいメールとファックスで、２〜３日後には、どんなプログラムが可能か連絡が来ます。
まずローンをsecureすることが第一です。
あ、でも先にreliableな不動産エージェントが見つかったら、その人のreferrelを紹介してもらう手もあります。
その方が楽と言えば楽ですけど。
またはlenderを先に決めて、そこからエージェントを紹介してもらうこともできます。
あなたのニーズに応えてくれる、confortableにco-workできるプロフェッショナルを探すのが一番大変なお仕事だと思います。
性格的な相性もあるでしょうし大変ですが、パートナー(不動産エージェント＆レンダー)選びは妥協せず頑張って下さい。

#8

たまねぎさん、折角メールアドレスまで教えて頂いて大変感謝です。
ビビナビを通してメールしようと心みているんですが、なぜかエラーがでて先に進めません。もし良ければ、こちらもメルアド載せましたので、メール頂けると嬉しいです。

#9

エージェントは腕のいい人から悪い人まで様々です。また、本当に親身になってあなたの物件を根気よくとことん探してくれる人もいれば、適当なものをうまく買わせてしまおうという人もいますので、エージェント選びは慎重に行って下さい。

家の売買の際のコミッションは普通、売り手と売り手のエージェントの間で、家の売値の何パーセント（相場は平均５％くらい）という形で契約されます。売り手のエージェントはその中から更に何パーセントかを買い手のエージェントに支払います。買い手のエージェントはこの物件を買わせれば自分にどれだけのコミッションが入るか事前にわかりますので、当然自分に払われるコミッションが高い物件を売ろうとします。

私はいままで何度か物件の売り買いをしてきましたが、やはり信用できる人からの紹介がいちばん安心できるでしょう。それでも必ず最低３人のエージェントと面接をして、自分のニーズに本当にあった信用できるエージェントを探して下さい。最初の面接はだれでも大抵無料ですし、複数のエージェントと面接をしてその中から選ぶのだと最初から正直に伝えた方が、断る時も断りやすいです。

エージェントと面接の際には次のことは必ず聞いて下さい。

カリフォルニアの不動産ライセンスは持っているか？（証書を見せてもらう）
あなたが物件をさがしているエリアでの経験は豊富か？
エージェント歴は何年か？（もちろん多い方がいい）
過去の契約物件数（売り手側と買い手側両方）（一般的には数が多い方が優秀）
最近３年の契約物件数（一般的には数が多い方が優秀）
実際の顧客に連絡をとって評判を聞けるか？

誰も紹介してくれるあてがない場合はこちらのウェブサイトがおすすめです。
www.homegain.com
こちらのFind & Compare REALTORSというところでBuyerとして登録しエージェントを探します。どのエリアでいくらくらいの物件をさがしているかをインプットしておくと、あなたの個人情報が相手に見られることなく、登録しているエージェントが「ぜひ私を雇って下さい」という売り込みのメッセージを送ってきます。１日待てばすぐに20件くらい来ると思います。別にここから選ぶ責務は全くないので、冷やかしでやってみてもおもしろいかもしれませんよ。

最後に、よく日本人はエージェントのいいなりになってしまうケースが多いのですが、エージェントとは本来あなたのために働くことによって報酬を得るのですから、強気に何でも言った方がいいですし、気に入る物件がみつかるまでとことん探させる、くらいの姿勢で接して下さい。もちろん、気に入らなければ途中で解雇できますし、そのことを契約時に確認することも大切です。

よい物件が見つかることを願っています。

#10

皆さん、さらにいろいろな情報どうもありがとうございます！
やはり沢山のエージェントとあって自分に合う人というのを探すのが良いようですね。sasori42さん、リンクありがとうございました。今の所全く当てがないので、早速登録してみます。
また、ほほにくさんも再度の情報提供ありがとうございます。
まずレンダーにクレジットラインの確認をという事ですが、その際も何軒も聞いてみて比較してきめてもいいのでしょうか？SSNも教えなくてはいけないという事は逆にあまり聞き回らない方がいいのでしょうか？
質問ばかりですみませんが、わかる範囲で結構ですので教えて頂けると助かります。

#11

ところで、不動産って今は、買い時だと思いますか？　日本の知人からは、バブル崩壊の懸念で、ヤイノヤイノ言われますが、こっちにいると、まだまだ値段が上がるから、買っておいた方が良いのかなと、思うこともあり、正直、迷うところです。

#12

＃１１さん

場所によると思います。
場所によっては　もう上限が見えているところもありますが、LA郊外は　まだまだ上がるのではないでしょうか。とくに　SFVや　AV、FW−１０の近郊など．．．　LAは　人口上昇中です。これからもどんどん増えていくのではないでしょうか。　
それを考えると　買い時というわけではないですが、大きな損失ないと思います。（個人的に考えて。わたしに住んでいるところは　１年で平均約２５％の　不動産上昇が見込まれています。)　

#13
  • ほほにく　
  • 2005/11/12 (Sat) 22:04
  • 報告

トピ主さんへ
そうですね、セキュリティについては私はワリと危機管理意識が薄いのか、あんまり気にしたことがありませんでした。
ですので、今は銀行（モーゲージ専門のDirect Lender）とブローカーと１人ずつで、そこから増やすつもりもありませんが、当初は３〜４人に個人情報を出しまくっておりました。
もしかすると毎日のように来るダイレクトメールや勧誘の電話が多いのは、個人情報漏洩に関して無頓着すぎたからかも知れません。
ただ、建て前は銀行もブローカーも機密保持は当然の義務ですから、信じるしかありませんが。
信用できなければ、ＳＳＮなどの個人情報は出さず、そうすると話は先に進まなくなるとは思います。
そうしたリスクも多少は承知の上で人を選びながら個人情報を出して行くことだと思います。

不動産の相場について確かな情報などありません。
上がるかも知れないし、下がるかも知れない。
相場とはそういうものです。
損をするのが恐ければ銀行に貯金しておくのが一番でしょう。
あくまで一般論ですが、今後のアメリカ不動産の動向は、おおむね、以下のような見方が支配的です。

全米；
過去５年に渡る超低金利時代も終わりに近づき、一部を除き、これまでのような二桁％成長はなくなるでしょう。
物価上昇率が年率で約３％ですから、それに限りなく近づいて行くと思われます。
金利が１％上昇すると、たとえば＄３０万のローンを組んでいるとすると月額＄２５０近くも返済金額がＵＰすることになりますから、買えない人が出て来ます。
買えない人が出て来れば、今までの売り手市場の色は薄くなり、徐々に需給関係が均等に近づきます。
即ち、売る立場からすれば、買い手が買える値段まで下げてあげないと売れなくなるということです。
そうして異常な不動産高騰は落ち着いて行くだろう、という見方が支配的です。

加州；
カリフォルニア州の不動産相場の動向は、極端な憶測が乱れ飛んでいます。
まずは全米の流れに沿って、徐々にソフトランディングして行くという見方。
サンディエゴ辺りは、既に相場は横這い傾向です。
二つ目の見方は、加州は既に不動産価格がover-priceであり、日本のバブル崩壊と同様に適正価格まで下がるという見方です。
たしかに３ＢＲ／２ＢＡの一軒家がhalf million dollarsするというのは、Beverlry Hillsのような超高級住宅街は別としても、rediculousという意見も頷けます。
３つ目の見方は、加州はまだ人口が増加していて住宅の不足は解消されていないので、不動産価格も引き続き上がり続ける、という見方です。
加州については、この３つの見方が入り乱れていて、プロの人達もそれぞれの思惑や意図を多分に含んだコメントをしているので、L.A. Timesのようなメジャー誌のコラムでも鵜呑みには出来ません。
たとえば相場が下がって欲しいと望む人たちは、市場心理が冷え込むようにプロパガンダを打ちます。
価格は下がるという根拠ばかりを並べて投資家やHome Ownersに恐怖心を与え、早期にバブルを崩壊させようと画策する人も居ます。
価格が下がった方が儲かる人も居るのです。
また普通のレンダーや不動産エージェントのような人たちは、今後もbullish marketが続くというシナリオを信じたいわけですから、その説をサポートする材用ばかりを上げて投資家やhome owners(or buyers)の心理が冷めないようにプロパガンダを打ちます。
もし１００％確実に先が読めたら、誰でも簡単に億万長者になれますよ。

#14

ほほにくさん、再度ご丁寧に説明いただいてありがとうございました。

>信用できなければ、ＳＳＮなどの個人情報は出さず、そうすると話は先に進まなくなるとは思います。
>そうしたリスクも多少は承知の上で人を選びながら個人情報を出して行くことだと思います。

確かに、おっしゃる通りだと思います。
私の場合、まずはブローカー探しだと思うのですのでリスクも考えた上で慎重に探していきたいと思います。また、もしお勧めの方がいらっしゃる方がいましたら、紹介して頂けると助かります。

#16
  • SM男
  • 2005/11/15 (Tue) 16:34
  • 報告

場所さえよければ値段が落ちることなんてありえないでしょう。１０年以上住むんだったら兎にも角にも買いだと思います。実際に買ってみるまでメリットはわかりにくいですよ。
もっと早く買っておくべきだったといまさら・・・

#17

#14(トピ主)さん、
１５日の書き込み見落としていて失礼しました。
完璧な人は居ませんが、ダイレクトレンダー(モーゲージ専門銀行)とブローカー一人ずつ、「この人なら良いんじゃない？」という人をご紹介しても良いです。
メールを頂ければ。

銀行さんの方は、固いのでなかなか具体的な数字は出てきません。
最後の最後までイライラさせられますが、レートは安めだと思います。

ブローカーはイロイロと細かく数字を出してアドバイスしてくれます。
ただし、ほんの少しだけレートは高めです。

どちらが良いか、ご自身で選んでみて下さい。

#18

＃１３ほほにくさん：
「たとえば相場が下がって欲しいと望む人たちは、市場心理が冷え込むようにプロパガンダを打ちます。価格は下がるという根拠ばかりを並べて投資家やHome Ownersに恐怖心を与え、早期にバブルを崩壊させようと画策する人も居ます。」

そのようなことが可能なんでしょうか？　マーケットというのは、そういうことに影響を受けることが有り得るのでしょうか？　それとも、需要と供給だけで決まるのでしょうか？

#19
  • ほほにく
  • 2005/11/17 (Thu) 16:17
  • 報告

＃１８さんへ
本当の所は誰も性格に把握できないと思います。
膨大な情報の中から、その人が重要と信じる要素を幾つか抜き出して様々な角度から考察を加えて、最後はその人の意件が多分に入った結論が出て来る。
そういうものだと思います。
主観を完全に排除した客観性というものは、ありえないでしょう。

昔から「相場」と呼ばれるものは投資家(または消費者)心理が大きく影響します。
一代でbillionairになったバフェットという投資家をご存知でしょうか？
彼の理論は、最終的にはファンダメンタルと呼ばれる要素によって企業価値は決まるもので、割安な株は値上りし、割高な株は値下がりする、というものです。
ただし同氏も言っています。
投資家心理、特に集団心理というものは時としてファンダメンタルという客観的数字を超えた動きを市場にもたらす。
1990年に崩壊した日本のバブルが良い例です。
ファンダメンタル的には企業価値＝￥１０００程度の会社の株でも、その１０倍の株価を付けることもありました。
まさに投資家心理、特に群集心理のなせる業ではなかったでしょうか。
その結末は、皆さんご承知の通りです。
プロパガンダを打ったところで、どの程度の効果があるかは未知数です。
でもボクシングで言うジャブくらいの効果はあるかも知れませんね。

#20
  • エージェント選び
  • 2005/11/19 (Sat) 01:14
  • 報告
  • 消去

少し質問させてください。
不動産のエージェントに物件を見せてもらうと言われていますが、不動産の方に行くコミッションは売り手側負担なんですよね？
では、不動産エージェントによって同じ物件でも値段が違うという事はあり得るのでしょうか？
何軒かの不動産エージェントのウエブサイトを拝見したんですが、結構だぶってる物件が多いように思えましたので、あまりエージェンシーによって違いはないのかと思い質問しました。

#21
  • たまねぎ
  • 2005/11/19 (Sat) 12:22
  • 報告

物件は値段が違って当たり前だと思うんですけど。というのも　最初の　”いくらで　売りに出てます！”というのは　たぶん一緒だと思うんですね。でも　オファーを入れる段階で　少しでも　高くオファーを入れると　売り手側が　オファーを受け取ってくれるの可能性があるので　そこで　物件の値段の差が出てきます。


一つの物件に　多い時で　１０件以上のオファーが入ります。その中から　売り手が　この値段で売りたい　というオファーを取るのです。

私の個人的な体験ですが　私たちが見た物件の一つに　＄３２０，０００で売りに出ていたものがありました。　結局　最後は　＄３６０，０００まで上がりました。（オファーの最高値だったのでしょうね。）

エージェントの　いい悪いの違いは　そのあなたが気に入った物件を　いかに　あなたの要求を呑んで（”物件の　購入後の修理費の　売り手側の負担”など．．．)　いい値段で取引してくれるかです。
エージェントの違い時は　そこで大きく現れてきます。物件を選ぶ段階では　エージェントの良し悪しはほとんどわかりません。　ただ交渉の場になって　初めて　そのエージェントが　選んでよかったって思える人なのか　解って来ると思います。

#22
  • ほほにく　
  • 2005/11/19 (Sat) 16:09
  • 報告

エージェントというものは、特に売買当事者がその資格を持たない限り、必ず間に入ります。
つまり売り手には売り手のエージェントが、そして買い手には買い手のエージェントが付くわけです。
売り手がコミッションをカバーするのが一般的ですが、だからと言って売り手のエージェントが全額を受け取るという意味ではありません。
買い手のエージェントもタダ働きにならないよう、ある程度の金額を取ります。
一般的な相場という意味で言えば、両者合わせて物件価格の５％を売り手が払い、双方のエージェントがそれを分け合う形になります。
escrow fee (＝closing cost)は実際にエスクローが完了するまで正確な金額は分かりませんが、コミッションのスケジュールは物件価格ｘＡＢＣ％という非常に単純明快な計算式で求められるので、事前に確認しておくことが可能です。
escrow feeについては、ローン会社(銀行)と密に連絡を取ることで、ある程度の見積りを事前に取得することは出来ます。
ローン会社からgood faith estimateを取って、それを不動産エージェントに見せて「ここから大きく変わる要素はありますか？」と聞いてみることだと思います。
ここで余りにも歯切れが悪いエージェントは、もしかするとescrow feeをボッタくろうとたくらんでいるかも知れません。
前にも申し上げた通り、今はコミッションのボッタクリはかなり減ったようです。
ボッタクリを警戒するなら、むしろescrow fee (closing cost)の方だと思います｡

それから、ここ数ヶ月間のカリフォルニアの一部で見られるオファー戦争について・・・。
つい半年〜１年前までは「戦争」と呼ぶに相応しいほどの凄まじい売り手市場だったのが、ここ数ヶ月間、少し様子が変わって来たように聞いています。
asking priceを下回る価格で取引確定するケースが出ているようです。
つい１ヶ月ほど前のL.A. Timesにも載っていました。
「Ａさんは近隣の類似物件が$425,000で売れた事を知り、それ以上の値段で売ろうとしてasking priceを$445,000に設定した。　
一方、同地域(neighborhood)で同じような間取りの家を持つＢさんは相場より、ほんの少し安い$420,000をasking priceとしてＭＬＳにリスティングした。
結果、Ａさんは２ヶ月の間に４件のオファーがあったのみで、いずれもasking priceを下回っていた為、いまだに売れ残っている。
Ｂさんはリスティング後１週間の間に20件以上のオファーがあり、$449,000で素早く売却できた。」
１年前には考え難い現象だったそうです。
市場は生き物です。
エージェントにcomparable market dataを要求して見ましょう。
最新のactive/pending/soldのtransactionがneighborhoodごとに細かい分析を加えて出て来ます。
売り手も買い手もneighborhoodごとのsq-ft単価を参考にして適正な売買価格というものを想定します。
もしエージェントが資料提出を渋るようなら、何かおかしいと思った方が良いかも知れません。

#24

便乗質問ですみません。
フィアンセと共同で不動産を購入するつもりです。他人の状態で不動産を共同購入する場合と、結婚後夫婦として不動産を購入する場合とで、どういう点が違ってくるのでしょうか。
例えば、TAXとか、タイトルの持ち方とか、、、。
漠然とした質問ですみません。
ご存知の方がいらっしゃいましたらどうかご教授ください。

#25
  • SM男
  • 2006/01/05 (Thu) 02:26
  • 報告

結婚する前に買ったときはタイトルにはっきりと「シングル・マン」と明記されていましたね。何かそこに特別な意味がありそうな感じでした。

結婚してから借り入れをするついでにタイトル変更をして家内も連名になりました。

#26
  • SM男
  • 2006/01/05 (Thu) 02:32
  • 報告

comparable sale dataを使用したappraisalはかなりいい加減なものがあるみたいです。以前、ローンの利息を下げるために頼んだ査定はなんと２年前の価格をデータとして使われてしまい、不当に低い査定をされてしまいました。

#27

サインを貰っとかないとね、サインだよ！

#28

こんにちは。先日はご回答ありがとうございました。
Appraisalについて質問があります。ご存知方がいらっしゃいましたら教えてください。

例えば、あるコンドを気に入って、300,000でオファーを入れて、それが通ってエスクローに入ったとします。
買い手側のローンの会社がアプレイザルをすると思うのですが、評価額がオファー額よりもすごく高く出たりとか、すごく低く出た場合、実際の売買価格はどうなるんでしょうか。例えば（１）350,000で出た場合と（２）250,000で出た場合を例にして、おしえていただけないでしょうか。

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