표시방식
표시변경
카테고리별 표시
최신내용부터 전체표시
1. | 비비나비 로스앤젤레스 成田空港第二ターミナルでのJRパス引換所の混雑状況(581view/21res) |
질문 | 오늘 11:28 |
---|---|---|---|
2. | 비비나비 로스앤젤레스 I am Girl in Los Angeles(35view/2res) |
질문 | 오늘 11:26 |
3. | 비비나비 로스앤젤레스 高齢者の方集まりましょう!!(222kview/845res) |
프리토크 | 오늘 10:18 |
4. | 비비나비 키사 라즈 みなさんは、千葉県以外の人と一緒に木更津周辺をめぐるとき、どこに行きますか?(57view/1res) |
음식 | 어제 21:35 |
5. | 비비나비 하와이 目医者さんを教えて下さい(1kview/19res) |
질문 | 어제 19:37 |
6. | 비비나비 로스앤젤레스 ソーシャルワーカー(social worker)(56view/2res) |
생활 | 어제 16:11 |
7. | 비비나비 로스앤젤레스 独り言Plus(272kview/3639res) |
프리토크 | 어제 14:19 |
8. | 비비나비 로스앤젤레스 モービルHome(1kview/35res) |
거주 | 어제 10:33 |
9. | 비비나비 오렌지 카운티 日本への送金 $250,000(198view/2res) |
고민 / 상담 | 어제 08:56 |
10. | 비비나비 로스앤젤레스 帰国後の小切手の換金について(209view/14res) |
고민 / 상담 | 어제 08:36 |
비비나비 로스앤젤레스Loan Modification(ローンモディフィケーション)がとおりました。
- #1
-
- Loan Modification
- 2011/12/05 16:46
住宅ローンで悩んでいる人がおりましたら、参考までにと自分の経験をここでシェアさせていただきます。 我慢と時間との戦いでした。
(経過)
2009年頃から住宅ローンの返済金額が上がり、月々の支払いが困難になりました。
はじめは毎月1日の支払い期日をペナルティーのかからない15日までおくらせてましたが、それさえも間に合わなくなり、今度はクレジットヒストリーに残らないと言われる30日ぎりぎりの支払いをしていましたが、それさえもできなくなり2ヶ月に1回の支払いになっていました。
当時、ローンモディフィケーションを代行してくれるモーゲージ会社や弁護士事務所などもありましたが、まず前金の$3000が払えなかったことと、前金を払ってもモディフィケーションが完了しないという噂を聞いていたので、できる限り自分で進めることに決めました。
(解決への道のり)2010年上旬
始めはMaking Home Affordable.gov などのウェブサイトから情報を仕入れ、自分で銀行との交渉を始めました。 決められたプロセスがあるのですが、英語でのやり取りや、当時銀行自体も相当なモディフィケーションのお客を抱えていたので、なかなかプロセスが進まず1年が過ぎました。
2011年1月
結構あきらめモードで、もう家はいらねぇと思い始めていましたところ、知人からNACAのことを聞きました。 丁度その話を聞いた日にLAのダウンタウンのコロシアムでイベントをやってました。
ノースキャロライナの非営利団体でここ数年全米でモディフィケーションのツアーをしてます。詳しくはwww.naca.comで調べてください。 費用は1円も払っていません。
会場でのプロセス。
1)Work shopを受ける。(団体の説明や今の住宅ローンの問題と解決策へのプロセスなどの説明)
2)ファイナンシャルドキュメントをスキャンする。(すべて係の人がやってくれます。)
3)カウンセリングを受ける。電話越しにカウンセラーが銀行へ提出する書類(Financial Hard ship letter, Financial Statement, Profit&Lossなど)を制作してくれる。
会場の半分に円の字に机をならべ、その上に電話が100台くらいあったと思います。机に座り、電話越しにカウンセリングを受けます。2)でスキャンした書類はあらかじめカウンセラーに届いていますが、追加の書類は、その場で係員を呼び、ファックスやスキャンをして、カウンセラーに送ってくれます。
銀行提出書類の制作完了です。
4)会場の半分にはBank of Americaやその他の銀行の人が待機してます。
順番がくると3)で制作したドキュメントを片手に銀行の人と直接話をします。 早い人はここでモディフィーケーションが受理され、Happy Endingとなります。 が、自分の場合は追加書類があったためその場での解決にはたどり着けませんでしたが、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。
5)4)で解決しなかった人(自分。。。。)は後日NACAのウェブサイトでの進行状況をチェックしたり、銀行に電話をして進行状況の確認をします。
6)銀行からのトライアルペイメント(新しい支払い金額を3ヶ月間期日通りに払う)の知らせ
審査結果を元に決められた支払い金額が問題なく支払えるかを3ヶ月間テストします。その期間が問題なく終えると、最後のドキュメントが届き、サインし、ノータリーを済ませ、期日までに確実に返信します。
モディフィケーションが完了します。 やっとのことでHappy Endingです。
(まとめ)
結局、自分は2年かかりました。
自分での交渉ーーー約1年
NACAを通しての申請 2011年1月からーーーNACAの話を知人から聞いたのが、イベント2日目のお昼。会場入りしたのが午後5時、運良く前グループに潜り込み、2時間後にWorkShopを受けられる。 元々自分がいたグループは次の日までWorkshopを受けられなかったみたいです。ドキュメントスキャンをするために順番を待っていましたが、夜中12時になり、閉場。。。。
3日目(最終日)朝6時に列に並び、7時に開場入り。 10時にドキュメントスキャンが完了。
正午12時からカウンセリング開始、カウンセラーは電話越しに2時間ほど辛抱強く的確に対応してくれました。
午後3時に銀行との面接にたどり着きましたが、この日は最終日でBank of Americaとの面接は打ち切りになってました。
このとき2択を言われました。①Websiteでのフォローアップ(数ヶ月かかる)。②来週のアリゾナのイベントで続きを行う。
次の週、日帰りでアリゾナ行き、Bank of Americaの担当者と面接をしました。残念ながらこのときにApproveはもらえませんでしたが、追加書類の作り方と、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。 アリゾナまでいった価値はあったと思います。
追加書類制作と申請完了 4月
トライアルペイメント(6月から8月まで)の通知
最終ドキュメントのサイン 9月
Bank of America Websiteでの情報がアップデートされ、通常通りOnlineでの支払いが再開。11月
(銀行が行うこと。1stモーゲージ)
①利子を2%に下げ、月々の支払い(モーゲージ+利子+固定資産税+保険)が月収の31%以内になるか確認
②31%にならない場合は、支払い期間を40年に延ばす。
③それでもならない場合は、残高の一部を40年間無利子にし、残りの部分を2%40年間で月収の31%にする。
(アドバイスとプロセス中に起こった問題)
①時間はかかります。 辛抱強く
②銀行に電話をして、係の対応が雑だったら、それなりの理由をつけて、一回切り、再度電話をして相性のいい係員を捜します。 Bank of Americaの場合は日本語の通訳をつける事ができます。
③プロセスが進み、今までの銀行とのやり取りは記録されているにも関わらず、係員への質問の答えが古い情報に基づいていたりします。自分でもやり取りの記録を取り、こちらから”それはいついつの事で、前回話したときはこう言って、いまはこうなっているはずじゃないの?”とかって係員に言えるようにしておくべきです。そうすると係員が新しい記録を探します。(???)
④自分の場合は、NACAを通す前に自分でやっていたので、2つのモディフィケーション同時に進行してて、いつも銀行に電話するたびに進行内容が行ったり来たりしていて、2つの事が一緒に進んでいる事に気づくまで時間がかかりました。 後から始めたNACAは順調に進んでいましたが、その途中で、”モディフィケーションがとおりませんでした。” ”差し押さえのプロセスが始まる可能性があります。” などといった手紙が何度か来ました。 そのときは銀行に電話をし、手紙の内容についての詳しい説明、NACAを通して申請しているという事を伝えることにより、解決しました。 NACAでの最終的な書類にサインしたあとに銀行からトライアルペイメント(自分で申請してたもの)の通知がきたりして、最後まで安心はできませんでした。
(最後に)
もう少し早くシェアできてれば、参考にしていただける方も多かったかもしれませんが、自分がプロセス中で、不確実な事を公共の場にすることができなかったので、今回、この機会をもってシェアさせていただきます。自分のプロセス中にアドバイスをいただいた方に感謝しています。
NACA以外でも同じような団体もありますが、自分はNACAをおすすめします。会場ではボランティア係員の対応は皆親切でした。 会場以外での対応はWebを通してのメールのやり取りがメインとなります。会場に行く事を強く薦めます。丸一日、二日かかると思います。 Webや電話では時間がかかりすぎます。
次のイベントは確か、2月6日のサンディエゴだと思います。 詳しくはwww.naca.comを。
モディフィケーション自体、銀行が行っているもの、政府が行っているものなどいっぱいあるみたいです。1つが断られても別のプログラムを紹介してくれます。 一度断られても諦めずに何回もトライしましょう。
Webでの経験談を見ると、2%から始まり、5年後には6.5%の固定になるものやいろいろあります。 銀行がどういう判断を下すかわかりませんが、NACAの作ってくれた銀行への手紙を見ると、”固定で無理なく支払いが可能なの金額をリクエストする”と書いててくれました。
(備考:2nd ローンについて)
いまから申請を始めるために調べています。 NACAは1stのみのhelpですので、2ndは自分でやるかほかの会社を頼るかです。
2ndは1stに比べ、モディフィケーションを受け入れる銀行が少ないみたいです。
webで Second Lien Modification Program (2MP)で調べると情報が出てきます。
2ndの銀行も
①利子を下げる。
②期間を延ばす
③残高の一部分、または全部を削除するなどを行うそうです。
大事な事を書くのを忘れてましたね。。。。
以前の支払いと残高
1st Bank of America 変動利子3.75%から最高時6,5% $2000ーーー>現在 $1250
元残高 $370,000
現在 $260,000 40年 3%固定、 $110,000(40年無利子、その後バルーン)
2nd PNC ーーーこれから始めます。
Good luck.
- #10
-
あきらめないぞ さん、
来年のNACAのイベント、ドキュメントを揃えて必ず行ってください。 必ず何かプラスになります。
- #9
-
あきらめないぞ さんへ
あくまでも自分の経験を元にした素人の予想ですので、その点をご理解した上で読んでください。
$309000は1stのみですか?
例) $309000x70%=$216300
$216300(2%,40年)=$655/mo
$258+$125+$655=$1038
$1038(31%)=$3348(100% Gross)
上記がだいたい必要なGrossだとおもいます。
収入の証明の仕方。
1)給料明細
2)rent incomeは契約書と月々受け取ったチェックのコピー
3)レストランなどで給料明細の記載されていないキャッシュチップは、 自分でカレンダーを作り、そこに金額を記入。定期的にそのキャッシュを銀行ににゅうきんし、レシートを保管しておく。 これを3ヶ月続けます。
これは実際にbank of Americaから言われました。
あと自分の場合はルームメイト以外に彼女も住んでいましたので、契約書を作り、収入証明の一部にしました。
NACAを使う時でも、上記の金額を参考に証明を用意できるようにしたいた方がいいです。
注: 将来収入が増える見込みが確実にあるのなら、一時的に貯金を切り崩し、何とか持ちこたえる事が出来るかもしれませんが、その見込みがなければ、貯金をすべて使った挙句、家も手放すという事になりかねません。それだけは避けたいです。
Modificationを始めると同時に、一時的に月々の支払いを下げる申請もします。
その差額はmodificationが通った場合は、元金に加算されます。
1)どうにかして必要額の収入証明ができるようにする。
2)Hardship letterの作成(NACAが上手に作ってくれますが、)
例)
仕事を失ったため0カ月前から支払いが大変になった。 今は貯金を崩して支払いをしているが、もう限界のため、月々の支払いの調整とModificationの申請をしたい。。。。
以前の収入に戻っても支払いが大変になるのであれば、今の収入を元にmodificationを申請する方がいいと思います。
銀行は支払いが遅れ始める前に相談して欲しいと思ってます。
Good luck.
時間はかかりますが、あきらめないで下さい。
- #11
-
トピ主さん、Modificationが通っておめでとうございます。 人によって家を手放したくない理由は夫々ですが、新聞などにはCA州の不動産の値の回復は最低10年ほどかかるだろうという意見も目につきます。 思い切って手放したほうが良いかどうかを判断するのは難しいですね。
どうしても手放したくない人は、とりあえず現在どうやってModificationをパスするかという方法が色々と説明があり大変参考になりました。 ちょっと気になったのが家を貸す場合の実際のレント収入ですが、私は1年を10ヶ月でキャシュフローの計算をしています。 テナントの入れ替わりやエビクションなども想定するからです。 それと、自分が住んでいる家の一部を貸すとMofificationの目的には収入が増えていいのですが、税金上の家賃収入の申告が大変ややこしいのと、将来その貸してる部分のみ投資の損・得といった税金の計算も入ってきます。
時間をかけて書き込んでくださった分、たくさんの方がヘルプされるといいですね。
- #12
-
Loan Modificationさん親切なアドバイスありがとうございます。勿論今も収入を増やすべく必死て仕事を探しています。
来年のNACAのイベント、行ってみるかという気になりました。
- #14
-
今はどうなっているのかわかりませんが、LoanModificationとShortSaleは平行してできると不動産のライセンスを持っている人から聞いていたので出来るのかなぁと思っていました。その人はここ2年くらいは不動産とは別のビジネスに力を入れているので自分の情報は100%じゃないとは言っていたのですが・・・
でもトピ主さんの仰るように確かにLoanMod.とShortSaleの意思表示は正反対ですよね。
うちの場合はローンだけで3000ドル、それにHOAやら光熱費、保険など合わせてしまうととんでもない金額なのでやっぱりShortSaleにして早く新しい生活に切り替えるほうがいい選択な気がします。それもひとつの方法ですね。
それにしてもトピ主さんはすごいですね。専門家のような説明です。
私はわからないまま、わかっていないまま、さらに絶対にそのうち支払いできないであろうと少し考えればわかりそうなものなのに、ローンが簡単におりて家が購入できたまさにサブプライムのいい例なので・・・
今回はいい失敗・次の成功のもと(?)になったので、次は成功したいところです・・・
“ Loan Modification(ローンモディフィケーション)がとおりました。 ” 에 대해 기입한 내용의 유효기간이 끝났습니다
계속해서 토픽을 유지하려면 새로운 토픽을 작성하세요
- 가게를 검색하고 싶을 땐 <타운가이드>
-
- 台湾の病院を探すなら【世界オンラインドクター】ご相談・お問合せを承ります。
-
海外で医療を受けられる時、5つの心配事1.『病院』の心配Q1. 病気・ケガの時、どこの病院が良いですか?A1. 主治医に患者様の病状を伝え、最寄りの病院・クリニックをご紹介致します。2.『言葉』の心配Q2. 日本語が通じますか?医療通訳はいますか?A2. 日本語での予約受付を承ります。必要時は現場に医療通訳を派遣致します。3.『医療費』の心配Q3. 医療費が不安、治療にどれくらいかかりますか?A3...
+886 (967) 350-119世界オンラインドクター
-
- 중서부 지역의 이사, 택배, 물류는 크로네코야마토 시카고 지점에 맡겨 주...
-
안심의 크로네코야마토 「 장소에 배달하는 것이 아니다. 사람에게 배달하는 거야 」
+1 (630) 521-9290米国 ヤマト運輸 シカゴ支店
-
- 놀이와 체험을 통해 배움의 장을 제공하는 입하유치원이다. 대상 연령은 1...
-
입하유치원에서는 놀이와 체험을 통해 학습할 수 있는 환경을 제공합니다.
+1 (714) 557-1669立夏幼稚園
-
- 공부의 '가을' ~ ★ 🍀체험수업 ( 대면수업 & 온라인수업 ) 🍀好評実...
-
ESL Institute LA의 숙련된 강사진이 '당신의 레슨'을 담당합니다. 새벽수업 ★ 단기집중수업 ★ 토요집중수업 ★ 영어회화수업 ( 초급 ・ 중급 ・ 상급레벨 ) ★ 스페인어 ★ 한국어 ★ YUKO선생님의 고등학교 수험 영문법 대책 ★ 엄마표 영어회화 ★ 어린이 영어회화 ★ 비즈니스 메일 및 자료 첨삭 ★ 발음교정 ★ TOEIC ・ TOEFL ・...
+1 (310) 613-9414ESL Institute LA
-
- 고객의 하와이 생활을 지원합니다 | 자동차 수리 및 정비에 관한 상담 |...
-
출장 중 긴급한 자동차 트러블이나 심야나 이른 아침 트러블이 발생한 날에 정비를 받을 수 있습니다. 하와이에 거주하시는 일본인분들 중 자동차에 문제가 있으신 분은 없으신가요 ? 출장 중 긴급한 트러블, 외출하려고 시동을 걸려고 해도 시동이 걸리지 않는다, 펑크가 났다, 어디에도 대응해 주지 않는다, 일본인이 대응해 주었으면 좋겠다, 평상시 평소 정비에...
+1 (808) 824-9011TOKYO STYLE OAHU
-
- 일반 치과에서 미용 치과까지 토란스의 오다치과. 직원들은 모두 일본어를 ...
-
토란스의 오다치과에서는 일반 치과, 소아치과, 심미치료의 치료를 받고 있습니다. 자녀의 젖니부터 일본에서 받은 치료의 재치료 등도 가능합니다. 일본어로 부담없이 문의해 주시기 바랍니다. 오다치과에서는 다음과 같은 치료를 실시하고 있습니다. ◆일반치과 ◆심미치과 ◆미백 ◆소아치과 ◆의치/웰덴츠 ◆신경치료 ◆비발치교정 인비절라인 ◆구강외과 ...
+1 (310) 326-8661織田歯科医院
-
- 사우스 코스트 플라자에 프라이빗 헤어 살롱이 새롭게 오픈 ! ! 프라이빗...
-
마치 일본에 있는 듯한 세심한 배려와 미국의 친절한 접객의 콜라보레이션! 프라이빗 살롱이기에 가능한 서비스를 지향하고 있습니다. 꼭 한번 방문해 주세요. 일본계 슈퍼까지 5분 거리 ! 가족 동반 고객은 헤어컷 사이에 사우스 코스트 플라자에서 쇼핑 ! 밤에도 밝아 안심 ! 이른 아침 또는 저녁 5시 이후를 원하시는 분은 문자로 문의해 주세요 ♪
+1 (949) 771-5502Sola Salons at South Coast Plaza
-
- 포타마는 오키나와 가정에서 사랑받고 있는 '포크타마고 오니기리'를 갓 만...
-
포타마는 오키나와에서 사랑받는 '돼지고기 계란 주먹밥'을 ( 주방에서 직송하여 ) 갓 만든 상태로 제공하는 유일한 전문점입니다. 그 주먹밥은 스팸과 계란말이를 사용하고 있다. 또한, 누구나 다양한 문화의 어떤 재료도 이 주먹밥에 넣을 수 있습니다 ! 우리는 하와이 버전의 주먹밥을 제공하고 있으니 된장국과 함께 드셔보세요 !.
+1 (808) 376-0435ポーたま
-
- 유익한 해피아워를 진행 중 ! 하와이 한정 메뉴를 다양하게 준비했습니다....
-
장인정신으로 만든 정통 우동을 큰 그릇에 담아 드셔보세요. 일본을 대표할 만한 요리를 일본식 모던 분위기의 공간에서 즐길 수 있습니다.
+1 (808) 888-8559つるとんたん
-
- 생선가게 직영이기에 가능한 합리적인 가격의 스시집 Omakase Sush...
-
8월에 Marina Del Rey 지역에 오픈한 캐주얼 스시집 UO NIGIRI입니다. 특별한 날이 아니더라도 부담 없이 찾을 수 있는 스시집을 지향하고 있습니다 ! ( 물론 특별한 날에도 이용해주세요 ㅎㅎ ) 생선가게 직영이기 때문에 가능한 신선하고 합리적인 가격의 오마카세 코스를 꼭 한번 맛보시기 바랍니다.
+1 (310) 301-9100UO NIGIRI
-
- 남가주 최대 규모의 롱비치 수족관에 꼭 한번 방문해 보세요 !.
-
매일 오전 9시부터 오후 6시까지 운영 !
+1 (562) 950-3100ロングビーチ水族館
-
- 의료인 알선 ・ 이직 지원 ! 🏥미국 의료현장에서 국제간호사로 일하는 도...
-
그동안 Univaleo 그룹은 일본을 중심으로 아시아 국가들의 의료에 기여해 왔습니다. 현재 미국에서는 🏥의료 종사자 전문 인력 알선 🏥미국 의료 현장에서 일하고 싶은 여러분의 꿈을 현실로 만드는 지원을 중심으로 매일 활동하고 있습니다. 🍀 실력 있는 인재뿐만 아니라, 양질의 서비스를 제공할 수 있는 인재를 의료기관에 소개하기 위해 노력하고 있으며, ...
UNIVALEO, INC
-
- 보험은 종합보험대리점 다이와손해보험에 맡겨주세요 ! 자동차보험, 의료보험...
-
개인용, 기업용 모든 보험을 취급합니다. 보험은 만일의 사태에 대비하여 매우 중요합니다. 다이와손해보험은 고객의 니즈를 파악하여 여러 보험사 중에서 가장 적합한 보험을 준비해 드립니다. 다이와손해보험의 웹사이트도 방문해보세요 ! www.daiwainsurance.com
+1 (310) 540-8595ダイワ保険代理店
-
- 출장비 무료 ! 】어려운 일은 없으십니까 ? 정원관리부터 재택간호까지 폭...
-
정원을 손질할 수 없다, 에어컨 청소를 할 수 없다, 대화 상대가 필요하다, 쇼핑을 대신해 달라 등 어떤 상황이라도 상관없습니다 ! 여러분의 가까운 곳에서 일어나는 어려움을 도와드리겠습니다 ◎ 꼭 한번 상담해 주세요.
+81-80-1389-1222なんでも代行 とまり木
-
- '마이크래프트로 배우는' 초등학생 대상 프로그래밍 교실입니다. 무료 체험...
-
전 세계적으로 큰 인기를 끌고 있는 마인크래프트. 그 '마인크래프트'의 세계에서 프로그래밍을 배우는 [프로크라] 교실입니다. 초등학교 1학년 ~ 6학년을 대상으로 2021년 11월 개교 ! AI 시대를 살아갈 힘을 기르기 위해 초등학교에서 프로그래밍 교육이 필수화된 이 기회에 자녀에게 '재미있고 진정한 힘을 기르는 프로그래밍 교실'을...
+81-438-97-7916STEAMアカデミー