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トピック

びびなび ロサンゼルス
家を投資として買ったら

お悩み・相談
#1
  • ここちゃんず
  • 2013/04/26 08:45

不動産購入を知人に勧められていて、疑問に思う事があるので、教えてください。
よく、「今が買い時」とか、「今買わないと将来もっと高くなる」とか、「早く買っておいた方が、不動産は値段も上がる（下がりにくい）ものだし」とか、「在庫数がうんぬん」と良く聞きます。

確かに、投資として考えた時に、株の様に相場が上がったり下がったりするし、買い時を見極めて買うのはいいかもしれません。

ただ「投資」や「値段が上がる」と言いつつ、結局購入者自身がその家にすんでしまうと、いくら値段があがったとなっても、その家を売れば他に住む場所も必要だし、また買いなおすのは同じ様な金額（仮に儲かったとしても）でも、その金額で同じようなグレードの家しか買えないと思うんですが。

それを言っても、「家のグレードアップがどうの」と答えられ、しっくりいきません。

確かに、少しづつグレードアップしていってと言うのは理解できますが、それは、「住む家」としてグレードアップしているのであって、あくまでもそれが金儲けになってる投資とは少し意味が違うような気がします。

いくらタックスリターン出来るとはいえ、手数料もかかるしお金を借りればインタレストも払う訳だし。

それなのに、やたら「投資、投資」「儲かる」といわれるのに疑問を持っています。

（もちろん、「住む家」として購入する分には、納得できるんですよ。ただ「投資」に引っかかります）

でも、家を買っている人、売ろうとしている人はやたら「投資」を口にしますよね。

実際購入された方は、買う時の考えや、実際住んでからの家に対する考え方ってどうですか?
すみません、くだらない質問かも知れませんよね。
人それぞれなのは、分かってますし、自分も買うときは買うと思います。

あと、購入するとしてもまだまだ先の事だと思うので、あまり知識がないのですが、知人が夫婦間で同じ家の名義を数ヶ月おきに変更していました。それはなにか有利なんでしょうか?知人に聞いても答えがチグハグな人でよくわからなかったので。

#2
  • kuji
  • 2013/04/26 (Fri) 13:35
  • 報告

不動産屋さんも商売ですからねぇ・・

でも一昔前にカリフォルニアシティで投資しませんか? の広告には開いた口がふさがりませんでしたね。
どうせ日本に住んでる人を狙った投資物件なんでしょうけどね。

#3
  • outcast
  • 2013/04/26 (Fri) 14:55
  • 報告

さてケネス林は今どこに居るのやら?

#5

不動産投資の意味
物件が安値の時買う理由は上がる見込みが大きいからです。
住み替えがグレードアップできのですが6年~8年単位で考慮する。
物件を売る場合1人25万ドルまで無税です（30万ドルで購入が55万ドルで売れても無税です）
スローテンポなので6年～10年位は住む予定で購入を考える事
レントなら払いっぱなし何も残りませんがローンの支払いで少しずつ自分の物になると
思えば投資の意味があるのではと思いますが．．．

条件
収入によって人それぞれですがローンは大体年収の3倍くらいまでが妥当
ローンの年数は15年または30年があります
頭金は物件の３０％～４０％くらい用意すること。
レント代よりも低くローンの設定をし、無理のない支払い年数にする

これらの条件が合うようでしたら投資としての物件の購入はオススメしますが単なる今は買い時期
だからとか頭金さえあれば購入できると勘違いしている人が多いのですがローンの審査は最近
すごく厳しいです。気に入った物件があってもエスクローが降りなければ何の意味もありません。

クレジットヒストリーのポイント数、頭金の支払い額、ローンがいくらくらいならOKなのかを調べると
購入できる物件の値段が設定できると思います。

ど素人の私がいろいろエージェントから教えてもらいエスクローがクローズするまでは大変な苦労が
ありましたが実行して物件が購入できたことは良かったと思っています。

周りのうわさに惑わされず自分が買いたい時に買う（生活に余裕ができたら）と言うのもそれは
それで良いのではないでしょうか。

#4

＞さてケネス林は今どこに居るのやら?

笑える
株の神様といわれた邱永漢氏も去年亡くなりましたね。
こちらで不動産を買いなさいと当時奨励してましたが
やはり損した人も多かったと思います。

株でもそうですが買った時期もそうですがいつ売るかも
大事です。
不動産の場合は住んでしまうと売る時期に引越しができないとか
中を綺麗にしてからとか色々面倒な事があるので面倒くさがり屋さんには向かないかも?

株ならクリックひとつですので・・・

#6

不動産を持って儲かるならリアルターなんかしないで家買って金持ちになれる。不動産屋はあなたに家、売って生活してんだから、あなたが住む家なら損しても納得できるけど、物件を誰かに貸して儲かるなら、みんなしてますよ。将来物件が値上がりするなんて誰にもわかりません

#7
  • お金がたくさんあるなら
  • 2013/04/27 (Sat) 21:31
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  • 消去

不動産の値上がりはある意味賭けですが何と言ってもリスクが低く儲けが大きく期待できるので(時期を見て上がった時点で売ればいいので)お金がたくさんある人は事実、不動産をたくさん持っています。
現金でポイと買う金持ち中国人のようにね。
レントでオーナーが中国人が多いのも事実だしね。
知り合いの中国人も物件を３件持っていて貸しているので優雅にくらしています。
昔買った物件を現在のレント価格で貸しているので少しの間空き家になっても慌てずのんびりって感じみたいです。

一般の人はローンで購入するのが普通なので悩む訳ですが．．．
家のローンも使い方次第で生活が楽になる場合もあるしストレスになる場合も
あるので身の丈にあった納得のいく物件探しが大事かなと思います。

#8
  • 自宅として購入
  • 2013/04/28 (Sun) 21:04
  • 報告
  • 消去

以前に家を購入、引越ししてから管理を頼んでしばらく持ち続けていましたが、手間隙を考えると割りに合わなかったです。 自分がこまめに面倒をみるのでないと問題を生じがちだと思いました。

今は自宅として購入を考えていますが…

＞収入によって人それぞれですがローンは大体年収の3倍くらいまでが妥当
＞ローンの審査は最近すごく厳しいです

本当にそうですね。 ローンオフィサーのローン見積額を聞いてがっかりしてます。 あまりいい家は買えそうもありません。 自分の身の丈にあった家を買うか、掘り出し物を待つか、いっそのことあきらめてレンタルで気持ちのよいところを探すか…。

#9

あーーーー！＃３さん
「ドンと来い不動産」の人！
女性をはべらかしてふんぞり返っていたけど
最近見ないよねーと昨日噂したばかりでした

トビずれごめんなさい。

#10

＞あまりいい家は買えそうもありません。 自分の身の丈にあった家を買うか、

それがよろしい。

見栄を張って生きていくのは虚しい。

#11

＞どんと来い不動産

なんかありましたね、そうゆうのも(笑）


やはり、みなさんがおっしゃるとおりですよね。
ちなみに、知人はリアルタ―ではないのですが、自分が家を買った事をやたら自慢してくるんですよね。
それくらいなら、適当に聞き流してと思ってたんですが、紹介でもすれば少しマージンでももらえる契約をどこかのリアルターと約束でもしているのか、やたら勧めてくるんです。まるで、ＮｅずＭＩこうの話しでもされている感覚になります。

やはり早まって、ローンをあくせく返して後悔してる人だっていますよね、多分。
でもそうゆう人って、あえて書き込んだりはしませんよね。

#13

＞やはり早まって、ローンをあくせく返して後悔してる人だっていますよね、多分。

そうなんですかね〜この場合はモーゲッジ払わない人はレント払ってるのでは? レント代を一生懸命払うよりはモーゲッジを頑張って払う方がいいと思うのは俺だけ?
それに今時そんな無理なローンは組ませてもらえませんしね。

一度ファイナンシャルアドバイザーとやらに聞いてみて下さい、一般人の投資で最もおすすめはなんですか?ってね。

#12

＞自分が家を買った事をやたら自慢してくるんですよね。

人間とはそんな生き物。

いい所に住む、高給を貰っている、高級車に乗っている。

心が貧しいので見栄を張って生きていく。

釈迦は王族の男子で悟りを開くため出家し苦行し仏陀になった。

#14

>そうなんですかね〜この場合はモーゲッジ払わない人はレント払ってるのでは? レント代を一生懸命払うよりはモーゲッジを頑張って払う方がいいと思うのは俺だけ?

その通りだと思います。不動産は投資としてリスクが低いので安全かなと思います。
単純計算でモーゲッジを払い続けて仮に物件を売りたいと思った時点で売った場合マイナスにならなければ
住んでいる期間は無料で住んでいるようなものです。

レントだと何も残らないですがモーゲッジの場合は物件代金は手元に戻る訳ですから。
物件を購入を考える前にいろいろ勉強することも必須です。
頭金とローンのおりる額を照らし合わして考えれば失敗はままずないかなとは思いますね。

#15

家を「有益な投資」として購入するのは、やはり自分が住むのではない物件の場合になるように思います。

私がお世話になったアメリカ人不動産エージェント氏は自宅の他に4件くらいの物件を所有しており、すべて賃貸にして、収入レントを物件支払いに充ててます。
「価格の上下はあるけど、長期で見れば良い投資。将来現金が必要になれば、売るつもり。当分はこのまま所有しておく」
と言ってました。

お金に余裕の有る人が賢い投資をできるんだな～と、しみじみ思いました。

#16

<ただ「投資」や「値段が上がる」と言いつつ、結局購入者自身がその家にすんでしまうと、いくら値段があがったとなっても、その家を売れば他に住む場所も必要だし、また買いなおすのは同じ様な金額（仮に儲かったとしても）でも、その金額で同じようなグレードの家しか買えないと思うんですが。

家を購入していなければ同じグレードの家も次には買えまえせんね。不動産は長期の投資です。自分に似合ったものを購入することです。
見栄を張ればそれだけ投資として利息で無駄遣いをすることになります。
インタレスト、不動産税、保険の月々の支払が今の家賃以上にならないならば投資になるでしょう。 これからは必ず不動産は上がっていきます。 それと同時に金利も上がっていくので 無理の無い買い物をしないことだと思います。 金利が上がれば、大変なときに、これからはRefinanceはできなくなります。 この点が不動産購入にあったてもっとも現在気をつけなければならないことです。
無理の無い不動産投資をすることです。 不動産屋の言われることはあったていますが、購入したあとのあなたの支払いの問題には何もしてくれません。 手数料が入ればそれだけでいいのです。 自分で自分にあったものを手に入れることです。

＜家を「有益な投資」として購入するのは、やはり自分が住むのではない物件の場合になるように思います。

どちらでも有益な投資になるでしょう。
でも大概は自分の住むものが高い物件になるから。その利息が賃貸の家賃より高くなってしまうので投資にならないのでしょう。 見栄をはらなければ安全で立派な長期投資になるとおもいます。

#17
  • ぼちぼち投資家
  • 2013/05/07 (Tue) 16:52
  • 報告
  • 消去

＊まず、投資用によい物件が住むのによい家とはいえない。
＊不動産は値があがるというけど、売りたいときに上がってるとは限らない。
＊借家として買う場合は赤字を埋める現金がいるという覚悟も必要。
＊投資としては売って現金化するのに費用と時間がかかる。
＊SoCalは家のローンやProp. Tax、保険などを払って住むよりレントを払うほうが安いことが多い。しかも、修理やメンテに必ず費用がかかる。

他の投資にない不動産投資の一番の特典はleverage （テコの原理）がきく。 ５万ドルの頭金で５０万ドルの家を買い、Net７０万ドルで売れれば２０万ドルの利益。 5万で４倍の利益がでる。 損しても頭金が減るくらいとリスクが引い。

こんなとこでしょうか?

#18

ゼロからなにも生みません。もし資産を増やしたかったら何かに
投資しなければ、働いてレント払ってるだけです。レントはいつも上がります。下がる事はありません。

老後自分の家があってローンがなくても国の年金だけでは
生活できません。

もちろんリスクはあります。株、金、為替に投資してもリスクです。
素人が安心してできる投資が、不動産だと私は思います。

今の低金利もいつまでも維持されるとは思えません。
安い時に買って、高いときに売る。もうける種はいっぱいあります。

ただ絶好のチャンスは１年前ぐらいでしたね。

#19

投資のためとかじゃなくても、自分で住む家を買う理由は人それぞれです。

＊ 自分の愛猫のために家が欲しかった… ホントかウソか、どこかのブログでみましたよ。

＊ 赤の他人と壁を共有するのが耐えられない… 私など、これで家を探しています。 他人の騒音がだめなのです。 コンドーもタウンハウスもだめ、ひたすら一軒家だけに焦点をあてています。

＊ 家主の都合で追い出されるのに飽きた、あるいは強欲（と感じられる）な家主にへいこらするのがいや。

＊ 自分が歌を歌ったり楽器を演奏するので、他人の迷惑にならないように。 つまり好きなだけ騒がしくできるから。

＊ 子供を育てるから。 自由に庭であそばせられる、いくらでも騒いだりできる。

＊ いざお金が必要になったら売ればいい。 LA地区では毎年１０～１５％は確実に値上がりしているとリアルターさんたちはおっしゃいます。


やっぱり自分の家はいいと思いますよ～～。 この掲示板でたびたび目にする、ルームメートや家主とのゴタゴタの悩みを読むと、特にそう思います。

#21
  • 昭和の母
  • 2013/05/10 (Fri) 20:56
  • 報告

>＊ いざお金が必要になったら売ればいい。 LA地区では毎年１０～１５％は確実に値上がりしているとリアルターさんたちはおっしゃいます。

「確実に」毎年１０～１５％ですか?真っ赤な嘘ですね。今時こんな明白な
嘘を頭から信じてしまう人がいるなんて、驚きました。

不動産屋さんも、こんな嘘まで言って必死なんですかね。今は買い時でない
と解釈するべきでしょう。

#23

＞地区では毎年１０～１５％は確実に値上がりしているとリアルターさんたちはおっしゃいます。

危ない、危ない。 お宅、リアルターにうまいこと丸め込まれて、しょうもない物件を高値で買わされるんじゃないの? それにLAの家はどれも古いからきちんとインスペクションしないと、中はボロボロだったり、将来増築したくでも規制でひっかかったり…。 「ただのランチなどというものは世の中に存在しない」って言うからね。

所詮、家を買えるのはお金持ちだけ。 余裕を持って買えないのなら、家を買うのは ギャンブルと思っておかないとね。

まあ、最後の最後になって危ないと思ったらキャンセルできるからね。 無理をしないで冷静にことを進めましょう。

#22

こんなところにまで昭和の母さん出現！

＞「確実に」毎年１０～１５％ですか?真っ赤な嘘ですね。今時こんな明白な嘘を頭から信じてしまう人がいるなんて、驚きました。
＞不動産屋さんも、こんな嘘まで言って必死なんですかね。今は買い時でないと解釈するべきでしょう。


じゃあ、現実に値段は下がっているんですか? みんながなかなか競争に勝てなくて、買えない買えないって困っているんですよ。 ひとついい物件が出たら、１５～２０件ぐらいの買いがどっと入るご時勢です。 実際私も一件見に行ったら、それを目の当たりにしました。 それとも集まった人々はみんな、不動産屋が雇ったサクラだとでも?? あの人々はみんなぐるで、初心者はみんなだまされてるのかなあ（笑）。 MLS にリストされて、いいなあと思っていたら一ヶ月もたたないうちに消えていくんです。 オープンハウスをしたその日に決まったり。 何しろローンの利子が安いので、そりゃみんな買いたくなりますよ。

昭和の母さん、ご自分で今、不動産事情に手を染めていておっしゃっているんですか? でしたらありがたい忠告と受け取りますが。

#24

調べたらすぐ解る事で、毎年１０−１５％上がるというのはありえない。

２００８−２０１１ぐらいまでは毎年下がっていた。
もし２００７年に買って、２０１１年に売ってたら買った価格の
３０−４０％下がったと思うけど。

２０１２は７−１０％、２０１３は１５−２０％上がってる。
来年まで１５−２５％上がるといわれてるけど、その後はどうなるか、誰にも解らない。

２０００年前後に買った家はいま購入価格の２−３倍にはなっている。

不動産やがどうのこうのより、自分でよく勉強することでね。
新車買うときだって色々比較したり調べるでしょう。その１０倍、２０倍の買い物するんだから。全ては自己責任ですよ。

#25

＃２２さん、落ち着いて。昭和の母さんのは正解ですよ。
値段が下がってるとは書いて無いどころか ”今は買い時でない
と解釈するべきでしょう。” と書いてありますよ。”毎年” というのがキーポイントなんでしょうね。本当に毎年１０〜１５％確実に上がるなら、やって無い人がバカですもんね。
それにしても物件の競売確かに最近凄いですよね！
何十年後を見てやってるんですかね? ほとんどマーケットプライスくらいで落ちてますもんね。

＃２４さんの説明がわかりやくいいと思います。
そして全て自己責任、全く同意です。

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