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หัวข้อประเด็น (Topic)

วิวินาวิ ลอสแอนเจลิส
オレンジカウンティ 不動産購入

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • lovebird
  • 2012/12/24 23:00

つい最近から物件購入のオファーを出し始めた所です。400ｋ-500ｋ辺りの家を狙ってます。25％ダウンくらいを考えてます。

ご存知の通り、どこもここもマルティプルオファーの様で、殆どはキャッシュバイヤーに持っていかれているようです。ローンバイヤーが5万ドル余計にだそうと、リストプライスのキャッシュバイヤーに決まるようで、怒りの英語レスをよく見ます。

最近になってオファーをAcceptされた方いらっしゃったら、その勝因は何だったか教えてください！！

それから、今現在頑張ってる方、状況教えてください～

色々見てみると、2012年だけの1年でリストプライスが15％位値上がりしているようです。最近は、買いたい人多すぎて、多くはAppraisalより高い値段での取引らしいです。ってことは、20％ダウンとAppraisalと買値の差額は持ってないとお金貸してくれないかもしれません。あまりにも急速な値段の上がり様で、値崩れするんじゃないかと不安です。オバマさんのショートセールサポートも2012年で終わったし、クリスマスのクレジットカードの支払い時期になってくると、REOが沢山出るのではないか??
一体今は、ほんとに買い時なのか???と思ってしまいます。
まぁ、値崩れしても、オレンジカウンティなら盛り返すだろうし、どうせオファーもなかなか受け入れてもらえないだろうから、出し続けますけど～

とりあえず、皆さん、頑張ろう～！

#2

不動産の購入はいろいろと難しいです。
キャシュで買う場合が一番有利ですが今のご時世やっぱりローンに頼るしかないですよね。
もし買うと決断したなら…
①良いエージェント(長年の経験を持ち知識が豊富な人)
②頭金はできれば30％～40％位が有利です。
③ローンを組むのはローン会社とか銀行になると思うのですが私の場合は銀行で書類を提出していくらのローンが組めるかという事でローンの金額をアプローブしてもらいました。
その金額によって予算を組みショートセールと普通セールの物件を探しを始めました。
いろんな探し方があると思いますが予算、環境、学校区、家の間取り使い易さなど…全部は無理ですが自分がこれだけは譲れないという最低限の条件を絞って真剣になると意外と探しやすいです。
確かに良いと思った物件は数人のオファーが入りますので手が届くところまで行ったのに回ってきませんでした。
まぁ物件は他にはたくさんある訳ですから執着せず次を探しました。
今年の初めに買いました レントとローンの違いはあるけれど気分的には良かったのではと思っています。
物件の値段と利息が低いので買い時と言えば買い時ではないでしょうか。

#3

どうせ親に頭金を出してもらうのだからもっと出してもらうのはどうですか。
日本の銀行にお金を借りて現金で買うとか?
円高だし。
私はそうやって最近現金で買いました。

とにかくチャイニーズのバイヤーが家を現金で買い捲っているので現金には現金で対抗するしかないです。
ほんと、バブってますね、中国は。

昔は日本がバブってるときはわからなかったけど嫌なものです。
嫌悪感を覚えます。

#4

ちょっと前に家を購入しました。人気のエリアでオファーが４件同時に入りました。うちは頭金２０％、リストプライスに＄１０００プラスしただけでしたが、カウンターオファー（ろ０んを３０日以内にクローズしてもらいたいという内容）が来て、それにカウンター（３５日でクローズする）を出してＯＫとなりました。勝因はズバリ、エージェントの交渉力です。

セラーが気にするのは、オファーを受けてもその人たちにローンが降りるかどうかです。（ですので通常オールキャッシュとか頭金４０％とかが好まれます）。私達のエージェントは地元では評判の腕のいいエージェント（経験豊富。３０年くらいエージェント歴あり）だったので、セラーのエージェントも良く知っていて、「このエージェントの連れてきたバイヤーなら間違いなくローンが降りるだろう」と思ったことが勝因と言われました。 同じ頭金、同じオファー額でもエージェントが違えばオファーが通っていなかったということです。いいエージェントにはいいローンオフィサー（ローンを短期間でクローズする力がある）がついていると言われてましたが、私達のエージェントもかなり腕のいいローンオフィサーを紹介してきました。

トピ主さんはすでにオファーを出されているとのことですので、エージェント探しは必要ないと思いますが、もしも数件オファーをだして通らなかったら思い切ってエージェントを変えるのも手です。その場合、交渉力（相手に口を挟む余地を与えないほどガンガンしゃべれるような人）のあるエージェントをお勧めします。女性のほうがそういう方は多いです。

#5

皆さん、こうやって特に日本人の方に助言してもらえると、ほんとに嬉しいです。ありがとうございます！

Lemonliveさん、わいわいさん、OCでの購入でしたら、ずばりリアルター誰だったか教えてください！

私がお願いしようと考えてるリアルターは、まだ6年位しかたってない方で、ちょっと心配だった所です。いい人だし、すぐに動いてくれるので彼女にお願いしようと思ってたんですが。。。。いろいろなサイトを読んでみて、このマーケットでは、長い経験と腕のいいリアルターは必須（横つながりがかなり大切な様なので）だという事を、ひしひしと感じてます。

宜しくお願いします！

#6

エージェント自身は交渉しません。あくまでも、セラーとバイヤーの窓口で、クライアントの意向を正確に迅速に伝えるのが仕事です。交渉力などと広告を出しているエージェントはいかがなものかと考えます。ただし、長年の経験は大事ですし、同じ１０年でも何件のクロージングをしてきたかということも大事な要素です。

#8

たしかに今はCashBuyerが多いのでローンで購入の人ではなかなか勝てないですね。特に今年の春以降からキャッシュでの不動産購入がさらに加速したので、トピ主さんはもっと本当に最近ローンで購入した人に聞きたいですよね。あと現状を考えるとあまりRealtorがどうこうよりも他の戦略を考えたら?LineOfCreditを使うとかもっと他から借り入れるとか、直接購入など?じつはまだ市場にでてないForecloseされた物件が山ほどあるのですが、やはり銀行と政府が不況回復と不動産価格を暴落阻止の為にコントロールしていることが現状だと、あるEconomistが先日いってました。でも長いスパンでみるとRateも価格も低い今は買い時だと思いますよ。

#7

残念ながらうちはＯＣではないんです。

anotanomeさん、＞エージェント自身は交渉しません。あくまでも、セラーとバイヤーの窓口で、クライアントの意向を正確に迅速に伝えるのが仕事です。

まさしくそうですよね。ただ、経験豊富なエージェントは、「こういうカウンターオファーが来たから、こう対処しましょう」という感じに主導権を握り、必要なところで的確なアドバイスをくれるので助かります。以前使ったエージェント（今回の方とは別）は、人柄はものすごくいいんですが、バイヤーを引っ張ってくれる力がありませんでした。いつも、「こうしてもいいし、ああしてもいいし、最終決定はあなたたち次第だから決まったらおしえてね」みたいな感じで頼りになりませんでした。

もしもエージェントのあてがないのなら、その地域の売り上げ（成績?）のランキングのトップにいるエージェントに頼むという手もあります。ＬＡタイムズの土曜日に入ってくる不動産特集の中によく、Agents of the yearみたいなランキングがあったと思うので、それを見てみてください。それぞれ不動産会社ごと、さらに地域ごと（たとえばColdwellbankers のCosta Mesa オフィスとか）でその年のトップ５くらいの人が載ってます。その人に直接電話して家を買いたいんだけど、、、と伝えればいいんですよ。

#9

＞たしかに今はCashBuyerが多いのでローンで購入の人ではなかなか勝てないですね。

借りてきてCashを用意すれば。

#10

わいわいさん、お返事ありがとうございます。そうですよね、エージェントって大切だと思います。特に今のマーケットだと、もう何が何だか分からないじゃないですか。こちらはもとより素人なので、リードしてくれる人が必要です。ちょっと色々見てみます。

Tashiniさん、いかにも！本当に20％ダウンで購入できた人が一体居るのか心配な位です。

リアルターにホリデーシーズンが終わったらもっと出てくるからと言われましたが、一向に出てきません。Budget内で売りに出ている家は売れ残りのホンの数件。これだ！ってのは一軒もない状態です。

私の来年どうなるんだろう。。。大人しく12ヶ月のLeaseって事になるのかなぁ。ホントため息です。

現金を借りてくるというアドバイスもいくつか頂いたのですが、色々考えての上でのプランが10万ドルダウンで50万ドル以下の家の購入なので、このプランで無理なら諦めようと思ってます。。。

#11

トピ主さんの絶望的な気持ち、わかります。
でも、物件探しはマラソンだと思って地道に続けてくださいね。

私達夫婦は約1年半前にOCで希望にぴったりの物件が見つかりました。予算もトピ主さんと同じです。
エージェントは25年の経験を持つアメリカ人で、オファーの時は「他にもオファーが少なくとも1件は入っている。値引きせずに、売り手値段でオファーを入れなさい」と指示。
おかげで我々が購入できました、

1年半前とは事情が非常に異なっているようなので、あまり有益なアドバイスができずに済みませんが…。
我が家もあきらめる直前に、REOで良いのが出てきたのです。元々はShort Saleだったのが、その時には売れず、REOで市場に出た瞬間にたまたま我が家と他の人たちが飛びついた状態でした。
この経験から、やはり貯金しつつひたすら物件探しをしていくしか無いのでは?と思います。
なお、現金バイヤーとは中国系が多いらしいので、中国人が少ないエリアを狙う手段はどうでしょう?

#12

トピ主です。なんと、探し出して初日の1軒目にOfferを入れたところ、次の日にAcceptされました。でも、お断りする事にしました。。。。

今後も誰かの参考になるかもしれないので、何が起こったか説明しますね。479ｋの物件で、485ｋで最初出したら、Seller側がOfferの電話のその場で、Seller側は翌日には誰をとるか決めるという事と、今485ｋで、4つのオファーの中で真ん中の順位だという事。その事情を知った上で、さぁ、ファイナルオファー額をどうぞ！みたいな感じで、直ぐに決めなきゃ状態。501ｋで出して、2番目の人を500ドル上回って勝利。

でも、もともとスタンダードセールで、2週間前にPendingになった近所の家より3万ドル上のListPrice。その上、色々リモデルが必要な家。あれ変えて、これ変えて、と考えているうちに旦那にそんなに不満ばかりなら、他の家にしようと言われました。

でも、はっきり言ってその通りなんです。もうちょっと高い家を探せばいいんです。。。お金だして。

不動産屋の話によると、450ｋ以下の争いは一番凄いらしいです。
レンタルに出しやすいからInvesterもたかるし、初めて家を買う人達はその金額辺りになるので、大変になるんでしょうね。

この物件の購入はやめておきますが、スタンダードセールなら1万ドルから2万ドル最低上乗せしないと買えないような気がします。

なんか今のバブルに踊らされた気がします。皆さんも気をつけて！
でも、この経験のおかげで本当に買いたい家、値段、色々と分かった気がします。

中国人を避けるには、逆手風水。今日中国人のInvesterのお友達とはなしてたら、風水はかなり、かなり大切らしい。特に台所と、家を空けたときに階段が見える家。日本ならありがちだし、我慢できるなら中国人とは争わなくていいかも。彼女の友達は方位磁石を持って家を見に行くらしいですよ。

#13

＃１２トピ主さん、風水のお話ですが、

＞＞特に台所と、家を空けたときに階段が見える家

が、中国人にとって良くない風水ということですか?それとも好ましい風水なのですか?
ちなみにうちは玄関開けると台所が見えます。。。

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