表示形式
表示切替
カテゴリ別に表示
戻る
最新から全表示
1. | びびなび ロサンゼルス ソーシャルワーカー(social worker)(60view/2res) |
生活 | 今日 18:03 |
---|---|---|---|
2. | びびなび ロサンゼルス 高齢者の方集まりましょう!!(222kview/846res) |
フリートーク | 今日 16:24 |
3. | びびなび ロサンゼルス 成田空港第二ターミナルでのJRパス引換所の混雑状況(586view/21res) |
疑問・質問 | 今日 11:28 |
4. | びびなび 木更津 みなさんは、千葉県以外の人と一緒に木更津周辺をめぐるとき、どこに行きますか?(58view/1res) |
食・グルメ | 昨日 21:35 |
5. | びびなび ハワイ 目医者さんを教えて下さい(1kview/19res) |
疑問・質問 | 昨日 19:37 |
6. | びびなび ハワイ Eyebrow Tattoo(3view/0res) |
美容・健康 | 昨日 19:26 |
7. | びびなび ロサンゼルス 独り言Plus(272kview/3639res) |
フリートーク | 昨日 14:19 |
8. | びびなび ロサンゼルス モービルHome(1kview/35res) |
住まい | 昨日 10:33 |
9. | びびなび オレンジカウンティー 日本への送金 $250,000(206view/2res) |
お悩み・相談 | 昨日 08:56 |
10. | びびなび ロサンゼルス 帰国後の小切手の換金について(211view/14res) |
お悩み・相談 | 昨日 08:36 |
びびなび ロサンゼルスLoan Modification(ローンモディフィケーション)がとおりました。
- #1
-
- Loan Modification
- 2011/12/05 16:46
住宅ローンで悩んでいる人がおりましたら、参考までにと自分の経験をここでシェアさせていただきます。 我慢と時間との戦いでした。
(経過)
2009年頃から住宅ローンの返済金額が上がり、月々の支払いが困難になりました。
はじめは毎月1日の支払い期日をペナルティーのかからない15日までおくらせてましたが、それさえも間に合わなくなり、今度はクレジットヒストリーに残らないと言われる30日ぎりぎりの支払いをしていましたが、それさえもできなくなり2ヶ月に1回の支払いになっていました。
当時、ローンモディフィケーションを代行してくれるモーゲージ会社や弁護士事務所などもありましたが、まず前金の$3000が払えなかったことと、前金を払ってもモディフィケーションが完了しないという噂を聞いていたので、できる限り自分で進めることに決めました。
(解決への道のり)2010年上旬
始めはMaking Home Affordable.gov などのウェブサイトから情報を仕入れ、自分で銀行との交渉を始めました。 決められたプロセスがあるのですが、英語でのやり取りや、当時銀行自体も相当なモディフィケーションのお客を抱えていたので、なかなかプロセスが進まず1年が過ぎました。
2011年1月
結構あきらめモードで、もう家はいらねぇと思い始めていましたところ、知人からNACAのことを聞きました。 丁度その話を聞いた日にLAのダウンタウンのコロシアムでイベントをやってました。
ノースキャロライナの非営利団体でここ数年全米でモディフィケーションのツアーをしてます。詳しくはwww.naca.comで調べてください。 費用は1円も払っていません。
会場でのプロセス。
1)Work shopを受ける。(団体の説明や今の住宅ローンの問題と解決策へのプロセスなどの説明)
2)ファイナンシャルドキュメントをスキャンする。(すべて係の人がやってくれます。)
3)カウンセリングを受ける。電話越しにカウンセラーが銀行へ提出する書類(Financial Hard ship letter, Financial Statement, Profit&Lossなど)を制作してくれる。
会場の半分に円の字に机をならべ、その上に電話が100台くらいあったと思います。机に座り、電話越しにカウンセリングを受けます。2)でスキャンした書類はあらかじめカウンセラーに届いていますが、追加の書類は、その場で係員を呼び、ファックスやスキャンをして、カウンセラーに送ってくれます。
銀行提出書類の制作完了です。
4)会場の半分にはBank of Americaやその他の銀行の人が待機してます。
順番がくると3)で制作したドキュメントを片手に銀行の人と直接話をします。 早い人はここでモディフィーケーションが受理され、Happy Endingとなります。 が、自分の場合は追加書類があったためその場での解決にはたどり着けませんでしたが、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。
5)4)で解決しなかった人(自分。。。。)は後日NACAのウェブサイトでの進行状況をチェックしたり、銀行に電話をして進行状況の確認をします。
6)銀行からのトライアルペイメント(新しい支払い金額を3ヶ月間期日通りに払う)の知らせ
審査結果を元に決められた支払い金額が問題なく支払えるかを3ヶ月間テストします。その期間が問題なく終えると、最後のドキュメントが届き、サインし、ノータリーを済ませ、期日までに確実に返信します。
モディフィケーションが完了します。 やっとのことでHappy Endingです。
(まとめ)
結局、自分は2年かかりました。
自分での交渉ーーー約1年
NACAを通しての申請 2011年1月からーーーNACAの話を知人から聞いたのが、イベント2日目のお昼。会場入りしたのが午後5時、運良く前グループに潜り込み、2時間後にWorkShopを受けられる。 元々自分がいたグループは次の日までWorkshopを受けられなかったみたいです。ドキュメントスキャンをするために順番を待っていましたが、夜中12時になり、閉場。。。。
3日目(最終日)朝6時に列に並び、7時に開場入り。 10時にドキュメントスキャンが完了。
正午12時からカウンセリング開始、カウンセラーは電話越しに2時間ほど辛抱強く的確に対応してくれました。
午後3時に銀行との面接にたどり着きましたが、この日は最終日でBank of Americaとの面接は打ち切りになってました。
このとき2択を言われました。①Websiteでのフォローアップ(数ヶ月かかる)。②来週のアリゾナのイベントで続きを行う。
次の週、日帰りでアリゾナ行き、Bank of Americaの担当者と面接をしました。残念ながらこのときにApproveはもらえませんでしたが、追加書類の作り方と、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。 アリゾナまでいった価値はあったと思います。
追加書類制作と申請完了 4月
トライアルペイメント(6月から8月まで)の通知
最終ドキュメントのサイン 9月
Bank of America Websiteでの情報がアップデートされ、通常通りOnlineでの支払いが再開。11月
(銀行が行うこと。1stモーゲージ)
①利子を2%に下げ、月々の支払い(モーゲージ+利子+固定資産税+保険)が月収の31%以内になるか確認
②31%にならない場合は、支払い期間を40年に延ばす。
③それでもならない場合は、残高の一部を40年間無利子にし、残りの部分を2%40年間で月収の31%にする。
(アドバイスとプロセス中に起こった問題)
①時間はかかります。 辛抱強く
②銀行に電話をして、係の対応が雑だったら、それなりの理由をつけて、一回切り、再度電話をして相性のいい係員を捜します。 Bank of Americaの場合は日本語の通訳をつける事ができます。
③プロセスが進み、今までの銀行とのやり取りは記録されているにも関わらず、係員への質問の答えが古い情報に基づいていたりします。自分でもやり取りの記録を取り、こちらから”それはいついつの事で、前回話したときはこう言って、いまはこうなっているはずじゃないの?”とかって係員に言えるようにしておくべきです。そうすると係員が新しい記録を探します。(???)
④自分の場合は、NACAを通す前に自分でやっていたので、2つのモディフィケーション同時に進行してて、いつも銀行に電話するたびに進行内容が行ったり来たりしていて、2つの事が一緒に進んでいる事に気づくまで時間がかかりました。 後から始めたNACAは順調に進んでいましたが、その途中で、”モディフィケーションがとおりませんでした。” ”差し押さえのプロセスが始まる可能性があります。” などといった手紙が何度か来ました。 そのときは銀行に電話をし、手紙の内容についての詳しい説明、NACAを通して申請しているという事を伝えることにより、解決しました。 NACAでの最終的な書類にサインしたあとに銀行からトライアルペイメント(自分で申請してたもの)の通知がきたりして、最後まで安心はできませんでした。
(最後に)
もう少し早くシェアできてれば、参考にしていただける方も多かったかもしれませんが、自分がプロセス中で、不確実な事を公共の場にすることができなかったので、今回、この機会をもってシェアさせていただきます。自分のプロセス中にアドバイスをいただいた方に感謝しています。
NACA以外でも同じような団体もありますが、自分はNACAをおすすめします。会場ではボランティア係員の対応は皆親切でした。 会場以外での対応はWebを通してのメールのやり取りがメインとなります。会場に行く事を強く薦めます。丸一日、二日かかると思います。 Webや電話では時間がかかりすぎます。
次のイベントは確か、2月6日のサンディエゴだと思います。 詳しくはwww.naca.comを。
モディフィケーション自体、銀行が行っているもの、政府が行っているものなどいっぱいあるみたいです。1つが断られても別のプログラムを紹介してくれます。 一度断られても諦めずに何回もトライしましょう。
Webでの経験談を見ると、2%から始まり、5年後には6.5%の固定になるものやいろいろあります。 銀行がどういう判断を下すかわかりませんが、NACAの作ってくれた銀行への手紙を見ると、”固定で無理なく支払いが可能なの金額をリクエストする”と書いててくれました。
(備考:2nd ローンについて)
いまから申請を始めるために調べています。 NACAは1stのみのhelpですので、2ndは自分でやるかほかの会社を頼るかです。
2ndは1stに比べ、モディフィケーションを受け入れる銀行が少ないみたいです。
webで Second Lien Modification Program (2MP)で調べると情報が出てきます。
2ndの銀行も
①利子を下げる。
②期間を延ばす
③残高の一部分、または全部を削除するなどを行うそうです。
大事な事を書くのを忘れてましたね。。。。
以前の支払いと残高
1st Bank of America 変動利子3.75%から最高時6,5% $2000ーーー>現在 $1250
元残高 $370,000
現在 $260,000 40年 3%固定、 $110,000(40年無利子、その後バルーン)
2nd PNC ーーーこれから始めます。
Good luck.
- #4
-
トピ主さん、レスありがとうございます。
すでにAgentも入ってShortSaleをしようとしているのですが、それでもLoanModificationは申請できるのでしょうか?
もともとはLoanModificationは申請していて、ShortSaleするから申請を取り消したいってリクエストして、みたいなことをAgentから言われました。
ShortSaleと言っても銀行次第なので売れるも売れないも銀行が決めるのですけどね。
私も20代で購入した為多分一番楽しいであろう時期に結構制限してしまっています。引っ越したときに内装を変えたりしたため、今更になって手放すのがやっぱりつらいんですよね、これが。
ShortSaleで1年半かかった人もいたので、もし同時進行ができるのであれば願ったりかなったりですが、逆にAgentから訴えられたりしないのか心配ですね・・・
- #5
-
1)銀行に電話して、ShortSaleを中止してmodificationを再開できるか聞いて見てはいかがでしょうか。 例えば以前に比べて生活も安定してきたからとか。いろいろ状況が変わる人もいっぱいいると思いますので。 銀行側は差し押さえやShortSaleするよりも、できるだけ家を持ち続けて欲しいと思ってます。 この件に関してはagentではなく銀行に聞くべきですね。
2)Agentとの間に交わしたコントラクトを読んで見ては?
もしそれで脅してくるAgentは自分のベネフィットしか考えてないですね。
あくまでも自分の許容範囲内で。過度なストレスを抱えるのなら無理はしないように。
- #7
-
modificationがダメなら差し押さえになる前にShortSaleという手段取るというものなので。
modificationをする=家を保持したいという意志がある。
ShortSale=家を手放したいという意思。
よってShortSaleと平行するものではないです。
- #6
-
訂正します。
まず感情的ではなくその家を持ち続ける価値があるかどうか判断する必要があると思います。
今多くの人が抱えている問題は、物件価値以上にローン残高があるということです。
僕の場合はこのケースですが、modification(=支払いが収入の31%以内)が通れば、家をkeepすることができ、もし自分が引越しをしても今のマーケットバリューで貸し出すことも可能と判断しました。 貸し出した時にプラスのキャッシュフローが出れば、支払い期間が30年だろうが、40年だろうが僕には問題ないです。
キャッシュフローが鍵です。 物件価値の上昇は僕の場合10年かかると判断しました。
以下を計算します。(支払額=元金+利子+固定資産税+保険または管理費)
1)2%で月々のGross Incomeの31%以内に収まるか。
2)2% 40年では?
3)それでもダメな場合は、ローン残高を80%または70%にして2%,40年で計算します。
上記の計算で31%になればmodificationの可能性はあります。
あとはそれでも物件を持ち続ける価値があるかどうかです。
- #8
-
私も今現在NACAでモディフィケーションをやろうとしています。トビ主さんが詳しく書いてくださったのが大変参考になりました。それで改めて非常に難しいなと思いました。私の場合、
現在のローン残高ー$309,000
月々の支払いー$1954
Tax−$258
Insurance-$125
これに対して、収入はフルタイムの仕事が見つからず、パートタイムをやっているので、グロスで$1,500プラス、レント収入が$1,000.
足りない分は貯金から出しているのでまだ支払いが遅れた事は無いですがずっとこのままという訳にはいかないので、なんとかモディフィケーションをしなければなりません。しかし収入が増えないと無理だということがわかりました。それも2%で40年でも毎月の収入は$4,250必要という事になりますね。これは私には現実的な数字ではないです。 来年1月のオンタリオでのNACAのイベントに行こうと思ってましたが、どうしようか迷います。
“ Loan Modification(ローンモディフィケーション)がとおりました。 ” に対する書き込みの有効期限は終了しました。
引き続き同じトピックを続けられる場合は、新規トピックを作成してください。
- お店を検索するなら『タウンガイド』
-
- 【結婚💞永住権申請】は専門会社J&Hイミグレーションサービスにお任せください👍👍...
-
J&H イミグレーション サービスは【ご結婚によるグリーンカード申請】専門会社ですので、常時多くの申請を承っております。皆様の大切な永住権申請は是非!専門家の当社J&Hへお任せ下さい‼︎㊙️何処よりも早い書類作成🉐何処よりもリーズナブルな料金設定💮J&H独自の分かりやすい日本語&英語の詳細でとっても分かりやすい申請手順のご説明でお客様の満足度も💯💯💯常に移民最新情報をお客様へお届け!👇👇この4月か...
+1 (310) 327-3030J&H Immigration Services
-
- 住宅や商業物件、物件賃貸まで。ハワイで30年以上の実績。 皆様の夢とハワイ不動産...
-
信頼できる不動産会社。皆様の夢とハワイ不動産にとことんお付き合い致します。ハワイ別荘をご購入希望の方、資産の投資先をお考えの方、永住権をお持ちでない方々へも 不動産売買にかかわる全ての手続きを日本語にて丁寧にご説明いたします。
+1 (808) 957-0080Plus Seven Realty
-
- 迅速、丁寧、信頼をモットーに”一般物件から高級物件”まで!ハワイの不動産に関して...
-
信頼されて49年、Ivy Kumai、Ivy K Realty所属マルチリンガルに対応可能!(英語、日本語、韓国語可能)お問い合わせは年中無休でご対応いたします。取り扱い物件は「一般物件」から「高級物件」までお気軽にご相談ください。Instagram : https://www.instagram.com/welcometogworld/
+1 (808) 460-0276Hyunji Martinez(Ivy K Realty)
-
- コンドミニアムから一戸建て、商業物件の売買/物件管理まで幅広くご案内いたします。...
-
東京都出身。ミシガン州立大学医療心理学科卒業。日本にて三井物産本社勤務の後、米国にてゼネラルモーターズ、日産デザイン、日本航空での勤務を経て、不動産取引免許、不動産ブローカー免許を取得。ハワイを含めて米国に30年以上在住。不動産取引がスムーズに行われるために、最高のサービスをご提供できるよう日々尽力しています。
+1 (808) 591-2002モアナリアルティー
-
- Dr.ハイブリッド 修理U.S.A. 米国BAR公認整備資格を取得している日本人...
-
ハイブリッドバッテリーの修理および点検メンテナンスをお安く整備提供しています。故障またはREADYにならないなどで動かなかった際の出張メンテナンス整備およびロードサービスもしていますのでお気軽にご相談ください。
+1 (310) 961-6655TAKAHITO MOTORS
-
- サンライズ九十九里直営『葉武里tassoの森の駅店』は、千葉県産の新鮮な海の幸を...
-
【地産地消 × 産地直送】新鮮な海の幸を心ゆくまでご堪能いただけます海の駅九十九里で培った、千葉県産海の幸を中心とした新鮮食材からなるメニューの数々を取りそろえております。一番人気の葉武里定食は、食材にこだわった自慢の一品です!獲れたて新鮮な千葉の海の幸をぜひお楽しみください。
+81-80-7102-8069葉武里tassoの森の駅店
-
- テキサス州全域 (ヒューストン・ダラス・オースティン・プラノ 等) にお住いの方...
-
テキサスには毎年多くの日本人の方がいらっしゃいますが、慣れない海外での生活は決して簡単ではありません。テキサスにお住いの日本人の方の多くが文化や言葉の壁、生活習慣の違い、日本の家族や友人との離別、現地の学校や職場への不適応などの様々なストレスにさらされています。強いストレスは気づかないうちに様々なこころとからだの不調を引き起こします。ストレスとは万病のもととも言われます。こんな症状はありますか?気...
+1 (201) 809-3508精神科・心療内科医 松木隆志
-
- アトランタ市周辺を含むジョージア州全域にお住いの方を対象に、精神科・心療内科診療...
-
慣れない海外での生活は決して簡単ではありません。ジョージア州にお住まいの日本人の方の多くが、言葉や文化の壁、生活習慣の違い、日本の家族や友人との離別、現地の職場や学校への不適応、狭い日本人社会内での人間関係の軋轢など、様々なストレスにさらされています。強いストレスは気づかないうちに様々なこころとからだの不調を引き起こすため、ストレスとは万病のもととも言われます。こんな症状はありますか?気分の落ち込...
+1 (201) 809-3508精神科・心療内科医 松木隆志
-
- お得なハッピーアワーを実施中!ハワイ限定メニューを多数取り揃えています。極上のお...
-
職人技で作り出された本格的なおうどんを大きな器でお楽しみ下さい。日本を代表するようなお料理を洗礼されたジャパニーズモダンの雰囲気でご堪能いただけます。
+1 (808) 888-8559つるとんたん
-
- 車の買取・下取りならお任せください!動かなくなったお車お家にございませんか?自家...
-
動かなくなった車はございませんか?他の会社では断られてしまった車でもぜひご相談ください!トラックや重機などの買取は特に力を入れていますので、ぜひお問い合わせください。販売する車は輸入車などもありますので、ぜひ見に来てください。レンタカーも驚きの価格で!
+81-438-40-5633TG JOB CARS
-
- 土曜:日本語補習校 。在留邦人子女に対し、日本の教科書による補習教育を行っており...
-
土曜:日本語補習校 。在留邦人子女に対し、日本の教科書による補習教育を行っております。日本へ帰国し日本の教育へ移行する際に、学習上の障害を減らすことを目的とし、文科省指定の教科書を使い教育を行っております。進んで学習し、粘り強く追及する精神とたくましい活力をもち、仲良く認め合う子どもへの育成を目指します。幼稚部: 4歳児~ 8時50分~12時45分小学部: 1~6年生 8時35分~15時10分中学...
+1 (972) 458-0478ダラス補習授業校
-
- 🍛安全面に配慮し営業中!🍣🍚やっぱり日本食が食べたい🍚!!そんな皆様へ★トーラン...
-
一丁の自慢フードが食べたい方!是非ご注文をお待ちしております!☎ (310) 325-7273一丁では、お寿司から焼き鳥まで300種類のメニューをどこよりも負けないボリュームと低価格でご奉仕しております。フレンドリーでアットホームな一丁では子供からお年寄りまでお気軽にお立ち寄りいただけます。また、グループでのパーティーなどもご予約承っております。ぜひ一度お越し下さい、満面の笑顔でお待ちして下ります...
+1 (310) 325-7273一丁
-
- ★スタッフ随時募集中★教室の中が笑顔であふれている、そんなポカポカあったかな場所...
-
★スタッフ随時募集中★木更津市の放課後等デイサービス/保育所等訪問支援/日中一時支援/相談支援事業所をお探しなら「あず教室」へ!教室の中が笑顔であふれている、そんなポカポカあったかな場所です。
+81-438-97-7726放課後等デイサービスあず教室第1第2
-
- 以前ワイキキビーチウォークの近くでフードトラックの人気店、ファイブスターシュリン...
-
ファイブスターシュリンプは、以前はワイキキビーチウォークの近くで見られたフードトラックのテイクアウトレストランでしたが、ここで新しくオープンします!私たちのガーリックシュリンプは、ガーリックでしっかり味付けされていて、プリプリの海老を楽しんでいただけます。私たちは、ガーリックシュリンプ、スパイシーシュリンプ、レモンバターシュリンプの3種類を持っています(メニューにあります)。それぞれにはお米、サラ...
+1 (808) 376-0435Five Star Shrimp
-
- レッドウッドシティ駅すぐにある日本食居酒屋!和食材を使った創作料理や日本酒、ウィ...
-
日本人シェフによる他では味わえない料理や和テイストを取り入れたオリジナルカクテルなどを愉しんでいただけます。美味しい時間をご提供できるよう皆様のご来店をお待ちしています。
+1 (650) 257-7653Kemuri Japanese Baru