วิวินาวิ : โลก : () World

• Loan Modification
• 2011/12/05 16:46

住宅ローンで悩んでいる人がおりましたら、参考までにと自分の経験をここでシェアさせていただきます。 我慢と時間との戦いでした。

（経過）
２００９年頃から住宅ローンの返済金額が上がり、月々の支払いが困難になりました。
はじめは毎月１日の支払い期日をペナルティーのかからない１５日までおくらせてましたが、それさえも間に合わなくなり、今度はクレジットヒストリーに残らないと言われる３０日ぎりぎりの支払いをしていましたが、それさえもできなくなり２ヶ月に１回の支払いになっていました。

当時、ローンモディフィケーションを代行してくれるモーゲージ会社や弁護士事務所などもありましたが、まず前金の＄３０００が払えなかったことと、前金を払ってもモディフィケーションが完了しないという噂を聞いていたので、できる限り自分で進めることに決めました。


（解決への道のり）２０１０年上旬
始めはMaking Home Affordable.gov などのウェブサイトから情報を仕入れ、自分で銀行との交渉を始めました。 決められたプロセスがあるのですが、英語でのやり取りや、当時銀行自体も相当なモディフィケーションのお客を抱えていたので、なかなかプロセスが進まず１年が過ぎました。

２０１１年１月
結構あきらめモードで、もう家はいらねぇと思い始めていましたところ、知人からNACAのことを聞きました。 丁度その話を聞いた日にLAのダウンタウンのコロシアムでイベントをやってました。
ノースキャロライナの非営利団体でここ数年全米でモディフィケーションのツアーをしてます。詳しくはwww.naca.comで調べてください。 費用は１円も払っていません。


会場でのプロセス。

１）Work shopを受ける。（団体の説明や今の住宅ローンの問題と解決策へのプロセスなどの説明）

２）ファイナンシャルドキュメントをスキャンする。（すべて係の人がやってくれます。）

３）カウンセリングを受ける。電話越しにカウンセラーが銀行へ提出する書類（Financial Hard ship letter, Financial Statement, Profit&Lossなど）を制作してくれる。

会場の半分に円の字に机をならべ、その上に電話が１００台くらいあったと思います。机に座り、電話越しにカウンセリングを受けます。２）でスキャンした書類はあらかじめカウンセラーに届いていますが、追加の書類は、その場で係員を呼び、ファックスやスキャンをして、カウンセラーに送ってくれます。

銀行提出書類の制作完了です。


４）会場の半分にはBank of Americaやその他の銀行の人が待機してます。
順番がくると３）で制作したドキュメントを片手に銀行の人と直接話をします。 早い人はここでモディフィーケーションが受理され、Happy Endingとなります。 が、自分の場合は追加書類があったためその場での解決にはたどり着けませんでしたが、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。

５）４）で解決しなかった人（自分。。。。）は後日NACAのウェブサイトでの進行状況をチェックしたり、銀行に電話をして進行状況の確認をします。


６）銀行からのトライアルペイメント（新しい支払い金額を３ヶ月間期日通りに払う）の知らせ

審査結果を元に決められた支払い金額が問題なく支払えるかを３ヶ月間テストします。その期間が問題なく終えると、最後のドキュメントが届き、サインし、ノータリーを済ませ、期日までに確実に返信します。
モディフィケーションが完了します。 やっとのことでHappy Endingです。


（まとめ）
結局、自分は２年かかりました。
自分での交渉ーーー約１年
NACAを通しての申請 ２０１１年１月からーーーNACAの話を知人から聞いたのが、イベント２日目のお昼。会場入りしたのが午後５時、運良く前グループに潜り込み、２時間後にWorkShopを受けられる。 元々自分がいたグループは次の日までWorkshopを受けられなかったみたいです。ドキュメントスキャンをするために順番を待っていましたが、夜中１２時になり、閉場。。。。
３日目（最終日）朝６時に列に並び、７時に開場入り。 １０時にドキュメントスキャンが完了。
正午１２時からカウンセリング開始、カウンセラーは電話越しに２時間ほど辛抱強く的確に対応してくれました。
午後３時に銀行との面接にたどり着きましたが、この日は最終日でBank of Americaとの面接は打ち切りになってました。

このとき２択を言われました。①Websiteでのフォローアップ（数ヶ月かかる）。②来週のアリゾナのイベントで続きを行う。

次の週、日帰りでアリゾナ行き、Bank of Americaの担当者と面接をしました。残念ながらこのときにApproveはもらえませんでしたが、追加書類の作り方と、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。 アリゾナまでいった価値はあったと思います。

追加書類制作と申請完了 ４月

トライアルペイメント（６月から８月まで）の通知

最終ドキュメントのサイン ９月

Bank of America Websiteでの情報がアップデートされ、通常通りOnlineでの支払いが再開。１１月


（銀行が行うこと。１stモーゲージ）
①利子を２％に下げ、月々の支払い（モーゲージ＋利子＋固定資産税＋保険）が月収の３１％以内になるか確認
②３１％にならない場合は、支払い期間を４０年に延ばす。
③それでもならない場合は、残高の一部を４０年間無利子にし、残りの部分を２％４０年間で月収の３１％にする。


（アドバイスとプロセス中に起こった問題）
①時間はかかります。 辛抱強く

②銀行に電話をして、係の対応が雑だったら、それなりの理由をつけて、一回切り、再度電話をして相性のいい係員を捜します。 Bank of Americaの場合は日本語の通訳をつける事ができます。

③プロセスが進み、今までの銀行とのやり取りは記録されているにも関わらず、係員への質問の答えが古い情報に基づいていたりします。自分でもやり取りの記録を取り、こちらから”それはいついつの事で、前回話したときはこう言って、いまはこうなっているはずじゃないの?”とかって係員に言えるようにしておくべきです。そうすると係員が新しい記録を探します。（???）

④自分の場合は、NACAを通す前に自分でやっていたので、２つのモディフィケーション同時に進行してて、いつも銀行に電話するたびに進行内容が行ったり来たりしていて、２つの事が一緒に進んでいる事に気づくまで時間がかかりました。 後から始めたNACAは順調に進んでいましたが、その途中で、”モディフィケーションがとおりませんでした。” ”差し押さえのプロセスが始まる可能性があります。” などといった手紙が何度か来ました。 そのときは銀行に電話をし、手紙の内容についての詳しい説明、NACAを通して申請しているという事を伝えることにより、解決しました。 NACAでの最終的な書類にサインしたあとに銀行からトライアルペイメント（自分で申請してたもの）の通知がきたりして、最後まで安心はできませんでした。


（最後に）
もう少し早くシェアできてれば、参考にしていただける方も多かったかもしれませんが、自分がプロセス中で、不確実な事を公共の場にすることができなかったので、今回、この機会をもってシェアさせていただきます。自分のプロセス中にアドバイスをいただいた方に感謝しています。

NACA以外でも同じような団体もありますが、自分はNACAをおすすめします。会場ではボランティア係員の対応は皆親切でした。 会場以外での対応はWebを通してのメールのやり取りがメインとなります。会場に行く事を強く薦めます。丸一日、二日かかると思います。 Webや電話では時間がかかりすぎます。
次のイベントは確か、２月６日のサンディエゴだと思います。 詳しくはwww.naca.comを。

モディフィケーション自体、銀行が行っているもの、政府が行っているものなどいっぱいあるみたいです。１つが断られても別のプログラムを紹介してくれます。 一度断られても諦めずに何回もトライしましょう。

Webでの経験談を見ると、２％から始まり、５年後には６．５％の固定になるものやいろいろあります。 銀行がどういう判断を下すかわかりませんが、NACAの作ってくれた銀行への手紙を見ると、”固定で無理なく支払いが可能なの金額をリクエストする”と書いててくれました。



（備考：2nd ローンについて）

いまから申請を始めるために調べています。 NACAは1stのみのhelpですので、2ndは自分でやるかほかの会社を頼るかです。

2ndは1stに比べ、モディフィケーションを受け入れる銀行が少ないみたいです。
webで Second Lien Modification Program (2MP)で調べると情報が出てきます。

2ndの銀行も
①利子を下げる。
②期間を延ばす
③残高の一部分、または全部を削除するなどを行うそうです。










大事な事を書くのを忘れてましたね。。。。

以前の支払いと残高

1st Bank of America 変動利子3.75%から最高時6,5% ＄２０００ーーー＞現在 ＄１２５０
元残高 $370,000
現在 $260,000 ４０年 3%固定、 $110,000（４０年無利子、その後バルーン）


2nd PNC ーーーこれから始めます。

Good luck.