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หัวข้อประเด็น (Topic)

วิวินาวิ ลอสแอนเจลิส
大家さんされている方に質問です。

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • Morocco Mole
  • 2013/03/12 11:32

持ち家（タウンハウス）を貸そうと考え中の者です。

コンドや家を貸していらっしゃる方に伺いたいのですが、皆さんご自分で全て管理／メンテされていますか?もしくはエージェントの方を通して貸していますか? 当方全く未経験なので先輩方のお話を伺いたくトピを立てました。困った体験談や注意点などもお聞かせいただけると幸いです。

よろしくお願いします。

#2

エージェントは通してません。
以前ぼられたの経験があるので信用できません。
でも、大工さんやパイプ屋さん、電気、コンピュータ、カーペット関係はずっと同じ会社の人にお世話になってます。
ただし便利で腕も評判もいいので時間がかかる時もあります。
以前パイプがつまって急ぎだったので他の業者に来てもらったら仕事が粗くパイプに穴が開いてしまって裁判沙汰になった事がありました。
結局向こうが裁判に負けて全額負担でしたが時間と労力は戻ってきません。
近くにいるのならお世話になる業者を決めておいた方がいいでしょう。

#3

最初の頃はリアルターに管理を任せていましたが、レントを集金する以外は単なるメッセンジャーの仕事しかしてもらなかったので、最後の方は自分で管理していました。

良いエージェントもいると思いますが、殆どはいてもいなくても同じようなエージェントの話しか聞いた事はありません。
なにか修理が必要な場合も、大家の了承が必要だといちいち何処の業者を使うか聞いてきますし、結局、自分で業者を探して修理の手配をする事になります。

ご自分で管理が出来ない遠方の物件だったり、フルタイムの仕事が忙しくて時間が取れない限り、自分で管理するほうが良いと思いますよ。

でも、もし、良さそうなエージェントが見つかるなら、試しに1年ほど使ってみても良いと思います。

#4

ｋｕｊｉもいらん苦労したのぅ。老後は家においで。笑

#5

自宅より離れた地域にコンドを所有している為、マネージメント会社にお願いしています。

HOAの支払い、修理の手配と支払い、テナント退去後の掃除、新しいテナントを見つけて、クレジット ヒストリー、契約書の作成…等々、全てやってもらっています。

毎月明細書がメールで届き、経費を差し引いて、残りが私の銀行に振り込まれます。毎年1月にはTAXリターン用の前年度の明細書が届きます。

テナントからの、緊急な修理の連絡等も直接管理費会社に行くので、テナントとの対応は全然ありません。安心して長期の旅行にも行けます。

エージェントさんも良いと思いますが、管理に関しては、管理専門の会社の方が良いのでは無いでしょうか? ちなみに、レントの10%(相場)を管理会社に支払っています。

貸を貸す場合、Owner's IInsuranceに加入する事をお薦めします。
また、テナントさんには、テナントさん用のInsuranceに加入してもらってす。

#6

だいたい＃５さんと同じですが、私の場合、すべて１時間以内のところにあるので、テナントを探すのは不動産屋に頼んでいますが後は自分で管理して、特定のハンディマン、プラマー、掃除屋さん、ガーデナー、 プールマンに頼んでいます。
特別難しいことはありません。

一番のポイントはいいテナントを見つけてもらう事、出来るだけ空きをださないことです。

アメリカ人、日本人とテナントいますが、入る前不動産屋さんに
クレジットスコアー、クレジットヒストリー調べてもらっています。 契約書も第三者の立場で作ってもらえるのと、いいと思います。 それに６％の手数料だけで、もし長くテナントがいれば
２年めからはいらないので、使った方がいいと思います。

支払いの悪い人、変なクレームが多い人はさけた方がいいです。

最初は大変かも知れませんが、それも不動産さんに聞けばいいのでは 手数料はらっているのですから。

#7

トピ主です。

さっそくに皆様からいろいろとご意見いただきありがとうございます。

自分で管理するにしろプロの方にお願いするにしろ、可能性は一長一短といったところでしょうか。＃５さんは管理専門の方にレントの１０％を払っておられるとのことですが、１割は大きいですね。でもそれで安心して完全に全て任せられるのであれば価値があるのかもしれませんね。

かといって＃２さんと＃３さんが経験されたように、管理委託先が満足のいく仕事をしない場合は、自分で諸々やった方がコスト的にはよっぽど良いですが、運悪く問題児的なテナントを入れてしまった場合は精神的にもきつそうですね。

やはりまずは良いテナントを頑張ってみつけることにつきるでしょうか。それには個人ですと限界がありそうなので、＃６さんの方式がとりあえず安心そうな気がしてきました。＃６さんの内容の場合、６％の手数料で２年目からは無しというのはこちらの相場でしょうか? お聞かせいただけると幸いです。

#8

＃７さん

手数料ですが、最初の年だけ６％だけ払って、２年目からは、払った事がありません。多分それが相場だと思いますが、不動産屋さんに確認しておいた方がいいかもしれません。私は払ったことはありません。 ５、６年借りていただいてる人も最初の年だけの手数料です。
延長の場合、書類はオフィースデポにも売っているのでので、１年目と同じようにやればいいと思います。

自分で直接探すと家賃を値切られたり、嫌な事も言えないところがありますが、不動産屋をとうした方がはっきり言えるので楽です。

#9

こんにちは。私は同じユニットに2つコンドを所有しており、１Fを貸し出しております。たまたま友人が入ってくれたので安心です。一応給料口座は確認しました。契約書については話し合いつつ購入した不動産エージェントにひな形をもらい自分で作りました。メンテは会社勤めも有り、また最低10年貸すことを考えていますのでプロに任せております。したがって賃貸系のエージェントは入ってません。はっきり言ってラッキーでした。

#10

＃８さん、

手数料のパーセンテージの件、一応エージェントに聞いてみます。今回は初めてなので、やはりテナント探しからエージェントに頼んでみようと思いますが、＃８さんのように６％程度で抑えたいところです。ご回答いただきありがとうございました。

＃９さんのように知り合いの方が入ってくれるケースが一番良いのでしょうね。ただ出て行ってもらいたい時などにこちらの我がままが言えなさそうです（あくまで当方の場合）。

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