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หัวข้อประเด็น (Topic)

วิวินาวิ ลอสแอนเจลิส
家が買えません。

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • ノムノム
  • 2013/02/25 09:22

はじめまして。
サウスベイで暮らしている40前半夫婦です。子供が1人おりますが、夫婦共働きで子育てをしています。
家の購入を検討しておりますが、今が買い時と言われていて、ここ1年ぐらいずーっと探していますが、高くて高くてなかなか踏み切れません。みなさん、いったいどうやって購入しているのでしょうか?サウスベイ辺でいい学校区で探すとやはり60万ドルはします。共働きなので、アフタースクールにもお金が掛かるし、子供の学費も貯めているし、老後の毎月の貯蓄も削りたくありません。でも、どこかを削らないと、やっぱりモーゲージは払えません。周りの友達が、すごい勢いで購入しています。みなさん、いったいどうやって、購入しているのでしょうか?やっぱり親に助けてもらったりしているのでしょうか?貯金額を減らしているのでしょうか?世帯収入が低いのでしょうか?とても一般会社員には手が出せません。やはり我が家だけでしょうか?ちなみに世帯収入は＄14万～15万ぐらいです。

#6

世帯収入が14~15万ドルだったら収入は良い方だと思いますし、頭金が20％以上だせれば60万ドルの家の購入は十分可能だと思いますよ。
60万－20％＝48万のローン、今だったら金利４％の30年固定で毎月の返済額が$2291 （ちなみに5%だと$2576です）
これに火災保険が年に$1000～2000と不動産税が１％とちょっとなので年$7000ぐらいとして、月に$800ぐらい。
トータルで毎月かかる金額は$3000ぐらいだと思います。
通常収入の３０％ぐらいまではローンを組めるので、年収15万ドルで月$3750のローン返済まで計算上は可能ですから、
ローン以外の経費（不動産財と火災保険）を入れて$3000だったら全然大丈夫ですよ。

但し頭金が20%より少なかったりすると、余計な費用（モーゲージインシューランス）がかかったり、セカンドモーゲージを組まされたりするので、割高になります。
それに、頭金以外にも諸経費がかかるので、最初に15万ドルぐらいの現金が必要になると思います。

勿論、今までより家にかかる費用が多くなるので、貯蓄に回していたお金や贅沢な費用は削る必要は出ていますよ。
でも、ローンの金利支払い分がTax Diductableになるので、
税金の節約になり、手取り分が増えますし、後は家（不動産）に投資していると考えることですね。

ちなみに我が家は年収10万ドル以下ですが、月々$2000以上のモーゲージ支払っていますよ。

#9

なぜ買えないのかわかりませんが、＄６００ｋの家でしたら、２０％の頭金、ローンは＄４８０ｋ。 ４％と考えてもローンの支払いに＄２，２９２、固定資産税が月々に約＄６７５（年に２度の支払いですが、毎月のプール金ですね）、火災保険が月に約＄１７５、で支払いが合計＄３、１４２。 申告が夫婦で子供が一人いることを考えると、ざっくりで手取りは（＄１５０ｋX７０％/１２ヶ月）月々＄８、７５０の概算計算ですね。 ＄３，１４２/＄８、７５０＝３６％。 ３６％の比率で買えなくはありませんが、まあ他の支出がわからないので、概算ですと、十分買えると思います。 家のローンの利子も固定資産税も申告に有利になりますので、７０％と計算してみました。 これは家を買った後の手取り計算ですが、自分でも計算、研究、見積もりでもとって調べてください。 まあ新車を２台でも乗っていたりするのでしたら、少々きついかもしれませんね。 家計簿はつけておられますか? 一発で、月々の支出がわかりますよ。 まあ、一番のネックは頭金かもしれませんね。

#8

年収が15万ドルもあって、家が買えないの・・・ほんと?
でも、買い時ばなしは不動産業界の煽りですよ。乗せられたら駄目です。
ゆっくりと探してみてください。がんばってね。

#7

ローンで家を買うと所得税の控除でAfterTaxの収入が増えることも考慮。 迷っているうちに金利が1~2%上がるとすると、同じ月額のローン支払いでも買える家が６０万のものから50万とか４０万におちます。 １０～２０年先に不動産の値打ちがぐっと上がるだろうと考えるんなら、老後の貯蓄は貯金より家のローンにつぎ込むという考え方もあります。
学校区がよいと家の価格は高くなるんで、学校区を無視して家を買い、子供を私立に行かすことも検討したらどうです? １５万くらいの収入なら低所得家庭ということで授業料が無料の学校もあります。

#11

ＴＶでプロの方が”購入する家の値段は大まかに考えて年収の３倍までが安全です”とアドバイスしていました。それも頭金２０％と緊急の時の蓄え（６－１２ヶ月分の生活費）があればの話です。親に援助してもらったり蓄えがかなりあるお友達もいると思いますが家計事情は人それぞれですので、慎重に行動した方がいいと思います。どうしても家を購入したければ、無理せず年収の３倍くらいで買える場所を選んだ方が無難かと思います。今いる町にどうしてもというのなら、コンドやタウンハウスで妥協するとかやはりしばらくリース／レンタルで貯蓄を続けるというのは?私は状態の悪い家を安く購入しましたが、直すのにとてもお金がかかるのでそれもお勧めできません…。

#13

今のアメリカではそうでしょうね。

#14

お二人の年収だと３０から３５万ドルの家を購入するのが一番安全で楽だと思います。

万がいち一人の年収になっても払っていける。（ローン支払いはひとりの手取りの三分の一程度）
二人の年収だと貯蓄、保険、家の修理等をする金銭的な余裕がある。

今のアメリカは二人の年収を合わせて家を買うのが当たり前のようですが、これって非常に危ない綱渡りなんです。
家の価値や値段は経済によって下がる時もあるわけですから。
個人の給料よりも住宅の方がいきなり上がってしまったのでいびつな形になってしまったんですね。
これを必死で直そうとしてますが仕事はどんどんなくなるし経済は上向かないし当分この状態は続きそうです。
今家の値段を下げてしまえば、ほとんどの人が支払いストップすることになるでしょう。下がった分追い金も払わないといけないし。
それこそ経済破滅です。

#15

>ちなみに世帯収入は＄14万～15万ぐらいです。

Gross income それとも Net income?

#17

＞購入する家の値段は大まかに考えて年収の３倍まで
＞頭金２０％と緊急の時の蓄え（６－１２ヶ月分の生活費）
＞私は状態の悪い家を安く購入しましたが、直すのにとてもお金がかかるのでそれもお勧めできません…。


#１１ さん

私も家購入を考えていますが、年収の３倍では家がありません。 もう少し頭金を貯めて、状態の悪い家を買おうかと思っています。 当分はボロ家に住んで、そのうち余裕ができたら少しづつ直して行こうかと……。 でも、状態の悪い家でもFlipper (だったっけ?） さんたちがかっさらっていって、きれいに直して売りに出すらしいです。 待っていても家の値段は上がる一方のようだし。 ああ～～、どうなるか！（＞＜）

#21

そうなんですよね・・・
家を買いたくても給料が低くて買えない人が多いんですよ。
企業が給料を上げるのを渋ってるんですよね。
だから時給は上がっても労働時が減ったり、お給料は２０年前とほぼ同じだったり。
家を買う人は今はせっせと貯金して頭金をため経済がはじけて家の値段が暴落するのを待ったほうがいいのかなぁ・・・
高い金額で家を買ってる人を助けなきゃいけないからね。
でもそうすると新規が買えないし。
今は中国人が買いあさってるので市場は結構安定してるみたいですよ。

#22

kujiさんも、さらっと貧乏人ディスるとこあるよね。。。
私は、好きだけど。。。

#23

そんなことないよ～

貧乏人だと人のこと思ってないし。
ただなんか応援とか同調してあげたいよね。

反対にヤワな奴には手厳しいよ私。

#24

ごめんなさい。。。
やわな私はもう調子に乗りません。。。

#26

私ならトビ主さんの立場ならすぐ家をかいますね。

貯金を減らしても、家のローンにあてますね。
１５年前＄６８万で買った家が、 今＄１５５万の評価価格です。 レントはあがりつずけます。いままで貸家でレントをさげたことはありません。今＄２０００のレントも２０年後には＄４０００になっているかもしれません。 年金でレント代も払えない時代がくるかも?

老後もレント代を払いながら生活は大変です。ローンを払いきる
ことを考えると、早い方がいいのでは。

家があれば下がらない限り、色々な手が打てます。
イクイティーが増えてくれば、いざとなればイクイティーローン
だって開けられるし。

資産を増やす方法はいろいろあるのでは、ただなにもしなくては
増えません。不動産投資は比較的安全な投資方法です。特に今は１０年に一度のチャンスだと思うけど。

今 中国人、インド人、韓国人の方たちが買ってます。

#27

>１５年前＄６８万で買った家が、 今＄１５５万の評価価格です。

もう少し評価価格は高いと思いますが・・・

#28

＞１５年前＄６８万で買った家が、 今＄１５５万の評価価格です。 レントはあがりつずけます。

評価額が上がれば、その分の土地代も高くなっていくのですか?

#31

#28さん。
土地代ってPROPERTY TAXのことですか?毎年２％ちょっとあがります。 最近それ以外にいろんな税金とられて、この家だけでも毎年＄１２０００ぐらい固定資産税はらってますよ。

ここで言った評価価格は、銀行などが下した評価価格でPROPERTY TAXの価格とはちがいます。

#30

＃７さん
15万くらいの収入なら低所得者?ですか?

#29

＞特に今は１０年に一度のチャンスだと思うけど。

しょっちゅう10年に一度のチャンスが来てるんですね。
数年前もそういってた不動産王がいたっけ。
それってチャンスって言うの?
買いたい時がチャンスって事?

#32

＞土地代ってPROPERTY TAXのことですか?毎年２％ちょっとあがります。

＞ここで言った評価価格は、銀行などが下した評価価格でPROPERTY TAXの価格とはちがいます。

なるほどです。おそらくそちらのエリアへと移りたいなどの需要が増えているからでしょうか?だから評価額があがるのですかね。また毎年２％上がるってのは、その地域で工事等やマネージするために必要なお金がでてくるからですかね。

＞ 最近それ以外にいろんな税金とられて、この家だけでも毎年＄１２０００ぐらい固定資産税はらってますよ。

家を買っても苦しいですね。

#33

#32さん

家を買っても苦しいかどうかは、色々じゃないですか?
お金持ちもたくさんいます。
家の価格は需要と供給のバランスで人気のあるところは高いということです。

#34

>家を買っても苦しいかどうかは、色々じゃないですか?
お金持ちもたくさんいます。

もちろんです。ただ、念願のマイホームを一生懸命お金をためて、要約審査にもとおって買った方などはどうでしょうか?家の評価額が上がり、保険、ガソリン等の値段もあがってどんどん増えますよね。給料が横ばいだったらなおさら大変ですね。

＞家の価格は需要と供給のバランスで人気のあるところは高いということです。

供給のポイントとはなんですか?

#35

毎月アパートのレントの支払いが苦しいのでコンドを買いました。
同じ広さの間取りで建物もきれいです。
ローンの支払いはレントより低めに設定しましたので毎月の支払いは楽です。
ローンの利息を支払っても物件の値段が上がれば儲けものです。
(値段が上がれば売るつもりで買いました)
頭金さえあれば物件を買うのも一つの策かもしれません。
無理な設定をしなければ物件持ちというのは他の面でも有利です。

#36

便乗させてください。子供一人がいるシングルマザーです。
月収＄3000ちょっとの低所得ですが30万ドル程度の2bedのコンドミニアムを購入したいです。頭金は30%入れられます。
アメリカでの不動産購入は初めてで周りにも買った人はいないので、税金やコンド管理費、保険などだいたいどれくらいの支払いを毎月するのか検討がつきません。
そしてLAカウンティー内のスタンダードセールではなかなか30万ドルのコンドが無いのでショートセールというものも考えています。
ショートセール物件購入で気をつけるべき点などもありましたらアドバイス願いたいです。

#37

単純計算ですが参考になればと思います。
頭金を９万ドル出した場合の毎月の支払いです。
３０万ドル→３０年ローン(3.75％の利息の場合)→972ドル
２５万ドル→３０年ローン(3.75％の利息の場合)→740ドル
それとコンドの場合HOA(維持費)が毎月150ドル～250ドル

税金は物件価格の１％(翌年にほぼ同じ金額が戻ります)
保険(住居用)500ドル～1000ドル(年間)

毎月の支払いは30万ドルコンドを買った場合は
972ドル+250ドル=1222くらいですが(30年払い)
一番問題なのは30万のコンドで21万ドル、25万ドルのコンドで16万ドルのローンを組むことになるのですが住宅ローンがおりるかどうかは疑問ですので収入証明とクレジットスコアを用意の上、銀行などに相談またはエージェントに相談すると良いと思います。

#38

#34さん。

供給のポイントの意味するところよくわからないですが、私が言う供給は、マーケットの売りにでる物件の数です。
売り家が少なく、買いたい人が多ければ、当然 価格は上がるということです。

#39

家 様
大変参考になりました、こんなに詳しく教えていただき本当にありがとうございます。
ローンがおりないかもしれないのですね、、、。
日本に不動産を所有しているのでそれを売却してもう少し頭金を増やそうかと思います。

コンドの物件検索をしていると、land leaseの項目にleaseまたはfeeとの表記があり、Land lease $1900 per quarterと記載されたものもありました。
コンドを購入すると、土地のリース代がかかるのでしょうか?
もしご存知の方、またはコンドに住んでいる方いましたら教えていただけると幸いです。
質問ばかりですみません。

#40

通常はコンドでも土地は共有スペースとして部分的に所有している事になるのですが、一部の特殊な地域ではコンドの建っている土地がリース契約になっている物件があります。
こう言う物件の場合は、その土地のリース代をメインテナンスフィーとは別に支払わなくてはいけなくなります。

ハワイなどではこう言った物件が結構多いようですが、LAではマリナデルレイなどの極一部でしか見た事がありません。

個人的には、できれば土地のリース物件は避けられた方が無難だと思います。
リース代も値上がりしますし、リース期間が短いと次に転売する時に売りにくくなります。

#41

＞１５年前＄６８万で買った家が、 今＄１５５万の評価価格です。

７年前＄６８万で買った我が家は、 今＄４０万の評価価格です。
今が最後のチャンスと言われて買ったのですが、、、。

#42

Land leaseの物件は土地を借りているので、別途土地のリース代が掛かります。Per quarterly＄1,900と云うことは、土地のリース代を年間で$7,600支払うことになります。Land leaseの物件の場合は、住宅ローンが借りにくい場合があります。もし、購入出来たとしても、次に売る時に、売りにくいと思います。Land Leaseの期間も気になりますよね。

#43

ルーシールーシー様、Marinmarin3様

そうなのですね、ではこの物件は避けたほうが良さそうですね。
大変詳しく教えていただけて助かりました、良い家にめぐり合えるように頑張ろうと思います。

#44

#41さん。

不動産って他人に言われて買う物でしょうか??
すべて自己責任でやるものでは。 たとえその数字が本当としても、固定資産税は＄３０００ぐらい下がるし、ローンもリファイナンスすれば７年まえだと６．５％ぐらいだったので３％やすくなり、毎月の支払いは大分楽になっているはずです。家は売らない限りそんをすることはないのであがるまでまてば。

私も同じ価格帯の物件、数件持っていますけど、７年前６０万代のもの今もあまり価格さがっていません。よっぽど悪いロケーションなんですね。

#45

色々と言っておきながら

＞不動産って他人に言われて買う物でしょうか?? すべて自己責任でやるものでは、 だってさ。

確かにそうかもしれないが、いかにもな不動産屋のお言葉ですな、

#47

＃４５さん

私は不動産屋ではありません。 投資家です。
メインは全然関係のないビジネスです。

＃４１と＃４５は同一人物ですか?

#48

#28 #29 が同一人物と思ったのは私だけ??

#49

＃４６さん

あくまで私の経験ですが、ローンを受ける場合、資産はあまり
考慮しないようです。ないよりはあった方がいいですが、それよりも過去３年の収入と、クレジットスコアーが大事なようです、
クレジットスコアーは自営の場合、８００近くが必要です。
会社つとめの場合手取り年収の４倍ぐらいまで借れますが、自営の場合は３倍ぐらいまでです。
頭金を５０％ぐらいいれれば、借りやすくなるのでそういうところで攻めるのも手です。 自営の場合はローンを受けるのは厳しいのは確かです。 キャッシュフローのこともあり、私の投資物件は３５−５０％頭金をいれてます。

ローンオフィサーに相談していくらまで借りれるか聞くのが一番
だと思います。

#50

ますます家は値上がりしてきましたね、 カリフォーニア州の平均は過去１年で１４％値上がりしたそうです。

それに売り家不足して、うりに出せばすぐ７−８件のオッファー
があるようで完全に売り手市場ですね。

もう波に乗り遅れた感じです。

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