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หัวข้อประเด็น (Topic)

วิวินาวิ ลอสแอนเจลิส
家の購入が駄目になりました

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • 不動産
  • 2012/07/20 18:02

不動産エージェントを通して、家の購入の準備中でした。オファーが受け入れられたのは、２ヵ月半前で、ショートセールの家でした。エージェントの話だと、銀行からの許可が下りるまでに平均２～３ヶ月かかり、その後に、平均４５日のエスクローになる、ということでした。現在までは、銀行の許可がそろそろ降りてもいい頃ではないか、と心待ちにしていた状態です。ローンエージェントも話が進み、エスクローの準備も順調でした。

ところが今日になり、不動産エージェントからその家を購入できない旨を伝えられました。他のバイヤーが私よりも高い金額をオファーしたので、そちらに家の購入権利を譲るから、という理由を伝えられました。私は今まで、１回オファーが受け入れられると、優先権は私にあり、他のバイヤーたちはバック・オファー（Back Offer)でしか受け容れられないのかと思っていました。私の勘違いなのでしょうか?オファーが受け容れられてから、現在はBank Approvalを待っていた状態の私にとって、フェアでないような気がします。

どなたか不動産に詳しい方、助言をお願いします。もし、カリフォルニアの法律で、これが違法だったら、それなりの処置を取りたいと思っています。

どうぞよろしくお願いします。

#11

>商売ですから、よりたくさんのお金を一度に払ってくれるお客になびくのは当然だと思います。

当然かどうかではなくて、それが合法かどうかが問題なんですよ。

#12

#8さんの
>ショートセールの場合、売り手がOKと言っても銀行の判断で断られるケースはありえます。
に同感です。ショートセールの場合は、必ずしも最初のバイヤーが購入出来るという訳ではないそうです。買い手のエージェントはバックアップオファーが入った事は知っていたはずです。

#14

トピとはずれます。不動産購入の際の頭金の話ですが、１５％２０％とかではなく、２４５，０００ドルのwhittire市にある家を７０００ドルの資金で購入したケースがあります。政府のFHAローンでも最低３．５％以上の頭金、つまりこの場合約９０００ドルそれにエスクロー費用、appraisalなど１５０００ドルは必要になるのですが、、、。

#17

残念でしたね。でも、銀行次第なので、一度通ったオファーもダメになることあります。

銀行もバカじゃないので早々違法なことを頻繁にやるとは思えませんけどね・・・浅はかなコメントありますけど。

#16

#14 ちょっとさんのおっしゃられてるＦＨＡガバメントローンは頭金に余裕の無いひとたち向けです。
理由は３．５％のデポジットですむからです。 ショートセールでもフォークロジャーセールでもＦＨＡローンでいけます。
ただし、もし他にその物件を狙っている競争相手がいたとして、そのひとが一般的な２０％の頭金を入れたとしたら、
おそらくエージェントとセラーは頭金の高いほうを優先順序にすることが普通なのでＦＨＡローンのバイヤーは後回しです。
エージェントにしてみれば、バイヤー同士が仮に同じ金額のオファーをだしたとして、自分のクライアントがどういう支払い方法を取ろうと、
自分が最終的にもらうコミッション額は変わらないので、あとはイージーに処理できるほうをセラー側にプッシュすることになります。

セラー側からしてみれば、もしショートセールによって家を手放すという場合、
もう既に自分の所有物件ではなくなってしまうので、エージェントがプッシュするバイヤーを第一候補にする可能性が大きいです。
誰にその物件が渡ろうが、どう転んでもセラー自体のクレジットは悪いので、エージェントに相談してできるだけ安全な（スムースに転売できる）バイヤーを第一候補に決めたいと願います。
しかしこれがスタンダードセールであれば、できるだけセラーにとっては高額なオファーをつけてくれたひとや、キャッシュバイヤーを優先したいので、話が代わってきます。

順番からいけば、キャッシュ、頭金が高い、ＦＨＡという順で優先権が決まることが一般に多いです。
ただし、頭金を多く入れても、ひとつの仕事場で最低２年以上継続して勤務しているという証明を提示できなければ、残りのローンを銀行が許可してくれないということもあります。

オファーはその家の相場価格が決まっていますから、あまりにも高くつけすぎると、
今度は自分のローンを組むバンクがローンを許可してくれないので、そのへんはその物件の近場に家の価格（半年間以内）を自分なりにネットで調べてできるだけ高すぎず低すぎずを研究するべきです。 親切なエージェントならどうしても欲しい物件であれ

#15

#11 の昭和の母さん、他の方もこう言っておられるじゃないですか。 こんな例がボロボロあるなら、それで通っているのではないですか。

＞オファーの許可が降りたにもかかわらず私も同じ状況で断られました
＞売る側のエージェントからすればすこしでも高いオファーを取るのでしょう。

だから現実を知りたいと思っているのですよ。 私は以前、他の州で家を買い、今もその賃貸収入を得ています。 その時はわずか１０％の頭金を入れただけでした。 ローンに余計にかかるぺナルティを考えても他州の家は安く、賃貸料はそれほど安くもないので、今も悪い購入ではなかったと思います。

南加では同じことはできそうもないので、どのくらい頭金を入れたら「競争に勝てる」のか知りたいのです。 おそらく半額入れないと問題外と思われると覚悟しているのですがね。

#18

＃１６の続きです。（ごめんなさい、途中で切れちゃいましたね。）

オファーの金額設定については、一応目安としてその物件の１マイル以内でここ半年間で売却された家をネットで探してみてください。
（例えば、レッドフィンあたりでも簡単に検索できます。）
それによって、提示されている価格が高すぎるのでは?と疑問に感じたり、
これはグッドディールの家のようだな、など、その近所の家と比較することによって、
オファーかけたい家の現時点での評価が私たち不動産にシロウトの人間であっても、なんとなくおおよその見当がつけやすくなります。

当初、ブローカーが予測として『ローンは通ると思いますよ。』と言われて買う意思で行動を起こしても、その後、数ヵ月後に細かく銀行がバイヤーのクレジットを調べた結果エスクローに入る前にダメになってしまうことは、しょっちゅうありますので、
トピ主さんの場合はどうなのかわかりませんが

#19

#17

銀行じゃなねーんじゃ?対エージェントだろ?

本当浅はかなコメントするやつがいるものだ。

#21

Ｅｓｃｒｏｗに入っていないのであればまだ何も進んでないですよね・・・・?うまく言えないのですが・・・・

Ｅｓｃｒｏｗに入るまでそういうこともあるんだと思っていました。Ｅｓｃｒｏｗにはいるまで油断はできない、見たいに構えていたので。Ｅｓｃｒｏｗに入って少し一安心、Ｅｓｃｒｏｗが終わって安心した覚えがあります。

昭和の母さん、その違法の部分もう少し詳しく教えてもらえますか?違法かが大事というところ・・・気になります。

#20

トピ主です。

みなさん、たくさんのコメント、どうもありがとうございました。私のケースの場合、銀行は全く関係がないと思います。もちろん、銀行に拒否権はありますが、私の場合、クレジットスコアも７８０以上だし、ダウンペイメントも６０％支払う予定でしたので、銀行の明細なども全て提示済みでした。

ローンエージェントからも、全く問題がない、と言われていました。＃１８さんが言われたように、近所の家と比較したりなども散々しました。購入予定だった家はオーバープライスだとは思いましたが、探している地域は購入の競争が激しいので、提示された金額よりも多めにオファーしないと、とても競争に勝てません。エージェントには、カウンターオファーにも賛成する、という旨を伝えていました。

私の不動産エージェントに昨日もう一度話を詳しく聞くために連絡したところ、＃８さんが言うように、エージェントがミスしたと認めました。書類政策の際に不手際があったようです。それを逆手に取られ、相手側のエージェントに上手くやられてしまったようです。相手側としては、もし、私のオファーを受け容れた場合、コミッションが私のエージェントと折半ですが、直接買い手と交渉する場合、１００％のコミッションが入るのですから。その家の新しい買い手は、わたしよりもたったの１万ドル多めのオファーだったと言われ、すごくがっかりしました。

ミスしたことを隠そうとしたことと、書類政策の不手際をした私のエージェントに対して、憤りは感じますが、もう新しい買い手に家の権利が渡ってしまったので、なすすべもありません。エージェントのミスなので、違法でもないので、泣き寝入りをするしかないようです。今度は違う不動産エージェントにお願いする予定です。

#23

<オファーが受け入れられた>と言うことは売買契約が成立し、あなたのDepositがEscrowの口座に入り、Escrowが開始したということです。 ＃１では、エージェントが＜受け入れられること間違いない＞といったのを勘違いしたのかと思ったのですが、＃２０によると、やはり契約は成立していたということみたいですね。

CA州の法律上、不動産売買契約は口頭では駄目で、書類でしか成立せず、書類（オファー）にすべての条件が書いてあります。 売主（銀行）がサインしていたのにエージェントのミスで貴方が契約を随行しなかったと理解しますが、 契約不履行で Depositを返してもらえないと言った事態にならずによかっですね。 エージェントがdue diligenceを（エージェントに課せられた義務）怠ったと認めているようですが、この事によるあなたの被害額を明確にできればエージェントを追求して損害を請求できますが。

逃がした魚は大きく見えますが、金利は先月よりもまだ下がってるようですので、これに懲りずがんばってください。 私も色々探していますが個人的にはForeclosureとかShort Saleの家は特に安いとも思えず、取引も時間がかかるので一般の物件も考慮されるといいと思います。

#22

吐き捨てコメントしかしないから説明はしてくれないよ＠＃２１

#24

>昭和の母さん、その違法の部分もう少し詳しく教えてもらえますか?

お教えしましょう。違法かどうかがこのトピの主旨でございます。

#25

不動産のエージェントはずるいタイプが多いので、要注意！
特にShort Saleのエージェントはすれてる人が多い。
コミッション（お金）の為なら、何でもするのが最近の不動産さんや！

#27

最近ネット上で家探しをすると、フォークロージャーとショートセールばっかりです。 普通に家が買えないので、いろんなことを知っていなければなりませんね。

ここまでの話を読んでいると、エージェントがコミッションだけ受け取って契約が駄目になって返してくれない……などということもあるのかと心配になります。

ちなみに皆様、エージェントはどのように選んでいますか? 知人友人で家を買った人に聞くのが一番なのでしょうか? 何かいい方法をご存知だったら知りたいです。

#26

ＳｈｏｒｔＳａｌｅのエージェントって危ないですか?

何でもするって、あの人たち弁護士つけてるじゃないですか?違法なことしたら自分たちがやばいのに??

↑すいません、ちょっと不安になりまして・・・最近病気をして膨大な医療費のため支払いができなくなり家を手放すことになりました。ＳｈｏｒｔＳａｌｅでしたが、大丈夫だったのかな・・・怖いです。

Ｒｅｍｏｄｉｆｉｃａｔｉｏｎは最初エージェントをつける前に自分でやったＰａｐｅｒｗｏｒｋのミスでＤｅｃｌｉｎｅされ、書き直して出してもだめと言うことでした。何がミスだったかもわかりません。支払いができる収入があると返事がありましたが、どう考えても手元に残るお金がマイナスになっていたので・・・それはエージェントではなくＢａｎｋですけど・・・

終わったのことですので今言ってもしかたないのですが・・・涙。

#28

昭和の母さん説明しないんですか?

#29

#26 名前：怖くなりました さん

＞＞何でもするって、あの人たち弁護士つけてるじゃないですか?違法なことしたら自分たちがやばいのに??

ごめんなさい。怖がらせてしまいましたね。やばいですが、やばいことを承知でする不動産やは結構いますよ。経験上、家をさがしていたときの不動産屋の印象を書いたのです。
Short SaleはListing Agent がしっかりしていないとかなり大変です。なぜかというと中には、とんでもないのがいて、エージェントなしのお客からの連絡待ちをしていて、ほかのバイヤーには家も見せない悪いエージェントも居るのです。
私のOfferした家のエージェントは、銀行が要求した額を出すバイヤーがいないので、結局銀行からListing Agentのコミッションカットになったときに、バイヤーに（私にですが）その分のコミッションを払ってくれといってきました。断ったため、ほかのバイヤーの手元に行ってしまいましたが、かなりぐずぐずしていたため、その家は時間切れで残念ながらフォークロージャーとなってしまいました。こんなエージェントを雇ってしまったセラーが、本当に気の毒でした。怖くなりました さんが良いエージェントを雇っているのなら心配されなくても大丈夫なはずですので、ご安心ください。

#30

＞コミッション（お金）の為なら、何でもする

当たり前でっせ。
食うか食われるかの世知辛い世の中や。
稼いだもんの勝ちや。
奇麗ごとばかりじゃ泣きを見る。
騙したあんたが悪いのか、騙された私が悪いのか。

#31

#29 名前：SHORT SALEさん、ありがとうございました。しかも名前のコピペの仕方が勉強になりました（苦笑）。

私の場合は何かの機関が働きかけてエージェントを紹介してきているので私たちから出たお金は一切ない状態でした。ショートセールってそういうものかと思っていました。買うほうはそうでもないのでしょうね。全部銀行が払ってくれるかバイヤーが払うことになっていましたので。

今は家が手元になくて治療に専念できますがやっぱり悔しい限りです。早くよくなってまたいつか家を買うことができればと思います。そのときまで買い時が続いてくれればいいのですが人生そううまくもいかないですよね。

エージェントからショートセールの場合は２年もすれば家は買えるよと言われました。もちろん記録に残っているけどクレジットスコアさえあがっていればいいそうです。とはいえ、私はどうしてもそう思えず悲観的ではありますが。だってどんなにスコアがよくてもその残った記録はそこにあるのですから何らかの障害にはなるでしょうから。でないとまともに支払いをがんばっている人にもフェアではありませんが。

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