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หัวข้อประเด็น (Topic)

วิวินาวิ ลอสแอนเจลิส
家を購入するにあたって。。。

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1

既に家を持っている友人からのアドバイスで、
「不動産屋に行かず、そのまま銀行に家を買いたいとオファーすればいい」
とのこと。
初めて家を買おうと思っている私は、それで大丈夫かなと心配しています。
どこの不動産屋、もしくは銀行に行けば一番いいのか、誰かアドバイスください。

こちらは９月から学校が始まり、良い学校区の家は６月から８月にかけて、値段が少しあがるそうです。ですから、できれば５月までには家を買おうと思っています。今４歳の子供には、アメリカと日本語の幼稚園に通わせたいです。となると、どこの地区がおすすめですか?

宜しくお願いします。

#2

ローンを払えない（払わない）人たちの家を銀行が差し押さえてたくさん持っていて処分に困っているのは事実です。
ただ、修理等が必要な物も多いですし何より一般人は相手にしてくれません。
不動産投資の分類なのでそれなりの知識がないと銀行から直接買うのはほぼ無理です。
特にBank of America等の大手銀行は一度に数十～数百件をまとめて処分しますので、数千万ドルの世界です。

銀行に聞いてみても良いですが、可能性が高いのは地方の小さい銀行です。大手と比べてサービスも良いところが多いと言われます。

ダメなら値は張りますが無難に不動産か、投資家から買ったほうが良い気がします。

#3

初めてで銀行から直に買うなんて無謀です。少なくても知識がある人に頼らないと
自分に悪い条件で買うようになってしまいますよ。
買う時には手数料を払わなくてもいいので不動産屋をつかったらどうですか?
未だ 模索中なら ローカル新聞を買うと日曜版とかに ＯＰＥＮ ＨＯＵＳＥの情報が
載っていますので週末 この辺はどうかなぁ～ って思っているところを少し見て回ると
特定の不動産屋に頼まなくても気軽に見に行けます。
ＯＰＥＮ ＨＯＵＳＥをしているときに
売り手の不動産屋からは買わないように注意しましょう。
売り手に有利に動く事が考えられます（手数料を払うのが売り手なので）

場所の特定は仕事の関係とか全く考慮しなくていいんですか?
最近では日本語の幼稚園とかＬＡでもＯＣでもあるみたいなので通える範囲で考えれば
いいでしょう。

夏場にはリスティングは多くなりますが 値段が上がるという事はないと思います。
いい物件はすぐに売れてしまうのではやめに
見に行く物件の価格帯とか絞る為、銀行にいくらまでなら貸してくれるとか
聞いておいた方がいいですよ。

あまり自分の買える範囲以上のものは見ないほうが懸命です。
買える範囲のものが見劣りして見えるのでついつい無理をする結果に・・・・

#4

トピ主さんが、どのくらいの金額の家を、どの位の頭金で買おうとしているのかがわかりませんが、家は大きな買い物です、自分でまずいろいろと調査することを進めます
私も、銀行担保の家を購入しましたが$6,000近く修理にかかりました ずいぶんかかったと思っていたら、すぐそばの方はもっとかかったと言っていました

少なくとも、ある程度の条件は（学校、犯罪、近所、買い物など）はInternetで調べれば、エリアは２－３に絞れます
大きな買い物ですので、十分納得のいくようにご自分の優先順位の高い条件から調べたほうが良いです

その上で、オープンハウスや不動産屋さんを（購入するほうには手数料かかりません）通じて、何回か訪ねた上で、何軒かに絞れば良いと思います
特に何軒かに絞った後に、近所の状況は休日、平日、昼間、夜間でも変わりますので、機会を見つけて何回もたずねることを薦めます

また、雨の少ないＬＡなので、もし雨が降るチャンスがあれば、家の周り、雨漏りなども事前確認しておくほうが良いでしょう

#5

家の購入は住みたい地域の不動産屋に頼むのが一番ですが（その地域に一番詳しいので）今住んでいる近くの不動産屋でも良いです。
自分の住みたい家の要望をしっかり不動産の方に伝えましょう。

オンラインで探して見るのも参考になりますが写真では綺麗に見えても実際に行ってみないとわかりません。

一軒屋は自分で維持しなければいけませんが(芝かり、表側のペンキなど)タウンハウス、コンドミニアムは指定された維持費を払えば管理してくれますのでどちらにするか考える必要ありです。

ショートセール、バンクホールド、普通物件など種類がありますがそれぞれ条件が違いますので不動産の方に詳しいことは聞いて下さい。

気に入った家が見つかったら申し込みをしなければいけませんがローンを組むなら、クレジットレポート、年収証明（W2）などいろいろな書類が必要です。

大きな買い物ですので自分でしっかり把握すること、物件のInspection(検査)なども必要です。

物件は忍耐強く探さなければなかなか自分の欲しいものが見つかりません。いいなと思う物があってもSele pendingだったりします。

#6

みなさん、アドバイスを色々ありがとうございます。

もっと詳しく書きますと、
＄２００，０００ぐらいの家を２０％ー３０％くらいの頭金で買おうと思っています。
２、３年前から不動産屋に行って、クレジットカードを３枚作って、スコアを７８０までにしておき、車のローンや買い物のローンなどを全て支払い終えなさい、と言われてその通りしました。
旦那のスコアや給料があまりよくなく、私一人で買う方が買いやすいとも言われました。
私はレストランのウェイトレスですが、月＄５０００の給料で３年以上同じ所で同じだけの給料を毎月もらっているので大丈夫と言われました。

まだオープンハウスに行ったり、物件を直に見てないので、来週くらいに不動産屋に行ってリストをもらってきます。
その不動産屋によると、今２ベッドの一軒屋なら＄１５０、０００くらいの値段のやつがいっぱいあるとのこと。
一応、頭金以外にも貯金が日本にあるので、それで直す所を直して、庭にコッテージハウスを作りたいと思っています。（だから一軒屋で庭付きじゃないと駄目なんです。。。でも５年くらい後になりますが。。。）
初めてのことなので、夢も膨らむばかりですが、色々慎重にして、あとで借金を抱えたりしないように気をつけないとだめですね。

#7

初めての不動産購入だったらやはりエージェントを通すことをおすすめします。
いいエージェントにはいいローンオフィサーがついていますから、そういう意味でも何かと便利ですよ。あと、インスペクションの会社も紹介してくれます。こういうのって、オファーを出してそれが通って、あれやこれやの書類を提出してバタバタしている最中に必要なので、自分でインスペクターを探して、、、なんていうのは疲れますよ。インスペクションにはエージェントも立ち会ったり、ある意味安心です。

＞旦那のスコアや給料があまりよくなく、私一人で買う方が買いやすいとも言われました。

うちも同じ理由で、最初の家を購入するときは私一人で購入と言う形をとりました。が、それはローンを組むときだけで、家の持ち主は私と主人と連名になってます。そうしなくてもいいとは思いますが、そうすることも可能ということです。ご参考まで。

#9

＞庭にコッテージハウスを作りたい

市によって規格が厳しい所がありますのでそういうものが庭に建てられるか事前に調べた方が懸命です。
私の住む市は厳しいので数軒先の家が裏に大きめのストーレージを建てたところ市から撤去するよう
要請がきて建ててすぐに撤去させられました。理由は大きさと隣との境界線までの距離が問題だったようです。
それと前庭の何％を土や芝で残しておかなければならないとか（私の市は確か６５％）壁の高さとか・・・・

2 bed の一軒家って次に売るときに大変ですよ。こう言ってはなんですが
不景気の中 すぐに売れる物件に心がけた方がいいです。

それと ロケーションはもっと大事なので 安いからってすぐに飛びつかない事。
多少ボロでもロケーションを優先する事です。

見る軒数をこなす事 （最低５０軒は見てください）
数をこなしていると これくらいの家はこの値段っていうのが判ってきますから
安いのが出たときにすぐに行動に移せるようになります。
決して不動産屋が「これは安いですよ」とかいう言葉に惑わされないように。

#8

＃６
>私はレストランのウェイトレスですが、月＄５０００の給料で３年以上同じ所で同じだけの給料を毎月もらっているので大丈夫と言われました。

これってすごくないですか??
ウエイトレスで月5000ドルって、、、
日本じゃ考えられないけどこっちではよくあるの??

話それてすみません。

#10

＞あとで借金を抱えたりしないように気をつけないとだめですね。
ローンを組む事、事態が借金です。タックスの控除にはなりますが単純計算で15年ローンで約1.5倍、
30年ローンで約2倍の金額を支払うようになります(今の低金利の計算で)

子供さんがいらっしゃるのなら現地での学校区が大事だと思いますが学校区が良い地域だと比較的値段が高くなります。
地域は何処でも構わないとか値段だけなら150000ドルでも一戸建ての家は買えますが(物件はかなりありますが中身が
とても古くて手入れが悪い)ある程度日本人が住んで居るところ（日本語と現地校の条件付き）はこの値段ではきついですよ。

銀行からの融資はどれくらいまで可能か。
15年ローンか30年ローンか。
値段によってローンの支払い途中で売却の予定があるのか。
などいろいろあります。

不動産屋の今の平均購入額は約300000ドルだそうです。
これが目安だそうです（1000Sqf～1500sqf）

掘り出し物を見つけるにはよほどの覚悟で探さなければ見つかりません。
それと融資額がどれくらい可能なのか知っておかなければ予定が立てにくいと思います。

不動産の購入についてはある程度信用できて長くやっている人に頼む事です。
どんな質問にも答えてくれる人、それに付随した業者を知っている事です。
いざ申し込みとなるといろんな書類が必要でかなりストレスが溜まると思いますがまずは何事も経験だと思って頑張って下さい。

#11

＃１０さんの意見に賛成です。

何処でも良ければ２０万ドル以下で一軒家を購入出きるとは思いますが、治安や学校が悪かったり、通勤に時間のかかる地域になると思います。
家は最悪建て替えれますが、場所は動かすことが出来ないので、地域を選ぶ事が最も重要です。

＞アメリカと日本語の幼稚園に通わせたいです。となると、どこの地区がおすすめですか?

やはり日本人がある程度住んでいる地域（トーランス、アーバイン、ウエストサイド）になると思います。
でも、トピ主さんの仕事場との通勤もあるので、ある程度地域が限られてくるの思うので、もう少し地域を絞って質問された方が良いアドバイスが返ってくると思います。

#12

ロサンゼルス近辺で２０万ドル以下の一軒家を良いエリアに購入するのはほぼ無理に等しいのでは?オークションでバンク差し押さえの物件などを現金で一括で支払う事が出来るなら話しは別ですが。ラスベガスなら２０万ドルも出せばまだいいエリアに一軒家を購入する事が出来ますよ。仕事次第だとは思いますが、レイオフされた場合などの最悪の事態を想定し、それでも毎月の支払いを払っていける無理のない範囲内で購入を考えた方がいいですね。またそういった際に部屋を誰かにレント出来る様に最低３ベット２バスあるといいでしょう。

#13

２ベッドで1000sqf以下の狭い家で20万ドル以下だと、
ロサンゼルスエリアだと良い学校区の家なんて買えるわけがない現実を分かっていないような人が、
直接銀行に掛け合おうなんて、なんておめでたいの?
コンプトンになら200件以上あるけど。
その予算で家を買おうとするなら、子供さんのために、少しでも良いエリアにアパートを借りてあげることが親としてするべきことなのでは?

#14

みなさんの１５万とか２０万とかの家の話読んでてびっくりしてます。そんな金額で買えるのですか?西トーランスの学校のいいエリアで最低でも一軒家だと６０万しますよ。それも１－２件あるかないかで普通はそれ以上です。オファーも結構出るので、どうしてもその家がほしければ表示してある金額よりも上の金額でオファーしないと買えないかも。校区はやはり高校を基準としていいとこ探したほうがいいですよ。このサイトおすすめします。やはりランクが10（満点）だと家も高いとこです。サウスベイだと、やはりウェストトーランス高校とかマンハッタンビーチあたりの高校だとランクが10になってますが、やはり家が高いです。http://www.greatschools.org/

#15

数年前はどうか分かりませんが、いまだと頭金は２０パーセントだとローンが組みづらいそうです。クレジットスコアが良い方なので大丈夫かもしれませんが、ここ数年で住宅事情、ローン事情ともに大きくかわっています。オファーを入れる前には必要なことなので、まずローンがいくらまでおりるかというプレアプルーバルを取ってみてはどうでしょう?

#16

私はオレンジカウンティーの北にかなりお得な値段で一軒家を購入しましたが、自分でもリサーチして10ヶ月くらいかけてすごい数の家をエージェントと見ました。待てばまだ下がる可能性はありますが、今現在20万ドル以下ではLA,OCカウンティーの安全なエリアの一軒家はかなり難しいと思います。相当な修理が必要なボロボロの家だったら稀にありますが、きそが傾いていたり、修理に何万ドルもかかったりする物件ばかりです。

確かにバイヤーズエージェントを付けないで、その分(家の値段の３％ぐらいが相場ですが）値段を下げてくれるよう、セラーズエージェントに自分で交渉することは可能ですが、お勧めできません。自分の側に立って交渉してくれるプロはやはり必要です。私は買い換えで３件目の家でしたが、家を買うのは本当に大変で時間と労力を非情に消耗します。腕のいい不動産屋さんを見つけてくださいね。

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