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主题

微微导航 洛杉矶
不動産　Forclosure/ShortSale　

烦恼・咨询
#1
  • どうしましょ
  • 2008/12/01 19:59

いままでにForclosure/ShortSaleをご経験された方、いまそれを考えている方、そのプロセスを進行中の方、お話をお聞かせいただけますか。

不動産価格の下落、モーゲージ支払いの上昇、収入の低下により、今住んでいる家をどうしようか悩んでいます。将来、また家を買える時がきたときに、クレジットヒストリーやその他の影響ができる限り少ない形にできないかと思っております

セミナーなどに参加しても、商売目的と感じ、本当に信頼していいのかもわかりません。

#2

Forclosure/ShortSale物件を買うのですか？
それとも持ち家を手放すのですか？

今はForclosure/ShortSale/Bankowned物件が多いですが簡単には買えませんよ。相手は強気ですからね。

#3
  • subaru87
  • 2008/12/03 (Wed) 17:52
  • 报告

すみませんバターさん、どうしましょさんの文章を読んだら、今の持ち家を手放そうとしていると普通に理解できますが・・。ちなみに、“今住んでいる家をどうしようか悩んでいます”と書いてあります。

#7

＜不動産価格の下落
不動産は　長期の投資ですから　必ず上がってきます。それと　毎月の支払いのなかには　元金返済額が含まれていることを　お忘れなく。　これが自分の貯蓄の一部になります、値がもとに戻ったとき。

＜モーゲージ支払いの上昇、

おそらく　この２−３年に家をかわれたのでしょう。利率は　いま　５％前半になりましたから　できれば　３０年の　固定にかへたほうがいいです。　いま　まだあなたのクレジット歴が　良いうちに。　只　家の値段が下がって　りファイナンスできない状況なんでしよう。　さがしてみれば　どこか　借り変えしてくれるところは　あるとおもいます。

＜収入の低下により、

それでも　支払いがたいへんなれば　いまは　４０年の固定があるから　ブローカーの人に　あったてみたらいいとおもいます。　銀行はだめですね。　一般に　基準が高いので　いい利率では　借りられません。

収入の低下は　支出の見直しをして　むだをはぶくことからはじめ　収入も他から得るものがないか、もう一つ　働き口を探すとか　すこしでも　上げることですね。

＜今住んでいる家をどうしようか悩んでいます。

支払いが　続けられるように　努力され　いまは　がまんのときだと　おもいます。　借家になっても　家賃はは　毎月　請求がきますし、その中には　元金返済額は　ありません。

＜将来、また家を買える時がきたときに、

ないと　おもいます。あなたが　事業で成功し大金を手にしない限り。　チャンスは　あっても　２０年−３０年　さきでしょう。　　支払い額は　一般に　収入の三分の一です。　実際は　半分でも充分支払っていけます。

＜クレジットヒストリーやその他の影響ができる限り少ない形にできないかと思っております

信頼のおける　ブローカーの方に　相談されることだとおもいます。　銀行はだめ。　机上の理論だけ。　現実にそったいい話はない。しょせん　サラリーマンの　アドバイザーにすぎない。　だから　ゆうずうが　きかない。

わたしの　経験からの意見です。　お役に立てば幸い。

#6

便乗質問で失礼しますが、ショートセールというのはどういうものなのでしょうか。相手が強気ということは、それ以上値段の交渉は無理ということですか？

#5

現在、私も同じような状況で、とりあえず支払いを低くできる可能性のあるローンモディフィケーションというのに申し込みをしています。銀行もフォークロージャーの家をこれ以上持つ事はできるだけ避けたいようで、銀行との利子などを下げる交渉をするものです。支払いの上昇と書かれてあるのでおそらく変動金利をおもちなのであれば、特にできる可能性はあると聞きました。セミナーなどでもこの話を聞かれたかもしれませんが、専門の弁護士を雇うらしいのでコストはかかりますが長い目でみれば、毎月少しでも支払いが減りますし、クレジットヒストリーが悪くなる訳ではないのでやってみる価値はあるかもしれません。

また友人は、ローンの支払いを2-3ヶ月支払いをしていなかったため、さらに固定資産税も全部払っていなかったためフォークロージャーになりかけたところ、直接自分で銀行と話し合いをして今交渉しているといっていました。

ただし、残念ながらどういう形であれ支払いを滞るとクレジットヒストリーには必ず影響はでます。

友人はほんとに支払いが出来なかったそうですが、1週間くらい前にわざと支払いが出来るのに支払いをしなくてモディフィケーションできるようにしむこうということは絶対にやめた方がいいと読みました。
支払いができるのなら、出来る限りは払いつづけるほうがいいとのこと。いったんバンククラップになってしまうと、8年はクリアされないそうです。

支払いを低くするという面では、固定資産税も、今年の分は受付はもうすでに終了したと聞きましたが、来年の分はこれから申請すれば今の土地の価格で再考されるとのことです。

住む場所はどこにいても必要ですよね。今はいろんなできることを試して本当に無理でなければ住み続けれるのが一番だと思います。がんばってくださいね。

#4

＃２さん、簡単にはかえないって、どういうことですか？頭金が20％いるってことですか？
あと、ＳＨＯＲＴＳＡＬＥって意味がわからないのですが、どういうことでしょうか？　

#8
  • Lucia123
  • 2008/12/04 (Thu) 23:23
  • 报告

ショートセールとは、不動産ローンの残高より低い価格で家主か家を売却する事です。

一般的にローン会社がその価格で販売するのを了承するまでにかなりの時間が掛かると聞いています。
（たまに、ローン会社の了解済みと書いてある物件もみますが・・・。）

ローン会社が承諾しなければその売買は成立しませんので、普通の不動産屋さんは嫌がって扱いたがりません。
ショートセール専門（？）の不動産屋さんを捜して頼む方が良いそうです。

＃２さんの“簡単に買えない”の意味ですが、2つ意味があると思います。
1つは、相場よりかなり価格が割安になっている物件に関しては買い手が殺到し、オファーが複数すぐに入ってくるそうです。
実際、私の同僚でフォークロージャー物件を買おうとAskingプライスより少し多めにオファーを出したのですが、はねられました。

2つ目の意味は、ローンの審査が厳しくなってローン審査ではねられる人が多いと言う事です。
先の同僚も、後日（1ヶ月ほど後に）同じ物件の不動産屋から、まだ購入意思があるかどうか問い合わせがありました。

#10

もし私がトビ主さんだったら、今家を買い換えるより、今持っている家を処分して、４−５年後に買うようにしますね。
たぶんこれからも不動産はしばらく下がりつずけるでしょう。安い貸家に住むほうがベターでしょうね。
家のローン、固定資産税、保険がなくなって、家賃だけでいいので大分楽になるはずです。
不動産が下がっている時に、買うのはどぶにお金をすてているようなものです。　

３−５年待ってだいたい底だなーと思うときに買えば
必ず利益はでます。

その間の値下がりで、家賃分ぐらいでてきます。

詳しい数字とどういうローンか解らないので、なんともいえませんが。

別に家わ買わなくいい。レントの方が得するときもあるということです。

#9

ゆずのみさん

実際に隣人が、半年前にショートセールで家を売ったときにきいた話ですが、ショートセールとは、フォークロージャー（銀行が所有）になる前の段階のことだそうです。ショートセールは、価格を平均販売価格よりさらにさげ、1ヶ月以内にその物件を売らないとフォークロージャーなります。ショートセールの、バッドクレジットのクリア期間は3年とききました。なので、フォークロージャーになるよりは、クレジットヒストリーにはまだましということでしょうか。

#11

来年の春〜後半に家を購入するのはまだ、底値ではないのでしょうか？

#12

1)不動産価格の下落、＝ リファイナンスしようにもローンの元金の方が相場価格より高くてできない。
2)モーゲージ支払いの上昇、＝数年前の金利１％とかの所謂サブプライムローンを組んでしまった。単なる変動性ローンならば　下がっているはずだからね。
3)収入の低下＝収入の低下

以上３点の理由からから今の家の処分に困っている、と読ませていただきましたが。
今売ったとしても、借り入れた金額すべて返せない。＝家も無くし、借金だけが残る。
このまま住んでいてもいずれは銀行にとられてしまう恐れがあるうえクレジットが悪くなる。

まあ　毎月の支払額や場所等の条件にもよるでしょうが
できるならば家は売らずにレントにしてその家の支払いの足しにする、
ってのは安直すぎますか？。

#13
  • ブローカーはだめ
  • 2008/12/12 (Fri) 11:26
  • 报告
  • 删除

<ショートセールとは、フォークロージャー（銀行が所有）になる前の段階のことだそうです。ショートセールは、価格を平均販売価格よりさらにさげ、1ヶ月以内にその物件を売らないとフォークロージャーなります。


これは違います。
ショートセールの説明はLucia123さんが正しいです。
フォークロージャーは銀行の所有ではありません。

切迫した状況で投稿したわりにはトピ主はでてこない。やはり釣りか

#14
  • ヘルプになるかわかりませんが。。。。
  • 2008/12/15 (Mon) 11:17
  • 报告
  • 删除

支払いに困っていらっしゃるようですが、ざっくり月にいくらぐらい足りないのでしょうか？　額によっては、家の一部屋を学生さんに貸し出すなどして差を賄えませんか？
やはりクレジットにかなりの傷がつきますので、フォアクロージャーは避けた方がいいと思います。

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