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• koza
• 2012/02/28 (Tue) 17:56
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taxmanさま

こちらの情報不足で大変申し訳ありませんでした。
家は$50K以下なのですが、オレンジカウンティに家を購入しましたので税率がとても高いです。
繰越返済をした分に関してはBank statementを英語で取り寄せる時間がなかったので、Loan brokerに提出しないように言われました。
日本語で出すとLenderを混乱させるので、多めに借りてもすぐに繰り越し返済すればほとんど変わらないといわれました。

前回教えて頂いたタックスリターンで返ってくる$915は、月々の支払額を元に計算されると理解したのですが、どこに金利の影響が入ってくるのでしょうか。最初の支払いではPrincipal分が$333,Interestが$455だったのが、繰越返済をしたので今月はPrincipal分が$523,Interestが$265になりました。もしさらに40Kほど繰越返済をすると月々のinterestの支払いは$100ほど減りPrincipalに回ります。Interest分が少ないので$915という数字ももっと少なくなるのでしょうか?
こちらの理解が足りないようで大変申し訳ありません。

• タックス難
• 2012/02/28 (Tue) 21:28
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#36

tax man様
迅速なご回答ありがとうございました。
頂いた回答をもとに、再度見直してみました。

再度となり大変恐縮ではございますが、１点質問させてください。


CA Schedule

>INE 38:32
>LINE 39:32
>line44: 7538
>line45: 7693
>line46: 7538
>line47: 1
>line48: 7538
>line49: 155

上記にてline38とline39にて32という数字を頂きましたが、
当方、Itemized Deduction を取っておりませんので記入する必要が無いと判断いたしましたが問題ございませんでしょうか。
ちなみに、1040の際のschedule Aは作成しておりません。

何卒、ご確認頂けますと幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

• tax man
• 2012/02/29 (Wed) 01:19
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#43

>>家は$50K以下なのですが、オレンジカウンティに家を購入しましたので税率がとても高いです。

今度は全体像が見えてきました。どうやら私の考えた家の価格は、的外れだったわけですね。申し訳ありませんでした。

つまり、５０万ドルの家に対して、
１）約３０万ドルダウンして
２）残りの１９万ドルほどを、ローン返済しようとした
３）しかし、手持ち金が、$79,000.00 + $40,000.00で合計$120,000ほどあったので、
４）$79,000を繰り越し返済にまわした。

とこういうことになりますね。

>>繰越返済をした分に関してはBank statementを英語で取り寄せる時間がなかったので、Loan brokerに
>>提出しないように言われました。
>>日本語で出すとLenderを混乱させるので、多めに借りてもすぐに繰り越>>し返済すればほとんど変わらな>>いといわれました。

つまり、繰越返済に関しては、ローンをした銀行には、伝えていない。単に、本来の支払額をはるかに超えた金額を払ったというふうに解釈しました。

もしそうだとした場合、やっと本来のタックスリターンの本題の話ができます。

通常、タックスリターンで、ローンの金利分をItemized Deductionで控除するためには、その支払いを受けた金融機関（銀行やモーゲージ会社）が、IRSと支払い側に、受取書として１０９８なるフォームを送ってきます。そのフォームに金融機関が受け取った金利分の金額が記入されており、その金額が、Itemized DeductionのSchedule Cの１０番にありますHome Martgage interestという欄に記入して控除になります。

第一の問題は、家を購入してまもなく、本来支払うべき利息分をはるかに超えた金額を支払った場合に、モーゲージ会社が、その額の内、利息分を計算して、1098のフォームを発効したとしますと、当然かなりの額の利息の支払額になります。しかし、もし、年間所得５万ドルの場合に、その全ての所得を利息の支払い分で控除して、支払った税金をすべて戻したとしても、控除額が、課税所得を上回った分は無駄になってしまう可能性が大きいと考えられます。

第２の問題は、ご指摘のように、繰越返済の結果、利息分の比率がかなり減って、最後に支払われるべきPrincipalに支払いが回ってきてしまっているという状況だと思います。もし、追加の４万ドルを繰り越し返済にあてると、Itemized Deductionがとれるかとれないかぐらいのところまで金利額が減ってしまうことになると思います。もちろん私が計算した、返却額の計算は$788がすべて金利であるとの発想ですので、これを大きく下回れば、いわゆる、タックスリターンでの税金の戻しは、このローンの支払いからはなくなる可能性が大きいといえます。

しかし、問題の根本は、先ほど私が説明したように、一番お金を節約する方法は、ローンをせずに最初から、
ダウンの額を最大にすることなので、ローンをした後で、繰越返済をする行為は、私からすると、完全なる矛盾した行為と見えます。

この段階で私が一番気になるのは、これからのローンの支払いに占める金利分ではなく、繰越返済した分がどのように金利の支払いとして証明されるのかです。１０９８に７万ドルも金利の支払いとして表示されれば、少なくても一回は、大きな控除額がとれると思います。

また、利息分が少なくなって、控除がとれなくなっても、私はそれをマイナスとは考えません。これから先多額のローンを何年にも渡って支払うことが必要なくなるということは非常にプラスだと思います。

ローンのブローカーが「多めに借りてもすぐに繰り越し返済すればほとんど変わらない。」というのは、ローン契約でコミッションをとるための詭弁といわざるを得ません。

最後になりますが、このような問題に関しては、残念ながら、所得税の専門家が手助けできることがあまりありません。今回の件の私の意見は、タックスの専門家というより、個人の意見とご理解ください。
事後というのが、きついですね。

• tax man
• 2012/02/29 (Wed) 01:40
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#44

>>１点質問させてください。


CA Schedule

>INE 38:32
>LINE 39:32
>line44: 7538
>line45: 7693
>line46: 7538
>line47: 1
>line48: 7538
>line49: 155

>>上記にてline38とline39にて32という数字を頂きま
>>したが、
>>当方、Itemized Deduction を取っておりませんので記入
>>する必要が無いと判断いたしましたが問題ございませんでし
>>ょうか。
>>ちなみに、1040の際のschedule Aは作成しておりません。

この計算をタックスのソフトで作成しました。その時、ITEMIZED DEDUCTIONはとっていないので、不思議でしたが、この箇所は、ソフトウエアによる自動計算になっており、見逃しました。もちろん、おっしゃられるように、その箇所の32は、無視してください。

• koza
• 2012/02/29 (Wed) 02:11
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tax man様
親身にアドバイスを頂きありがとうございます。
$788はすべて金利という前提でのお話だったのですね。
実は繰り越し返済分に関してはすべてPrincipalにまわされます。
（またまた説明不足で申し訳ございません）

ですので$190Kのうち79Kは既に繰り越し返済をしましたので、このまま追加の返済をしなければ2012年の支払い金利合計は$3,302.31（そのままいくと2013年は$2,928.62） になります。
そして今月$40Kを繰り越し返済に充てると2012年の支払い金利合計は$2297.25（そのままいくと2013年は$1690.38）となります。

これでは年間の支払い金利が低いために家を購入しても税金還付の恩恵にはまったくあずかれないという認識であっていますでしょうか?

どうせTax returnで全く戻ってこないのであれば、今回の$40K以外にも月々余裕のある分を毎月追加で払っていこうかなと思います。

ほんとうにありがとうございます。