Vivinavi : Mundo : () World

• マーボー老人
• 2004/07/31 (Sat) 11:48
• Informe

バブルで儲ける者はバブルで損をする。これ経済の原則。

アメリカの不動産はパチンコと同じ。一度勝つと病みつきになり、深みにはまる。そして最後には損をする。

人口流入などを考慮してもカリフォルニアの住宅市場は数年で倍以上に値上がりするなんて異常であり、必ず数年内に半値程度にまで落ちてしばらく落ち着くと思うね。

私は以前住んでいたフロリダのオーランド近郊に家を一軒持っているけど、３年前で築後１０年を９万ドルで購入。今１０-１１万くらいかな、近所で。それでも３千SQFの５BED、プール付き、４台入るガレージもある。海も見えるしね。

ＬＡなんかコンプトンあたりの１０００SQFの２BEDでも３０万ドルもする。
アホらし。もし今ゼロからスタートするんであれば、カリフォルニアでは買っては駄目だ。州外で家かって賃貸しておいて自分はこちらでアパート住んでた方がマシだと思うね。

• ＃69へ
• 2004/08/01 (Sun) 09:18
• Informe
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＃53では”7年前に＄50万ドルで購入”といっておきながら
＃69で”実際は＄２０万の頭金で１５年ローンでかったのでローンはあと＄２２万”と。
さらっと読むと＄50万ドルの家を頭金は＄20万ドル入れ、残りの＄30万ドルを15年ローンで組んだと思わせます。＄30万ドルのローンでこの7年で＄8万ドルしか払ってなくって残りの8年で＄22万ドル払うわけないですよね？7年で＄28万（単純計算）支払ったのでは？

整理すると、頭金＄20万ドル、ローン＄50万ドルで家は＄70が本当ではないですか？
それじゃ＃69で「＄１２０万の家を持っていて＄５０ローンがあれば＄７０万の資産じゃないですか」というのは間違いですよね？


だとすれば・・・もし、あなたが明日にでも売ったとしましょう。現在あなたの御家は＄120万ドルと評価されました。
まず、銀行に残り8年でお返しする分＄22万ドルを返済。

＄120万ドル-＄22万ドル＝＄98万ドル。

現在＄98万ドルの札束が目の前にあります。
そこであなたは＃69で　”単純に計算して＄２０万の投資が７年で＄９８万になったということです”とおっしゃってます。でもそれは純粋な利益ではありません。
なぜなら7年前の頭金＄20万ドルと昨日まで支払っていた7年間分の支払い＄28万ドルはすでにこの家に支払っていたものです。つまり出費です。よって

＄98万-＄20-＄28＝＄50万　が利益です。不動産投資による儲けなのです。
しかしこれはあくまでも明日にでも売った場合の話です。

資産が＄70万でも＄20万の投資が＄98万の現金を作りだしたわけではないのです。

＃56や＃57で”しばらくは売らない、現在値上がりが落ち着いている、約10年周期で動く”とのお考えですね。
すると、完済する8年後、＄120万という保障はどこにもなく大方の見方ではおそらく下がるでしょう。となると＄50万以下の利益でしょう。

あなたの現在の資産は、手放すときいくらの価値を生み出すか分からない家と負債＄22万ドルです。

今売れば、あなたの資産は不動産売買により増えたでしょうが日本の場合はアメリカほど不動産売買が盛んではないのと不景気でここ10年は動いてません。＃64で自分の資産は増えている、売ったら儲かりますだなんて無責任なこと言って欲しくないですね。

それと”番号でなく、何でも名前ぐらいつけて意見を交わすのがマナー”ですか？＃56や＃60で名前のある人を番号で呼んでるのは誰ですか？

自分で不動産投資したことない人が＄20万が＄98万になったなんてオマヌケなこと言ってるんだよね。

• Oh-Fudosan
• 2004/08/01 (Sun) 09:18
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#68けっきいんさん。
私の場合皆さんが言っているようなゴージャスな家ではなく、２ＢＤのコンドなので桁がちがいますが、昨年２４万ドル程で購入し３３万ドルで売れました。
他の州へ引っ越すので売りましたが、もしＬＡに住み続けるなら、やはりいくら値段が騰がっているとはいえ、買い換えれば高いものを買わなければいけないから、ブローカーへの手数料など考えると売らないで住み続ける方が得策かと思います。投資目的の物件なら話は違いますが。
しかし、#70マーボー老人さん。”コンプトンあたりの１０００SQFの２BEDでも３０万ドルもする”って本当ですか？ちょっと信じられない、、、うちのあたりはとても環境が良いですが同じような値段で売ってしまって損をした気分、、、

• slacha
• 2004/08/01 (Sun) 11:14
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３０万ドルのローンを１５年で組んで、仮に利子が７．５％としてＰ＆Ｉが＄２７８１。７１ヶ月後には元本残り＄２１９３４２．４１。７１ヶ月目まででＰ＆Ｉ総支払額は＄１９７４５１そのうち利子が＄１１６７９３．５９、元本が＄８０６５７．５９。＃６９さんの細かいローンの条件が分からないのですが、仮定で計算してみても＃６９さんの言ってることは間違いはないと思います。上記の条件で返済していけば、あと１０９ヶ月で残りの元本＄２１９３４２．４１を完済できます。当然返済が進むにつれて利子と元本の返済比率は変わってきますからね。

• エドッコ3
• 2004/08/01 (Sun) 12:55
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確かに #65 で７０万の家を買っていたら、新築に１３０万かけても２００万儲かったという理屈は成り立ちませんよね。６年間のローンと Property Tax それに家を維持するメンテナンス費を加算したら、そのような単純な計算は成り立ちません。万が一、７０＋１３０の現金を持っていたとしても、私だったら不動産のような不確かな投資にはかけませんね。

しかし Compton の 1,000 SqFt. の家が３０万とはあり得ると思います。Dominguez Hill も大きい意味での(Zipcode 90220) Compton なので環境のいい部類の場所であれば言えてます。1,000 SqFt. は生活面積でしょう。私の家も 2,695 SqFt. ですが、Lot は 14,000 SqFt. もあります。

しかし皆さん、非常に極端な例を出しているので、それらの情報に踊らされてはいけません。現実はそれほど驚くものはありません。今現在は初めて家を買う人には、いくら金利が低いとはいえ価格が本当にバブルで高すぎるので勧めません。家を買い換える人にとっては、金利が低い分お得でしょう。高く売って高い物を買っても、低いときにそれをしてもあまり大きい差はありませんからね。