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วิวินาวิ ลอสแอนเจลิส
レントと購入どちらがお得?

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • cbkf
  • 2012/12/02 10:44

最近コンドやタウンハウスの購入を考えてるのですが、将来的には家の購入を考えています。家を買うならベガスとか他州方面でできるだけ新しくて安くて大きい家がいいなと思ってます。そこで皆さんのお考えをお聞きしたいのですが、

１．それまでの間レントで払うよりも購入してと考えたのですが、実際のところ２，３年住むためにコンドなどを購入するほうがいいのかレントがいいのかどちらがお得なんでしょうかねー?

２．家を購入した後はそこをレントするか売りに出すか考えてますがそれもどちらがいいのでしょうかねー?（レントしてもリスクあるし、今購入した物件が将来的に価値が上がるのか等もあると思うのですが。。）

いろいろ関連する記事を読んだり、人から聞いたり情報が入れば入るほど分からなくなってきてます。。。。みなさんのご意見をお聞かせください。

#2

2-3年住む為だけだったら、アパートにそのまますみ続ける方が良いと思います。
不動産を購入して2－3年後に値上がりを期待してとの事でしょうが、2－3年の短期間に本当に値上がりするのかどうかは疑問です。
ひょっとしたら値が下がっていたなんて事もあるかも知れません。
それに、不動産売買の手数料や不動産税、引越しなどの手間や費用などを考かなりの値上がりが見込めないと割りに合いませんよ。

それに、2－3年後に別の家を購入する時に、住んでいる家を売却できなくてももう一軒家を購入するだけの余裕があるのでしょうか?
２の質問を見ると、２軒同時に家を持つ事も可能のようにみえますが・・。

実際に２軒の家のローンを組む場合は、かなり審査が厳しくなるので、住んでいる家を貸したレント収入でにローンを支払える見込みがご自分であっても、ローンの審査では、その収入は計算に入れないのでローンが組めないって事がありますよ。
そうすると、住んでいる家の売却と新しい家の購入を同時進行させないといけなくなるので、売値もあまり良い価格では売却するのが難しくなると思われます。

私なら迷わず今いるアパートに住み続けますね～。

#4

2、3年住むだけならそのままレントでいいのではないでしょうか?
家の購入は状況にもよるのですが現金で購入するなら別としてローンを組むにはいろいろと大変です。
もし家の購入を考えているのでしたら初めは自分達が住み易い物件を
見つけて長年住む覚悟で購入するのがいいと思います。
物件はそう簡単には値上がりしませんが6年以上経てば上がるとは思います（もちろん地域にもよりますが）
余裕があって不動産投資の意味で物件を購入されるのでしたらそれも一つの方法かもしれませんね…

#3

安い時に買って高くなった時に売って大儲けしたいのは誰でも同じ。いつ高くなるかは誰にも分からない。家の売買や賃貸斡旋での
コミッシヨン収入で生活する不動産屋は今が買い時だとせかすが
安くなって損した時の責任については言わない。
不動産のような高い買い物をする時は100軒くらいの物件を見て回り自分でも家の知識を持ったうえで決めるのが賢い買い方。

#5

２，３年しか住まないならレントですね。
家を購入すると、メンテにお金がかかります。予期せぬ修理もでてきます。ローンのほかに、保険、Ｗａｒｒａｎｔｙ，税金などなど。コンドだと、ＨＯＡも毎月かかります。大体４００～５００ドルくらいですが、コンドを所有する限り払い続ける必要があります。

#6

たとえ２−３年でも、今は買うべきです。

今まだ不動産が安い、金利が安い、５年固定で２．３％ぐらい（０ポイントで）。 １０年に一度の買い時です。やっと不動産でもうける時がきました。もうすでに値上がりしだしており、遅いくらいですが。今なら大丈夫です。 レントは上がるが、ローンを固定にすれば毎月同じです。
また２−３年で手直しすれば高く売れます。

私は今年に入ってから、投資目的で数軒買いました。今すごい勢いで
中国人が不動産かっています。中国で不動産バブルがはじけそうなので
アメリカなどにシフトしてます。
景気がこれからよくなり、インフレが進んで来ると不動産もあがります。今 銀行にお金がだぶつているので、銀行もすぐ貸してくれます。
４０万ドル借りても＄１５８０／月です。固定資産税、保険をはらっても＄２０００／月です。

私なら２年以上持つなら絶対買います。８−１０年周期で不動産は上がっています。ここ７年ぐらい下がりましたが。もう底をうちました。
今５０万の家も３年ごには６５−７５万になっている思います。

私は不動産やではありません。 １投資家です。
（去年まではレントの方がよかっと思います。）

#7

私は月３０００ドルほど払ってロサンゼルスの高級コンドミニアムに住んでいます。皆口を揃えて「そんなに払うんだったら買えばいいのに！！」といいます。購入する為の頭金も充分ありますが、私はレントのほうがいいと思っています。みな家は必ず上がる！！と言いますがそんな保証ははっきりいってどこにもないです。今後どのように政治が変わって行くかもわかりませんし。人それぞれの考えがあると思うのでとピ主さんがどういう風に老後の設計等をたてていらっしゃるかにもよると思います。レントの魅力は自分の生活スタイルによってすぐに引っ越せますし、管理費、固定資産税はレントの中に組み込まれていますし、色々な心配がいりません。子供をいい学校に入れたいのなら、いい地域に引っ越せばいいですし、自分の手の届く範囲の一軒家をかって、その地区の学校があまりよくなければ離れた私立に入れたりしなければいけません。購入すれば購入したで色々と不満がでてくると思います。私は家は消耗品だという考えがあります。この将来、絶対に、、なんてことはまずないので、トピ主さんが思われるようにされるのがいいのではないですか?ちなみに私は現金で銀行にお金を預けている方が身が楽です。

#8

レントでもきちんとしたところなら問題ないですが、今まで家主の都合で引越しを余儀なくされたことがたびたびあり、私も今、家を買おうかと考えてます。

しかし問題は、他の州に家を持っていて、まずそれを売らないいけないこと。 充分な頭金を作るために。 しかしなかなか売れない見通しです。 レント・持ち家、それぞれにいいところも不備なところもあるなあと思っています。

#9

＃６

>中国で不動産バブルがはじけそうなので
はじけてます

＞もう底をうちました。
言いきっちゃってるよ、保証してね。

＞ーなっている思います。
推測かよ?

＞不動産やではありません。
不動産王でしょ。

#11

追加

金利が ２。３％だと。＄４０万借りても＄１５８０／月の支払いだけど、 そのうち元金の払い＄７５０にもなります。利息は＄８３０ぐらいです。毎年＄１万近く貯金しているようなのもので、ほかにも税金の控除で固定資産税、支払い利息、買った時の銀行に払ったポインも所得から、引けるので、断然買った方が
いいと思いますが。

クレジット スコアーもあがるし。

ま、それぞれ個人の事情があるでしょうから、決められたらいいですが、私の経験からそう思います。

#10

＞私は家は消耗品だという考えがあります。

家が消耗品でも土地が値上がりするでしょう。

私が来た当時２ベッドが５万ドル位で買えていましたが

現在では幾らになるのだろう。

#12

私も家の購入であちこち見て回っています。
ですが、買い時とあってオファーを出しても
キャッシュバイヤーの方たちに
根こそぎ持っていかれてしまい中々、アクセプトされません。
来年以降のほうがいいのでしょうか．．
家賃を払い続けるのも、疲れました。
早いうちに何とか買えるようになりたいものです。

#14

ほんとですねー。オファーをいれてもことごとくCashバイヤーに取られてしまってます。結構中国人の人達が多いと聞きますが、ほんとお金持ってるんですね。あとは人気のエリアは難しいので少し劣るエリアとか。。。やっぱり不動産はロケーションなんでしょうかね。

#13

＞キャッシュバイヤーの方たちに
根こそぎ持っていかれてしまい中々、アクセプトされません。

地上げ屋ですか。

#15

４０万ドル借りて、月＄１５８０の返済?
いい加減なことは言わない、書かない。
２．３％の金利は１５年。月＄２６３０の返済。

#16

４０万ドル借りて、月＄１５８０の返済、、、

３０年だったらそんなものではないでしょうか?
今、金利は安いですし。

#17

今ってクレジットスコア良くてどれくらいの金利なんですか?３０年固定で。

#18

もうすでに、Sellerが強気な時期に入っているみたいです。数ヶ月前は売れないから値段を下げたりしている売り家が多かったですが、最近はそうでもないみたい。。今買わなければ、時期をのがしそうなので。私も今投資の物件を探しています。もし3年後に売ってもたぶんFee含めても損はなさそうなので。
不動産は長い目でみたら必ず上がります。トピ主さんが、3年後に引越ししなければいけなくなったら、人に貸すのはどうでしょうか?

#19

エリアによってですが、買い手の立場としてはかなり競争激しかったりしますよね。。
来年あたりからその傾向は更に加速しそうな気がします。私たちが興味のあった家は、マーケットに出た途端、たちまち１０件以上オファーが入ってしまいました。

私も＃１８さんに同意で、不動産は長い目でみたら必ず上がります。ここ１０年ほどロサンゼルス都市部の不動産の動向を眺めてますが、やっぱり上がってます。私たちが今住む築４０年以上のLA郊外のタウンハウスでさえ、１０年ちょっと前買ったときより２０万ドル近く上がりました。やっぱり不動産は買いだと思います、特に低金利の今。

あくまでひとつのポイントですが、決め手は「売る時のことも考えて」仮にお子さんがいなくても、学校区だと思います。それか、とにかくこのエリアが好き！という愛着や、便利さ、治安の良さですよね。（＜＜まぁあたりまえなことですが）

#20

30 years fixed
Fico 790 and up
3.2%-3.28%

#21

#16さん

よく読んでください。 ５年固定とかいています。５年間固定であと２５年は変動です。 ５年、７年、１０年、はじめから変動といろいろありますよ。銀行のローンみたらすぐ解ります。
トビ主さんが３年ぐらいしか住まないのだったらこれでもいいのかなと思い書きました。 ローンはいろんな形があります。

よく理解しないで、他人をうそ呼ばわりはいけませんね。

#23

不動産が長い目でみて上がる???ホントですか?インフレ率等も計算しての話ですか?どのエリアでもですか?

壊滅的な地震がきたら?保険が適用されないような天災がおきたら?

家は賃貸が良いような気がします。

#22

# 16さん。でなく ＃１５さんでした。

#25

IRVINE周辺で家の購入を考えています。福島原発の事故を見てから、San Onofreにある原発が気になってしまい仕方がありません。サウス・オレンジカウンティは日本の原発事故以降、値段が下がったりしているのでしょうか?また、今後地震による原発事故のリスクが住宅保険等に影響しているのでしょうか?ご存知の方教えて下さい。

#24

＞不動産が長い目でみて上がる???

私がアメリカに来た頃はガーデナ、トーレンスで１ベッドが５万ドルくらいで購入できていました。

でも私には５万ドルは非常に大きな金額で無理でしたが。

アパートはシングルで１００ドルくらいで借りることができました。

#26

家を買うかレントかは本人の決断でいいと思います。
災害とか事故を考えていたら何も進みません。
「不動産投資はお金に余裕がある者が買うべし」本来はそうかもしれませんが
私は今の住んでいる所よりも値段が安くて少しでもきれいな所に住みたい
レント代の支払いも苦しく物件の購入を決断しました。
頭金の用意をし探す事に専念し物件を購入しました レント代よりも安いローンを組み
きれいな物件に住む事ができました ここまでするには覚悟（仕事も地域も変わった）
が入りましたが今はそれなりに良かったと思っています。
不動産投資のためですから６、7年待って値段が上がれば売るつもりですが上がらなくても
それはそれで良いと思っています。賭けみたいなもので夢があって楽しみがあると言えば
前向き志向でいられるかなと思っています。

○レントは支払うのみで何も残らない。
毎日の生活が安定していて安心できるのが利点です

○購入した場合はローンの利息は支払わなければいけないが値上がりすれば儲けもの。
物件の購入は本当に忍耐がいります（2度ほど挫折しそうになりましたね）
物件を買っても当たりはずれがあるという事を頭に入れておく事です（運が悪ければ値下がりする事も）

どちらにするにしても自分の決断でいいと思いますそれなりに一長一短ですから…

#27

家の購入に当たり１０件くらいオファーを出し
そのうちアクセプトされるだろうと思い
出し続けること半年です。
今の家賃をすっと支払い続けるかと思うと
ぞっとします。
子供がいるいないに関わらず、安全で暮らせる地域は
家族にとって一番の条件ですね。
家を買うことは忍耐の連続だと痛感しています。
来年もめけずに頑張ります。

#28

＞今の家賃をすっと支払い続けるかと思うと
ぞっとします。

出す物を出せばいつでも買えますよ。

出す物を出さず安全で環境の良い所を求めているのが無理というもの。

予算に会った金額で買える所を選びましょう。

１００万ドルくらいの予算を出せばいくらでもある。

#29

＃２７さん

１０回オーッファーをだして買えないないなんて、考えられません。
頼んでる不動産屋さんが能力ないのでは、２−３％の手数料をもらっているのですから、プレッシャーをかけるべきです。私ならほかの不動産屋に変えますね。

こちらが頭金と銀行からローンの保証があるというのを見せれば、キャシュを持ってる人と同じなので勝てると思いますが。

もう、今は売り手市場に変わっています。 全米で６％、カリフォーニアで８％、カリフォーニアでいいところでは１５％昨年より値上がりしました。

今利息は下がっているので、いい物件なら少し高めでオッファーをだされたらどうですか?

それといい不動産屋も探した方がいいかも。

#30

最近コンドのオファーを出して今エスクロー中です。＃２７の方と同様１０件くらい出してやっと通りました。ただ、ちょっと妥協したことはロケーションです。希望してた地域ではないのですが、それでも数件オファーが入ってました。ただやっとオファーが通ったのにロケーションがちょっと引っかかります。以前どなたかが不動産は１にも２にもロケーションと言われてましたがみなさんはどう思いますか?
時間帯を変えてコンド周辺に何度か言ってみたのですが、可もなく不可もなくってかんじです。。学校区のランクは５～７くらいです。。

#31

＞こちらが頭金と銀行からローンの保証があるというのを見せれば、キャシュを持ってる人と同じなので勝てると思いますが。
＞もう、今は売り手市場に変わっています。 全米で６％、カリフォーニアで８％、カリフォーニアでいいところでは１５％昨年より値上がりしました。


売るほうにとっては、ローンであろうとキャッシュであろうとお金には変わらないと思いますが、それでも差別があるのでしょうか。 それとも競争が激しいので単にくじ引きのようなもの?

待てば待つほど状況は厳しくなって、値上がりするだけかもしれませんね。 頭金を捻出するために他州の家を売ることを考え始めたら、その州の不動産エージェントも「今は市場が盛況だ」と言ってました。 家が売れ次第、競争に参入するしかないですね。 ロケーションに関しては譲れないものがあるので、厳しいとは思いますが…。

#32

同程度のオファーなら売り手はキャッシュを選ぶ傾向にあります。残高さえ確認できれば、極端な話しエスクローは１０日でクローズすることも出来ますから。

エスクロー期限ギリギリで、何らかの理由でローンが降りずにキャンセルになることもありますし。

#33

#30場所なのか?さん
ローケーションは重要だと思います。
家は最悪立替えや改築が可能ですが、場所は変えられません。

そのなかでも学校区は、不動産価格にかなり影響をあたえます。
学校の為に引越しをする家族も沢山います。
私も学校の為に何度引っ越そうかと考えたことか・・・
学校区のランク５～７はあまり良いとは言えません、8以上でないと学校区の為に引っ越す人は少ないです。

もちろん、学校以外の要素もありますし、何と言っても予算がありますので、そこの所が考え所です。

#34

今はローンを組むのが以前より難しくなっているので
ローンのオファーより低くてもキャッシュを取る傾向にあるようです。

売り手はcontingency っていうんだと思いますが その家を売ったお金を次に買う
家のダウンに入れたりする時に 自分の家のバイヤーのローンが通らないと
購入予定のエスクローが閉められません。

どなたか同じお金ならどちらも同じと言っていますが 全く状況が違ってくるのです。

エスクローのクローズ前に収入の書類を再提出させられたりとか
ローン会社もきちんと選ばないと期日通りエスクローが閉まりません。

でもこの板を見ていると家を購入しようと思っている人って結構多いんですね。

物件にもよりますが、asking price より上でオファーを入れないと最近では通らないみたい。

#35

現在の不動産市場は意図的に、市場の物件数を抑えてるだけで、

実際に市場に出てない物件は腐るほどありますよ。

早急に家がほしい人ならともかく、気長に待つのが得策です。

くれぐれも不動産屋に、みなさん踊らされないように。

もう忘れましたか、不動産バブルを。。。

#36

LA Timesの記事で知ったのですが、zillowで不動産を調べる機能の一つとして、モーゲージを払っていないディフォルトの状態の家を見ることができるようになりました。かなりありますが、モディフィケーションとか出来なかったら、結局フォークロージャーとかなるのでしょう。もしかしたら、お隣さんも???

#37

＃３５、＃３６ さん

悲観的になりかけたところに、新たな情報をありがとうございます。 頭金がたまるのが早いか、家の値段が手が届かなくなるのが早いか、などと考えると焦ってきます。 不動産取引についてノウハウを取り入れつつ、ロケーションだけは妥協せずに地道にしっかり探しているうちに運がめぐってくるかもしれないし。 家を買うと決めたら今以上に働く覚悟もできたし、前向きになれていいです。

＞現在の不動産市場は意図的に、市場の物件数を抑えてるだけで、
実際に市場に出てない物件は腐るほどありますよ。
早急に家がほしい人ならともかく、気長に待つのが得策です。

そういう事情があるのですか。

＞モーゲージを払っていないディフォルトの状態の家を見ることができるようになりました。かなりありますが…

周りの人を見ても、失業中でもう半年だか一年になるって人はたくさんいます。 その人たちがいずれ持ちこたえられなくなったら……。 他人の不運を眺めているわけじゃないですけど。

#38

＃３５、３６さん情報ありがとうございます。
という事はショートセール物件が増えるということですよね
年内に契約までって思いましたが焦らず待ってみます。
オファーに敗れた時は、次の物件をムキになって探していますが
落ち着いて考えてみたほうがよさそうですね。

#39

#38さん。

不動産が一番マーケットに売りに出る時は４月から８月です。
アメリカの転勤シーズンで、子供も学校が休みになるので、売り物がでます。またその時まで待っている人も多くいいます。

１１月、１２月は一番 スローな時で、もう少し待てばいっぱい出てきます。不動産は焦って買ったら負けです。 売り手はいいタイミングをまっているのですから、ただ価格の上昇が心配ですね。

#40

不動産王さんのおっしゃるとおり4月って売りに出る家凄く多いんですってね。
でも、毎年Buyerも増える時期なので、競争が価格を上げて、値段が上がるのもこの時期。

ただでさえ凄い勢いで値段が上がってるのに、4月になったらどうなるのか心配。それまでに買える様に頑張ろうと思ってます。

年内にShortSaleが増えるより、Foreclosureが増えると思いますよ。

オバマさんの出した今年一杯のShortSaleのベネフィットを利用してない人達が残ってますから。ForeclosureはInvestorとキャッシュバイヤーに持ってかれるだろうなぁと、始まる前から私は諦めモードです。

いろいろリサーチしてますが、銀行ほんとに出し惜しみしてますよね。
これこそ4月のBuyerが増えて、値段が上がる所を待ってるのかな?

#41

これからレント代も上がってきます。

不動産の価格があがれば当然、レントもあがります。ここ６年ぐらいあまりあがらなかったので、今年ぐらいからどんどんあがるでしょう。
これから物価もあがるし、銀行に貯金しても、価値は目減りするばかりです。

今 極端に売り家が減りましたね。 完全に売り手市場になりましたね。優秀な不動産屋に頼んで、マーケットに出る前に押さえるしかないですね。 売り手の立場に立て場、今すぐ売らなければ行けない事情がなければ、２、３年は待つでしょう。

#42

不動産屋がひっしになって煽っているせいで、不動産価格は上がってはいますが、実情は一部の景気の良いバブリーな業界、インベスター、海外からのキャッシュバイヤーなどが盛んにかっているだけで、自分の家を購入している人の割合は（一時期に比べて）非常に少ないと思います。低金利もしばらく続きますし、今焦って購入する必要も無いと思います。もちろん、納得のいく良い物件がでてくれば別ですが、焦る必要はまったくないと思います。あせらず、ゆっくりと探してください。一巡するとまた冷え込んでくる可能性も大いにありますしね。
あと、銀行はクレジットスコアの良い人限定ですが、すごくゆるくなってきました。ローンが（語弊があるかもしれませんが）また比較的簡単に通るようになってきましたね。

#43

私も皆さんと同じく家の購入を考えていて
昨年度、いくつもオファーを出し敗れてばかりでした。
＃42さんの仰るように焦らず、ゆっくりと探します。
結婚と家探し焦るのは禁物ですね！

#44

＃４２さん、
そのとおりだと思います。
バブルがはじけて家の値段が下がってきた頃（０９年位かな）、あせって買った人たち、結局値段が下がり続け、損をしましたよね。
経済が本当の意味で上向きになってからの購入でも遅くはないと思います。私ごとですが、知人や家族の数人が去年の後半から今年に入って解雇されています。一般市民の経済が上向きになるのはまだまだ時間がかかるのではないのでしょうか。

#45

レントも上がってきましたね。
ロスアンゼルス カウンティーで昨年は平均５％アップです。今年は７−１０％上がるそうです。 空き部屋率が大変低いらしいです。
レント代が下がる事は、ほとんどないですね。私も下げた事はいままで
ありません。

家の価格も上がってきましたね。１年で約１０％戻しました。今年はもっと上がるでしょう。

金利も少し上がりだしたので、ますます買う方には大変になってきました。

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