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Standard Saleでない家を買うことについて

고민 / 상담
#1
  • 家田
  • 2010/05/04 18:30

家の購入を検討中で、不動産屋さんにメールで希望の条件に合う家のリストを送ってもらっているのですが、そのリストの中に値段の安い Foreclosure, short sale, Real Estate Owned(Bank Owned)の物件がよくあります。standard saleではない物件って、素人には、やっぱり購入が難しいのでしょうか??もし、実際にstandard saleではない物件を購入されたことのある方、もしくは何か情報をお持ちの方、アドバイスを宜しくお願いします。日系不動産屋さんのHPを熟読したのですが、standard saleでない物件は、購入に時間がかかる、コンディションの悪い家が多い…等で、もう少し具体的な体験談などをお聞かせ頂ければ幸いです…。

#2
  • ルーシールーシー
  • 2010/05/04 (Tue) 22:14
  • 신고

最近、Foreclosureの物件を購入しました。
素人でも不動産屋を通して買うのでしたら、買う事自体は普通の不動産購入と同じで、特に難しくありません。 全て不動産屋さんが手続きをしてくれます。

但し、オファーを入れても全然返事が無かったり、あっても返事が返って来るのに時間が掛かる事が多かったです。
不動産屋によると、売主がBankなのでBank内の担当者も大量の物件を同時に担当するので、対応が大変遅いのだそうです。
痺れを切らせた頃に、”もうその物件は他に売れました”との返事が返って来たりします。
中には、いくつもオファーが来るのを待って、その中から一番高いオファーを選ぶ為に、わざと返事をしない事もあるようです。
ですので、オファーを入れる時には、返事の期日を明記してオファーしてください。

物件自体は基本的にAS ISで、長く誰も住まずに放置されていたり、人が住んでいてもお金が無いためにメンテナンスがされていない物件が殆んどだと思います。
エスクローがオープンするまで詳しく物件を調査出来ないので、修理費（水道の配管や下水などの水周り、電気の配線、屋根の修理代など）を大目に見ておかれた方が良いです。
たまに、以前の住人が腹いせにわざと家を壊して出て行く人も居るようですし、空き家になっている間に家の中を荒らされることもあるそうです。
修理箇所が予想を上回る場合（特に土台に問題がある場合）は、ペナルティー無しでキャンセルできる事もオファーに明記された方が良いと思います。

実際、自分が購入した物件も水道の配管、電気の配線、下水の修理、屋根の修理が必要でした。
もちろん、その他に目に見える部分の修理をしています。

エスクローがオープンしてからは、時間的にも手続き的にも通常の不動産のケースと同じだと思いました。

ショートセールはローンの残高よりも低い価格で家を販売する事で、不動産の所有者＝売主はあくまで個人ですが、ローン会社がショートセールをアプルーブしないと実際の販売は出来ません。
このアプルーブを取るのに時間が掛かる（半年とか１年とかの話を以前新聞で見ました）と聞いています。
でも、不動産の広告を見ていると、Bank Approveのショートセールと宣伝している物件も見ますので、それでしたら余り時間が掛からないのでは無いでしょうか?
物件自体も、オーナーも少しでも高く売りたいので、あまりお金はかけられなでしょうが、それなりに手入れはしていると思うので、特別な修理無しでも当面は、そのまま住める物件が多いのではと思います。

#3

決して難しいことはないですが、時間がかかるのと時間をかけてもセラー側のローン会社の意向で左右されるので）エスクローが無事にクローズする保証がないということで、大変と言えば大変です。

たとえば、ショートセールですが、これのいいところは、値段が安いところだけです。悪いところをあげるとキリがありませんが、ものすごくタイミングが良くない限り大抵の場合は時間がかかります。6ヶ月とかざらだそうです。普通の売買ですと、セラーがこちらのオファーを受けてくれればエスクローに入って事が進んでいきますが、ショートセールはセラーがＯＫといってもセラーのローン会社がＯＫと言わなければだめです。中にはローン会社が2つ以上あるところもあるのでそれぞれがＯＫを出してくるまで時間がかかったり、「プラスいくら払ったらＯＫだしてあげるよ」なんて値段を上げてきたり、長い間待たせたあげくにＮＯと言ってきたり。

ショートセールやフォークロージャー物件は持ち主が住宅ローンを払えなくなって出て行った物件なので、手入れもあまりされておらず、コンディションはよくないです。

あと、こういうタイプの物件は不動産エージェントにもかなり左右されますよ。こういう物件の扱いはかなり複雑で時間もかかるので慣れていないエージェントだと手に負えないこともあって、スムーズにことが運ばないなんてことになります（うちがそうでした）。エージェント選びをしっかりして、時間がかかってもＯＫで、手に入ればもうけもの、だめなら次へ、というスタンスならお勧めです。がんばってください。

#5

#2様、早速、的確なアドバスを有難うございます。short saleの物件に関しては、長期間待っても購入が難しいことがよく分かったのですが、foreclosureやbank ownedの物件は、short saleよりは時間的な意味では買いやすいと理解して良いのでしょうか?? 目に見えない部分の修理が必要な箇所は、どのようにして発見できるのでしょうか??エスクローがOPENしてから、ご自分でお気付きになったのか、専門の業者さんにチェックを委託してお気付きなったのかが知りたいです。

#4

私の場合はショートセールの物件を購入しました。オファーを入れてから３ヶ月を過ぎて銀行のアプルーブが出て、しかもリスティング価格よりかなり高い価格に査定されました。

#6
  • ルーシールーシー
  • 2010/05/05 (Wed) 17:42
  • 신고

>foreclosureやbank ownedの物件は、short saleよりは時間的な意味では買いやすいと理解して良いのでしょうか??

そうです、時間的にはショートセールより短期間です、でも
普通のセールより時間が掛かると思って下さい。
不動産屋もForecloserに慣れている不動産屋さんを使う方がスムーズに進みます。

修理の箇所は、エスクローに入ってからインスペクション業者に頼んでインスペクションするので、そこから大体の修理を予想します。
主に床下の土台や配管、屋根裏の電気の配線などをチェックが重要になってきます。
屋根の雨漏りに関しては、雨の時期でないと分からないと思っていて下さい。
実際に修理する業者に直接見積もりを貰う事は通常出来ませんので、あくまでも予想になります。

どちらにしても、かなり大掛かりな修理が必要な物件が大半ですので、修理代以外に、修理している間そこに入居出来ない事態も考えに入れて、資金繰りに余裕を持たせておかれた方が良いですよ。

#8

#3様、やっぱりショートセールは時間がかかるんですね。値段だけを見ていると惹かれるものはありますが。。。standard sale以外に慣れている不動産エージェントはどのようにして見つけるのでしょうか?口コミでしょうか?

＃4様、ショートセールでお家をご購入されたんですね。３ケ月でアプルーブされたなんて羨ましい限りです。高い買い物なので、ショートセールで良い物件が買えたら最高だなぁと思います。

#6様、床下の土台や配管、屋根裏の電気の配線などの修理にかかる費用って、ピンキリだとは思うのですが、もしも、差支えなければ、修理にどれくらいの時間がかかり、修理代にどれくらい費用がかかったのか、お教え頂けないでしょうか??

#7

実はフォークロージャーの家にオファーを入れてアクセプトされ、アーネストマネーも入れ、アプレーザー、インスペクションなども全て済ませたのですが、ぎりぎりのところで止めてしまいました。その家のガレージのなかにあったCopperの水道管を何者かが盗みに入り、壁が水浸しになっているのを見てさすがに気味が悪くなったのが原因の一つです。

フォークロージャーの場合、ご心配されてるような手続き、物件の状態などの物理的な問題の他に、私の場合ですが、気分的なハードルがありました。かなりのフォークロージャー物件を見ましたが、ある家を見ているときに突然小さい子供をつれたお父さんが現れ、”この家は最近まで自分の物だった。サインさせられて追い出された。今はすぐ近所に住んでいるが、この家はいくらで売られているのか?”とか聞かれて本当にびっくりし、すぐにそこを立ち去りました！（メキシカンの陽気そうなおじさんでしたが）

結局フォクロージャー物件を買う勇気が失せ、普通セールで値段が下がっているFixerの家を買いました。今でもそれで良かったと思っています。私は小心者なので”この家を手放した家族は今頃どこに…”とか”前のオーナーがどこからか見てるんじゃないか…”（一度それに出くわしましたが）とかつまらないことを考えてしまうのです。その辺が全く気にならず、インスペクションをきちんと入れて家の状態を把握した上で買うのなら、Distressed saleでも大丈夫だと思いますよ。狙ってるエリアで実際にフォークロージャーとかショートセールをかなり扱った経験がある腕のいい不動産エージェントを見つけることがポイントだと思います。

#9

#7様、非常に生々しいお話をお聞かせ頂き、有難うございました。普通セールでない物件を買うと言うことは、複雑な背景があるんだと言うことがリアルに伝わってきました。よく考え直して家探ししようと思います。

#10
  • juliansean
  • 2010/05/07 (Fri) 13:00
  • 신고

昔ショートセールの物件を購入した者です。

ショートセールという名前からして当時はすぐに返事が来て話がすすんでいました。
が途中でフォークロージャーに変わりました。

ショートセールの時には売り手が中の不具合箇所を直すという内容だったのですが
全て買い手の負担となり、びっくりしましたがタウンハウスだったし、それ程古い物件でも
なかった為そのまま購入。

過去にバイオーナー（最初に購入した物件）を含めて通常セールとフォークロージャーが
半々ですが特に問題はありません。

他の方が上げられていない点で気をつける事はシロアリです。

家を売買するときにはシロアリ検査が義務付けられています。
通常なら売り手が費用を負担します。

フォークロージャー物件なら
特に一軒屋の場合は木が食い荒らされていたりする事が多いので莫大な費用が掛かったりします。
元々フォークロージャーになる人はそのような所にはお金はかけていないものです。

見た目でわかるものもありますが、
見た目では判らない事も多くペイントはそのままなのですが中がスカスカなので指で押すと
ブスっと中に指がめり込みます。

もう買うという意思がある物件に対しては業者に検査だけでも依頼されると安心できますよ。

今は金利が安いので家を買う方には良いですね。
頭金が結構必要みたいですが・・・・

#11
  • そいつぁ
  • 2010/05/10 (Mon) 15:19
  • 신고

どちらのエリアで探しているのか分かりませんが、フォークロージャーの家でも、数は少ないだろうけど中には掃除だけすれば建物的には大きな問題がない物件も稀にあったりします。

家探しですが、その家だけを見るのではなく、もしそこのご近所さんを見かけたら周辺の状況も聞いてみるのも良いでしょう。
見に行った物件の近所の人と話した時に、路駐場所の取り合い（家の前に止めるな等）の言い争いがある、とか、「赤ちゃんは泣き声がうるさいから連れてこないでね。」とハッキリ言うおばちゃんとかいました。

fixerの家も大概はモデルルームのような仕上がりが多いですが、中にはオープンハウスに間に合わせるためにとりあえず的な修理をしている家もありました。

さらに、将来的に買った家を売るつもりでいるなら家の建築法も見ておいた方が良いです。
イリーガルに増築している家もあるので。

目を肥やすためにも今からでも家を見て回ることをお薦め致します。

#12

#10様、普通セールでない家を買うには、色々なことに注意深くならないといけないんですね。胃が痛くなりそうです…。確かに今は金利は安いですが、世の中、景気が悪いので、まだまだ下がるのではないかと言う気がしてきます。

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