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びびなび ロサンゼルス不動産
- #1
-
- ぜったん
- 2004/06/12 09:03
現在不動産購入をしようかと思っているのですが、ロサンゼルスでは不動産投資は儲かるとよく聞きますが、実際のところどうなんでしょう。確かに10年20年前に買った家が倍の値段になったなどよく耳にしますが、本当なんでしょうか。つまり、私が疑問なのはすべての物件が値上がりしているのかということです。ロケーションといわれますが、ロケーションはそれなりによくても、あまり値が上がらなかったとか、売却してもローンを考えるとそんなに得ではなかったって人いますか? 不動産を買うか、踏み切る前に、俗に言う、うまい話ばかり耳にしているので、もし、不動産で損した方や、予想外に利益がでなかったかた、損益関係なく失敗談などございましたら、是非是非、ご意見をお聞かせください。
- #144
-
私は、LAに賃貸アパートを持っていました。たったの1年で売り手側のエージェントは付けずに、経費を浮かせました。
売りたいな〜と知り合いのエージェントさんにこぼしたら、買い手を連れてきてくれました。話はトントン進み、なんの問題もなくエスクローがクローズしました。儲けは、約10万。エクイティー13万。これをもとでに州外へ行きました。Arizonaはまだ安いですよ〜。
ラスベガスは随分高くなっちゃって、あんまりおいしい物件がなかったので、(簡単な理由ですが)AZにしました。
- #145
-
- usafkdn
- 2005/04/19 (Tue) 11:08
- 報告
皆さん不動産投資の話題で盛り上がっているようですね。でも、不動産投資についてもう少し考えてみませんか?私が大学時代に経済の教授から教わった本当の意味での投資とは、キャッシュフローを生み出す物という事。不動産の値段が上がった・下がったで一喜一憂するのは投資ではなく、株や為替と同じ「投機」です。投資とは物件を賃貸で貸し出して、初めて投資と言えるのではないでしょうか?
実際に我々の様な一般投資家が投資する額は不動産販売価格の100%では無いはずです。20%の頭金を投資し、後の80%をローンで組んだ場合、賃貸で貸し出す事によって生まれるキャッシュフローでローンをある程度払うのではないですか?その結果、その投資家が得る本当の利益は全体のキャッシュフロー+売却益です。15年のローンを組み、その間にキャッシュフローで支払い、ローンを返済し終わった後、残るのは物件です。今後、不動産の値段が下がったにせよ、最終的にはプラスになります。50万の物件に10万の頭金を投資し、40万+利子額のローン返済を賃貸からのキャッシュフローで補う。最終的にはローンは返済され、仮に不動産価格が購入時の半額になったとしても、25万の売却益は出ます。すなわちこのケースですと投資家は10万の投資額に対して40万+利子の支払額のキャッシュフロー+25万の売却益=65万+を得ることになります。実際にキャッシュフローは銀行への返済に充てることになりますので、最低でも25万を手にすることになります。投資額10万に対し、25万が手に入る。15万の純利益を生み出すことになります。仮にこの物件の価格が売却時に10万を切ることになれば、投資は失敗です。
もし、投資家が不動産価格に100%投資するのであれば、キャッシュフロー全てが利益になります。すなわち、トータルなキャッシュフローが50万以上になれば、投資は成功です。もし、テナントがつかず、キャッシュフローが50万以下であれば、その不動産を売却することによって最終的には50万以上を得れば良い訳です。
それでは「テナントが入らないと自分のお金を持ち出すことになる」と言う反対意見があるかもしれませんが、テナントを確保するのは投資家が行う当然の営業努力です。テナント料を下げる等、色々と手を打つはずです。仮に自己資金を新たに投入するにしても、得るキャッシュフロー+売却益が全体投資額を上回れば投資は成功です。
もし、これから皆さんが自分の住む家に対して不動産投資と言う考えを持つのであれば、私はお勧めしません。皆さんが考えているのは「投資」ではなく「投機」です。自分の家には何のキャッシュフローも生み出さないからです。投資とは他人から利益を生み出して初めて投資と言えるのではないでしょうか?そう考えると不動産投資とは自己資金で始めるレストラン・商店経営等と変わらない、ごく普通の商売ではないですか?
- #146
-
- dreamer
- 2005/05/21 (Sat) 12:52
- 報告
最近のアメリカやアメリカ人の不動産の悩みについて質問しているサイトを発見しました。
http://www.realestateradio.net/
不動産の基本が毎週質問形式で解説されていて、普通のアメリカ人の不動産の悩みが聞けますよ!過去の放送もアーカイブで保存されているのでCDで焼いて車の中で聞いているのもいいですよね。英語の本を読むのは辛い人でも聞くのは楽なのでは?
グリーンスパンも今週警告したとおり、不動産バブルははじけるはずです。ただ、大方の予想は大きくはさがらないという読みです。彼の株バブル発言のときも3年後くらいに実際にはじけましたので、2,3年後におきるはずですね。そのときが買い時だとおもいます。それまでに、ひととおりのことは勉強しておきたいものです。
アメリカの投資環境は儲かるかどうかは別にしてもまだまだ世界最先端をいっています。やはり、アメリカ人からもっと聞いてみるのもいいでしょう。
- #147
-
- dreamer
- 2005/05/28 (Sat) 10:29
- 報告
この高くなった不動産環境で若い人たちがどんな選択をとって不動産を取得していくのか気になるところです。とりあえずあげ。
“ 不動産 ” に対する書き込みの有効期限は終了しました。
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