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トピック

びびなび ロサンゼルス
Loan Modification（ローンモディフィケーション）がとおりました。

フリートーク
#1
  • Loan Modification
  • 2011/12/05 16:46

住宅ローンで悩んでいる人がおりましたら、参考までにと自分の経験をここでシェアさせていただきます。 我慢と時間との戦いでした。

（経過）
２００９年頃から住宅ローンの返済金額が上がり、月々の支払いが困難になりました。
はじめは毎月１日の支払い期日をペナルティーのかからない１５日までおくらせてましたが、それさえも間に合わなくなり、今度はクレジットヒストリーに残らないと言われる３０日ぎりぎりの支払いをしていましたが、それさえもできなくなり２ヶ月に１回の支払いになっていました。

当時、ローンモディフィケーションを代行してくれるモーゲージ会社や弁護士事務所などもありましたが、まず前金の＄３０００が払えなかったことと、前金を払ってもモディフィケーションが完了しないという噂を聞いていたので、できる限り自分で進めることに決めました。


（解決への道のり）２０１０年上旬
始めはMaking Home Affordable.gov などのウェブサイトから情報を仕入れ、自分で銀行との交渉を始めました。 決められたプロセスがあるのですが、英語でのやり取りや、当時銀行自体も相当なモディフィケーションのお客を抱えていたので、なかなかプロセスが進まず１年が過ぎました。

２０１１年１月
結構あきらめモードで、もう家はいらねぇと思い始めていましたところ、知人からNACAのことを聞きました。 丁度その話を聞いた日にLAのダウンタウンのコロシアムでイベントをやってました。
ノースキャロライナの非営利団体でここ数年全米でモディフィケーションのツアーをしてます。詳しくはwww.naca.comで調べてください。 費用は１円も払っていません。


会場でのプロセス。

１）Work shopを受ける。（団体の説明や今の住宅ローンの問題と解決策へのプロセスなどの説明）

２）ファイナンシャルドキュメントをスキャンする。（すべて係の人がやってくれます。）

３）カウンセリングを受ける。電話越しにカウンセラーが銀行へ提出する書類（Financial Hard ship letter, Financial Statement, Profit&Lossなど）を制作してくれる。

会場の半分に円の字に机をならべ、その上に電話が１００台くらいあったと思います。机に座り、電話越しにカウンセリングを受けます。２）でスキャンした書類はあらかじめカウンセラーに届いていますが、追加の書類は、その場で係員を呼び、ファックスやスキャンをして、カウンセラーに送ってくれます。

銀行提出書類の制作完了です。


４）会場の半分にはBank of Americaやその他の銀行の人が待機してます。
順番がくると３）で制作したドキュメントを片手に銀行の人と直接話をします。 早い人はここでモディフィーケーションが受理され、Happy Endingとなります。 が、自分の場合は追加書類があったためその場での解決にはたどり着けませんでしたが、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。

５）４）で解決しなかった人（自分。。。。）は後日NACAのウェブサイトでの進行状況をチェックしたり、銀行に電話をして進行状況の確認をします。


６）銀行からのトライアルペイメント（新しい支払い金額を３ヶ月間期日通りに払う）の知らせ

審査結果を元に決められた支払い金額が問題なく支払えるかを３ヶ月間テストします。その期間が問題なく終えると、最後のドキュメントが届き、サインし、ノータリーを済ませ、期日までに確実に返信します。
モディフィケーションが完了します。 やっとのことでHappy Endingです。


（まとめ）
結局、自分は２年かかりました。
自分での交渉ーーー約１年
NACAを通しての申請 ２０１１年１月からーーーNACAの話を知人から聞いたのが、イベント２日目のお昼。会場入りしたのが午後５時、運良く前グループに潜り込み、２時間後にWorkShopを受けられる。 元々自分がいたグループは次の日までWorkshopを受けられなかったみたいです。ドキュメントスキャンをするために順番を待っていましたが、夜中１２時になり、閉場。。。。
３日目（最終日）朝６時に列に並び、７時に開場入り。 １０時にドキュメントスキャンが完了。
正午１２時からカウンセリング開始、カウンセラーは電話越しに２時間ほど辛抱強く的確に対応してくれました。
午後３時に銀行との面接にたどり着きましたが、この日は最終日でBank of Americaとの面接は打ち切りになってました。

このとき２択を言われました。①Websiteでのフォローアップ（数ヶ月かかる）。②来週のアリゾナのイベントで続きを行う。

次の週、日帰りでアリゾナ行き、Bank of Americaの担当者と面接をしました。残念ながらこのときにApproveはもらえませんでしたが、追加書類の作り方と、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。 アリゾナまでいった価値はあったと思います。

追加書類制作と申請完了 ４月

トライアルペイメント（６月から８月まで）の通知

最終ドキュメントのサイン ９月

Bank of America Websiteでの情報がアップデートされ、通常通りOnlineでの支払いが再開。１１月


（銀行が行うこと。１stモーゲージ）
①利子を２％に下げ、月々の支払い（モーゲージ＋利子＋固定資産税＋保険）が月収の３１％以内になるか確認
②３１％にならない場合は、支払い期間を４０年に延ばす。
③それでもならない場合は、残高の一部を４０年間無利子にし、残りの部分を２％４０年間で月収の３１％にする。


（アドバイスとプロセス中に起こった問題）
①時間はかかります。 辛抱強く

②銀行に電話をして、係の対応が雑だったら、それなりの理由をつけて、一回切り、再度電話をして相性のいい係員を捜します。 Bank of Americaの場合は日本語の通訳をつける事ができます。

③プロセスが進み、今までの銀行とのやり取りは記録されているにも関わらず、係員への質問の答えが古い情報に基づいていたりします。自分でもやり取りの記録を取り、こちらから”それはいついつの事で、前回話したときはこう言って、いまはこうなっているはずじゃないの?”とかって係員に言えるようにしておくべきです。そうすると係員が新しい記録を探します。（???）

④自分の場合は、NACAを通す前に自分でやっていたので、２つのモディフィケーション同時に進行してて、いつも銀行に電話するたびに進行内容が行ったり来たりしていて、２つの事が一緒に進んでいる事に気づくまで時間がかかりました。 後から始めたNACAは順調に進んでいましたが、その途中で、”モディフィケーションがとおりませんでした。” ”差し押さえのプロセスが始まる可能性があります。” などといった手紙が何度か来ました。 そのときは銀行に電話をし、手紙の内容についての詳しい説明、NACAを通して申請しているという事を伝えることにより、解決しました。 NACAでの最終的な書類にサインしたあとに銀行からトライアルペイメント（自分で申請してたもの）の通知がきたりして、最後まで安心はできませんでした。


（最後に）
もう少し早くシェアできてれば、参考にしていただける方も多かったかもしれませんが、自分がプロセス中で、不確実な事を公共の場にすることができなかったので、今回、この機会をもってシェアさせていただきます。自分のプロセス中にアドバイスをいただいた方に感謝しています。

NACA以外でも同じような団体もありますが、自分はNACAをおすすめします。会場ではボランティア係員の対応は皆親切でした。 会場以外での対応はWebを通してのメールのやり取りがメインとなります。会場に行く事を強く薦めます。丸一日、二日かかると思います。 Webや電話では時間がかかりすぎます。
次のイベントは確か、２月６日のサンディエゴだと思います。 詳しくはwww.naca.comを。

モディフィケーション自体、銀行が行っているもの、政府が行っているものなどいっぱいあるみたいです。１つが断られても別のプログラムを紹介してくれます。 一度断られても諦めずに何回もトライしましょう。

Webでの経験談を見ると、２％から始まり、５年後には６．５％の固定になるものやいろいろあります。 銀行がどういう判断を下すかわかりませんが、NACAの作ってくれた銀行への手紙を見ると、”固定で無理なく支払いが可能なの金額をリクエストする”と書いててくれました。



（備考：2nd ローンについて）

いまから申請を始めるために調べています。 NACAは1stのみのhelpですので、2ndは自分でやるかほかの会社を頼るかです。

2ndは1stに比べ、モディフィケーションを受け入れる銀行が少ないみたいです。
webで Second Lien Modification Program (2MP)で調べると情報が出てきます。

2ndの銀行も
①利子を下げる。
②期間を延ばす
③残高の一部分、または全部を削除するなどを行うそうです。










大事な事を書くのを忘れてましたね。。。。

以前の支払いと残高

1st Bank of America 変動利子3.75%から最高時6,5% ＄２０００ーーー＞現在 ＄１２５０
元残高 $370,000
現在 $260,000 ４０年 3%固定、 $110,000（４０年無利子、その後バルーン）


2nd PNC ーーーこれから始めます。

Good luck.

#2
  • がんばろう３１０
  • 2011/12/06 (Tue) 09:38
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トピ主さん、よくがんばりましたね。大変だったでしょう。やっとゆっくり落ち着いて生活ができますね。

・・・・と言っている私は今ＳｈｏｒｔＳａｌｅの手続き真っ最中なんですけどね・・・苦笑。

私も病気をしてしまい、医療費のせいでローンが払えなくなってきたころ、職を失い散々だったので家はあきらめることにしました。体が第一ですからね・・・

ただ、あなたのようにこうやって自身の経験を書いていただける人がいてこれから助かる人がたくさんいると思います。私もＮａｃａのことは知っていたのですが、もうサイトを読む気力もなかったのであきらめてしまっていたのですが、あなたのトピックを見てこれからの長い人生（まだ３０代前半です）がんばって生きて行こうと思いました。

ありがとうございました。

#3

体が第一ですね。
あと家の支払いに追われて、 将来のための自分への投資(人付き合い、勉強、娯楽など)が犠牲になるのは、よっぽどな覚悟がない限り避けたいですね。僕が家を買ったのは20代後半で、その当時 人付き合いを避けたり、娯楽もかなり制限してました。

今のローンバランスを2%,40年にで計算し、ストレスなしに支払いできそうならもう一度、モディフィケーションを考えて見たらいかがですか。 大きなお世話ですみません。。。。
一度ショートセールを覚悟できたのら駄目もとで。 通ればラッキーです。

#4
  • がんばろう３１０
  • 2011/12/07 (Wed) 13:42
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  • 消去

トピ主さん、レスありがとうございます。

すでにＡｇｅｎｔも入ってＳｈｏｒｔＳａｌｅをしようとしているのですが、それでもＬｏａｎＭｏｄｉｆｉｃａｔｉｏｎは申請できるのでしょうか?

もともとはＬｏａｎＭｏｄｉｆｉｃａｔｉｏｎは申請していて、ＳｈｏｒｔＳａｌｅするから申請を取り消したいってリクエストして、みたいなことをＡｇｅｎｔから言われました。

ＳｈｏｒｔＳａｌｅと言っても銀行次第なので売れるも売れないも銀行が決めるのですけどね。

私も２０代で購入した為多分一番楽しいであろう時期に結構制限してしまっています。引っ越したときに内装を変えたりしたため、今更になって手放すのがやっぱりつらいんですよね、これが。

ＳｈｏｒｔＳａｌｅで１年半かかった人もいたので、もし同時進行ができるのであれば願ったりかなったりですが、逆にＡｇｅｎｔから訴えられたりしないのか心配ですね・・・

#5

1)銀行に電話して、ShortSaleを中止してmodificationを再開できるか聞いて見てはいかがでしょうか。 例えば以前に比べて生活も安定してきたからとか。いろいろ状況が変わる人もいっぱいいると思いますので。 銀行側は差し押さえやShortSaleするよりも、できるだけ家を持ち続けて欲しいと思ってます。 この件に関してはagentではなく銀行に聞くべきですね。


2)Agentとの間に交わしたコントラクトを読んで見ては?
もしそれで脅してくるAgentは自分のベネフィットしか考えてないですね。


あくまでも自分の許容範囲内で。過度なストレスを抱えるのなら無理はしないように。

#7

modificationがダメなら差し押さえになる前にShortSaleという手段取るというものなので。

modificationをする=家を保持したいという意志がある。
ShortSale=家を手放したいという意思。

よってShortSaleと平行するものではないです。

#6

訂正します。
まず感情的ではなくその家を持ち続ける価値があるかどうか判断する必要があると思います。
今多くの人が抱えている問題は、物件価値以上にローン残高があるということです。

僕の場合はこのケースですが、modification(=支払いが収入の31%以内)が通れば、家をkeepすることができ、もし自分が引越しをしても今のマーケットバリューで貸し出すことも可能と判断しました。 貸し出した時にプラスのキャッシュフローが出れば、支払い期間が30年だろうが、40年だろうが僕には問題ないです。
キャッシュフローが鍵です。 物件価値の上昇は僕の場合10年かかると判断しました。

以下を計算します。(支払額=元金+利子+固定資産税+保険または管理費)

1)2%で月々のGross Incomeの31%以内に収まるか。
2)2% 40年では?
3)それでもダメな場合は、ローン残高を80%または70%にして2%,40年で計算します。


上記の計算で31%になればmodificationの可能性はあります。

あとはそれでも物件を持ち続ける価値があるかどうかです。

#8

私も今現在ＮＡＣＡでモディフィケーションをやろうとしています。トビ主さんが詳しく書いてくださったのが大変参考になりました。それで改めて非常に難しいなと思いました。私の場合、

現在のローン残高ー$309,000
月々の支払いー$1954
Tax−$258
Insurance-$125

これに対して、収入はフルタイムの仕事が見つからず、パートタイムをやっているので、グロスで$1,500プラス、レント収入が$1,000.
足りない分は貯金から出しているのでまだ支払いが遅れた事は無いですがずっとこのままという訳にはいかないので、なんとかモディフィケーションをしなければなりません。しかし収入が増えないと無理だということがわかりました。それも2％で40年でも毎月の収入は$4,250必要という事になりますね。これは私には現実的な数字ではないです。 来年1月のオンタリオでのＮＡＣＡのイベントに行こうと思ってましたが、どうしようか迷います。

#10

あきらめないぞ さん、

来年のNACAのイベント、ドキュメントを揃えて必ず行ってください。 必ず何かプラスになります。

#9

あきらめないぞ さんへ

あくまでも自分の経験を元にした素人の予想ですので、その点をご理解した上で読んでください。
$309000は1stのみですか?

例) $309000x70%=$216300
$216300(2%,40年)=$655/mo

$258+$125+$655=$1038

$1038(31%)=$3348(100% Gross)

上記がだいたい必要なGrossだとおもいます。

収入の証明の仕方。

1)給料明細
2)rent incomeは契約書と月々受け取ったチェックのコピー
3)レストランなどで給料明細の記載されていないキャッシュチップは、 自分でカレンダーを作り、そこに金額を記入。定期的にそのキャッシュを銀行ににゅうきんし、レシートを保管しておく。 これを3ヶ月続けます。
これは実際にbank of Americaから言われました。

あと自分の場合はルームメイト以外に彼女も住んでいましたので、契約書を作り、収入証明の一部にしました。


NACAを使う時でも、上記の金額を参考に証明を用意できるようにしたいた方がいいです。


注: 将来収入が増える見込みが確実にあるのなら、一時的に貯金を切り崩し、何とか持ちこたえる事が出来るかもしれませんが、その見込みがなければ、貯金をすべて使った挙句、家も手放すという事になりかねません。それだけは避けたいです。


Modificationを始めると同時に、一時的に月々の支払いを下げる申請もします。

その差額はmodificationが通った場合は、元金に加算されます。

1)どうにかして必要額の収入証明ができるようにする。
2)Hardship letterの作成(NACAが上手に作ってくれますが、)
例)
仕事を失ったため0カ月前から支払いが大変になった。 今は貯金を崩して支払いをしているが、もう限界のため、月々の支払いの調整とModificationの申請をしたい。。。。

以前の収入に戻っても支払いが大変になるのであれば、今の収入を元にmodificationを申請する方がいいと思います。

銀行は支払いが遅れ始める前に相談して欲しいと思ってます。


Good luck.
時間はかかりますが、あきらめないで下さい。

#11

トピ主さん、Modificationが通っておめでとうございます。 人によって家を手放したくない理由は夫々ですが、新聞などにはCA州の不動産の値の回復は最低１０年ほどかかるだろうという意見も目につきます。 思い切って手放したほうが良いかどうかを判断するのは難しいですね。

どうしても手放したくない人は、とりあえず現在どうやってModificationをパスするかという方法が色々と説明があり大変参考になりました。 ちょっと気になったのが家を貸す場合の実際のレント収入ですが、私は１年を１０ヶ月でキャシュフローの計算をしています。 テナントの入れ替わりやエビクションなども想定するからです。 それと、自分が住んでいる家の一部を貸すとMofificationの目的には収入が増えていいのですが、税金上の家賃収入の申告が大変ややこしいのと、将来その貸してる部分のみ投資の損・得といった税金の計算も入ってきます。

時間をかけて書き込んでくださった分、たくさんの方がヘルプされるといいですね。

#12
  • あきらめないぞ
  • 2011/12/12 (Mon) 10:53
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Loan Modificationさん親切なアドバイスありがとうございます。勿論今も収入を増やすべく必死て仕事を探しています。
来年のＮＡＣＡのイベント、行ってみるかという気になりました。

#14
  • がんばろう３１０
  • 2011/12/12 (Mon) 10:53
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今はどうなっているのかわかりませんが、ＬｏａｎＭｏｄｉｆｉｃａｔｉｏｎとＳｈｏｒｔＳａｌｅは平行してできると不動産のライセンスを持っている人から聞いていたので出来るのかなぁと思っていました。その人はここ２年くらいは不動産とは別のビジネスに力を入れているので自分の情報は１００％じゃないとは言っていたのですが・・・

でもトピ主さんの仰るように確かにＬｏａｎＭｏｄ．とＳｈｏｒｔＳａｌｅの意思表示は正反対ですよね。

うちの場合はローンだけで３０００ドル、それにＨＯＡやら光熱費、保険など合わせてしまうととんでもない金額なのでやっぱりＳｈｏｒｔＳａｌｅにして早く新しい生活に切り替えるほうがいい選択な気がします。それもひとつの方法ですね。

それにしてもトピ主さんはすごいですね。専門家のような説明です。

私はわからないまま、わかっていないまま、さらに絶対にそのうち支払いできないであろうと少し考えればわかりそうなものなのに、ローンが簡単におりて家が購入できたまさにサブプライムのいい例なので・・・

今回はいい失敗・次の成功のもと（?）になったので、次は成功したいところです・・・

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