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Topic

Vivinavi Los Angeles
不動産

Problem / Need advice
#1
  • ぜったん
  • 2004/06/12 09:03

現在不動産購入をしようかと思っているのですが、ロサンゼルスでは不動産投資は儲かるとよく聞きますが、実際のところどうなんでしょう。確かに１０年２０年前に買った家が倍の値段になったなどよく耳にしますが、本当なんでしょうか。つまり、私が疑問なのはすべての物件が値上がりしているのかということです。ロケーションといわれますが、ロケーションはそれなりによくても、あまり値が上がらなかったとか、売却してもローンを考えるとそんなに得ではなかったって人いますか？　不動産を買うか、踏み切る前に、俗に言う、うまい話ばかり耳にしているので、もし、不動産で損した方や、予想外に利益がでなかったかた、損益関係なく失敗談などございましたら、是非是非、ご意見をお聞かせください。

#2

やはり絶対成功するとはいいきれないんじゃないですか。　所詮は時にまかせた賭けみたいなもんですよね。設けるためなら時勢に関係なく儲かる方法をかんがえなくては。　ところでテレビでドンと来い不動産ってやってるけど、あれって、素人でも言えることばかりはなしてるよね。

#5

１０年とか長〜い目でみれば、儲かるでしょう。ただ、今はあまりにも高騰して、ファーストバイヤーは滅多に手が出ないんじゃないですか。

もし、今ファーストバイヤーが家を買い、５年後にかなり値下がりして、払えない深刻な状況になり売却となったら、損しますよね。

７年前近所で３０万ドルの家が（かなり値下がりした頃です）、今は７０万ドル以上はざらです。近所のおじさんが、「わしの家は、３０年前４万ドルじゃったわい」と言ってました。今迄、値上がりと値下がりを何度も繰り返しながら値段が上がっていきました。

「今、利子が安いから買い時ですよ」と言う人がいますが、固定資産税は買った値段で決まるので、高値の今はそういう意味では買い時ではありません。かといって、高いアパート代を払うのは「捨て金」とよく言われていますしね。ローンを組み利子を払えばインカムタックスで控除になり得です。

家のローンは値上がりしませんが、アパートは値上がりしますから、家を買ってリタイヤーするまでにローンを払い終えたいですね。

#4
  • これっばかりは
  • 2004/06/15 (Tue) 07:39
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  • Delete

なんとも言えないですよね。
2年前にトーランスにタウンハウスを買いましたが、同じコミュニティー内の同じようなお家がほぼ1.5倍の値段で売りだされてます。
ただ私の場合、投資ではなく住むために買っただけなので、自分の家が値上がりしても特に何かあるわけではなし...売ったところで他はもっと高くてとても買えないし。
それにしてもすごい値上がりかたなので、何だか日本のバブル期を思い出させますね。

どころでどんとこい不動産って結局自分でお金払って番組作ってるだけじゃないですか、あれって。

#3

確かテレビでドンと・・ってしてる人は前に倒産だか自己破産してるはずだし、素人でもわかりそうな話で、ついチャンネルをかえちゃいます（笑）。

#7
  • どどんと来い！！！
  • 2004/06/17 (Thu) 04:39
  • Report
  • Delete

あの番組、まじめにメモとか取ってみてる人いんのかな？　いたらかなり笑えるんだけど。

#6

アメリカの不動産って確かに日本ほど価値が下がらないけれど、値段の上がり下がりはすべて時の運。たまたま安い時期に買った家が、値段があがったとかで、儲けた話をしている人はたくさんいるけど、「数年前＊＊ドルだったのが、今じゃ＊＊ドルだ」っていいながら、さっさと売っちゃえばいいのに売らない人がいるのは不思議でしょうがない。結局家の価値が上がったところで、手放しても、他の家も値段が上がってるから、家の大きさなんかをグレードアップしようとしても、なかなか難しい。投資投資って、大げさにいう人は、他に自慢できるものがないからなのかなって思うこともある。アメリカで暮らす日本人が、アメリカ社会でアメリカ人や他の人種と対等に問題なく仕事をこなして、他人に認められることはかなり狭き門、難しいことだろうから、不動産で儲けようと考えが及ぶ。不動産の価値が下がりにくいアメリカといえども、不動産で儲けていない人（損はしていなくても、生活が苦しい人）はいるのだし、不動産で儲けるにはそれなりにビジネスの能力も要るのではないだろうか。たとえば、家賃を払うよりは、タックスリターンを使って、その分得だと考えるのが一般的だけれども、ローンを組んでしまうことで、時間お金の面で自由が利かなくなることも考えられる。（投資目的の人だったら意味わかるでしょ？）のんびりマイホームを楽しむ人にとっては、今ほしくても、ちょっと我慢して不動産価値が下がった時に買ったほうが絶対お得。それまでの家賃がもったいないかもしれないけれど、ローンにつく利子を考えれば、家賃のほうが安く上がるのではないだろうか？　賃貸するアパートにもよるけど、マイホーム購入のためなら、２，３年くらいは、安めの場所、そこそこの部屋で我慢していれば、８００もあれば１ベッド、頑張れば２ベッドくらい借りれるんだから、家族で１ベッド狭いななんて思いながらも将来のマイホームのためと思えば苦痛はないんじゃないかな。不動産神話はごく一部の話で、すべての人が成功するわけじゃない。現に、この不動産高騰期に、売りに出されている家がどれだけあるか、それらがどのくらいの期間「売り出しっぱなされて」いるか。これだけ新築がたっている中で、中古にどのくらいの魅力がのこっているのか。不動産はもうかりますって、日系企業のCMでよく見る不動産屋が何人いることか。LAのそれほど大きいともいえない日系コミュニティ（留学生とか除いて家を買いそうな人のみ）に対して、不動産業者の数（人数）が、多いように思える。そうすると、一人一人の営業マンが、ここぞとばかりに競って、ちょっとでも不動産に興味のある人を捕まえて逃さないであろうことは見え見え。「儲かるという真実」のみを説明して、「儲からないという真実」には一言も触れない。それはどの業界でも同じこと。もし、不動産で儲けたいのなら、バブルだの、不景気だの、時代に左右されなくても儲かる方法を考えなければ、ビジネスとしては厳しい。時の運まかせは、ビジネスというより、ギャンブルだと思う。不動産＝ビジネス、不動産＝マイホーム、考え方の違いで買い方も変えなければ失敗する。どちらにしても、値段が安いときに買うのがいいとは思うけれども。

ところで、「どんとこい.....」って、説得力ない上に、何喋ってるか聞き取りづらい。英語と日本語混ざり過ぎなのはまぁ大目にみても、もごもご話しすぎ。ほんとに儲けてるのか？　本売って、逆に儲けたいんじゃないのか？

#8

ロスの住宅は去年より３０％も上がったって聞きますが、仮にピークの時に投資と考えて売りに出した時に、買い手がきちんと見つからない時はどうしてるのかなって単純に思うんですけど。。。。
その間、民間のアパートを借りて、売り出すわけでしょうけど。。。

#9
  • dreamer
  • 2004/06/19 (Sat) 10:25
  • Report

I am sorry in English, and I can be wrong. So, don't believe in everything I write here. Smiles. I agree with #6 post. I believe that real estate is like stock market. It should be much better to buy low and sell high. However, family needs a house to live in many times. So, people have to look for the house which can be very high in most part of California now.

When I was living in western part of Pennsylvania, I could buy big house with huge backyard in less than $50,000. But, it is not like that in California.

My suggestion is to buy auction property, or smaller house in bad neighborhood, and keep trading a couple of times to own nicer property in nice neighborhood. Big real estate company’s property is well organized and looks nicer. But, they should overcharge us in one way or the other. We should look for smaller agent, or find a way to buy a house through mutual friends or non-professional people.

American people are very sophisticated when it comes to buy a house, some people study to get real estate agent license, not for becoming agent, but for understanding better in current real estate market.

0.5% hike in mortgage rate can affect hundreds of thousands of dollars in long term. We have to be very careful if we can refinance mortgage when rate goes lower in future.

Beautiful weather and wonderful entertainment industry attract people from all over the world in Southern California, and housing supply can’t keep up with demand for many years. Just like Tokyo, housing market can collapse in future. Or, it might keep going up. We never know. Smiles.

#10

今はちょっとバブルだと思います。98年に30万ドルで買った自宅（トーランス）は今60万ドルです。
その前の家は85年に同じくトーランスで15万円で買いましたが
98年に売ったときは25万ドルでした。得したといえば得しましたが今その家は50万ドルだそうです。
それより、90年に不動産バブルがあったとき、15万で買った自宅が40万になったと聞き
興奮して投資用に23万ドルのコンドミニアムをローンで買ってしまったのですが、
賃貸していたものの貸した人とトラブルがあったり
家賃が入らなくなったりでローンの支払いが苦しくなり、
手放したときは不動産市場が冷え込んでいたときで（95年ごろ）わずか11万ドルでした。
しかも、売却に半年以上かかりました。
自分で住むと思うと細かい部分までチェックしますが、
投資用だと判断の基準が曖昧になりがちです。
そのコンドは、よく考えると自分ではあまり住みたくない物件でしたし
もともと23万ドルの価値があるモノではありませんでした。
軽い気持ちでの投資はやめたほうがいいと思います。
自分が気に入って、住むのなら、値下がりしてもしょうがないと思えますが。

#17

間違いなく、バブル。
金利は今年中に、0.25bpは確実で、0.5bpは上昇するでしょう。さらに、来年には、1bpの上昇も、視野に入れておくべきです。
まあ、金利の上昇ともに、不動産の値崩れが始まり、バブルは弾けるでしょう。オーストラリアの二の舞にならないことを願います。
まあ、資産や担保になる物が無ければ、頭金を貯め、値段が下がってから買うのが得策でしょう。

#16

生の意見を伺えて勉強になります。たしかに安易に高価な買い物をするのはリスクがともないますね。

#15

皆さんのなかで、リファイナンスされたかたいらっしゃいますか？　どのくらいになりました？　これからしようかと思っているのですが、参考意見を聞いておこうかと。

#14

見つかるまでその物件に住んで待てばいいだけでは？１ヶ月くらいして売れなければ値段を少し下げてまた様子をみます。現在ではいいロケーション（人気があり需要の大きい）にある物件は１週間くらいでオファー入るようです。

#19

最近、リファイナンスしました。安い時に買い頭金も半分以上入れたんですが、同じ条件で１ヶ月３００ドル近く安くなりました。毎月の支払いは、約１３００。借入金は１３万。それが今では同じような家が７０万以上とか。大きな家は維持費だけでなく、掃除が大変。狭い家がいいなぁ。

最近、近所で急に家の売り出しが５件も出ました。夏休みの間に引越すと子供の転校にちょうどキリがいいらしいですが。半年前はすぐ買い手がついたんだそうですが、今はどうなんでしょう。

#18

７年前にいろいろ買いました。
自宅、貸家、タウンハウス、今ピークですべて売って日本に移します。これからは日本の不動産です。アメリカは６年後くらいが買いどきでしょう。
びっくりするくらい儲かりましたよ。

#20
  • dreamer
  • 2004/06/21 (Mon) 22:58
  • Report

I believe stock market and real estate one are somewhat related. After stock market crash in 2001, people start to invest in real estate. The reason stock market isn’t going up enough now has to do with real estate investors not selling properties yet. So, if most people say real estate is too high, and start selling their investment properties, their money should be moving back to stock market again. In that respect, I welcome next real estate crash in the next few years. However, there are not many emerging new American companies like Dot Com startups in late 1990s yet. That is why people might still be holding properties. If new IPOs like Google or Chinese companies can stimulate stock market, people might sell their properties. Or, just like Bill Clinton days, if John Kerry becomes the President, the situation might change. Anyway, it is very interesting to see what is going to happen this year and next year. It could be oil price. Or, it could hold real estate price because of high demand from continuous new immigrants in LA.

#24

これからも、不動産が儲かるって言っている奴は、バブル病です。
バブル病の口癖、
「LAは移民が増えているから、住宅需要がこれからも増え続ける」

基本的なことを見ていません。供給面。需要だけで見て、供給面を見ていない。そして、低金利。今月中に金利は、0.25もしくは0.5上がります。住宅の値上がり、そして、オイルの値上がりがインフレに影響し、グリーンスパンは、金利の引き上げに踏み切ります。

ここで、日本のバブルで失敗した人の口癖と、アメリカの今のバブル病の口癖を比較してみましょう。

アメリカ
「移民がドンドン増えているから不動産の価値は上がる・・・」

日本
「日本の土地は限られていて、せまいから不動産の価値は上がる・・・」

なんとなく、似ていませんか？
つまり、側面的な情報のみを、判断材料にして、全体的な雰囲気が盛り上がりだけを信じ、不動産の購入をする。９割の人はバブルで失敗します。今が手を引くチャンスです。もう少し待ちましょう。

そして、最後にもう一つ。株や為替、そして不動産は、今の情報、つまり、不動産が値上がりしている要因と考えられる情報、例えば移民、低金利など、それらの情報は、今現在の取引の値段に含まれています。つまり、これからも、値段が上がり続けると言っている人の理由は、値段に反映されています。つまり、これから何か、ビックサプライズでもない限り、値段の上昇はありえません。あと、勘違いしないでほしいのは、いい物件を安く買い、売れば利益はでます。ただ、素人には不可能でしょう。不動産を判断するのは、株や為替より難しいでしょう。本業ではなく、副業でやろうと考えているなら、才能と時間と労力が必要です。その点、株や為替は、情報収集に、苦労することは無く、プロと素人が同じ土俵に立てます。投資をするなら、株、為替をお奨めします。

#23

あ、約１３００ドルには固定資産税と火災保険が含まれています。ローンを払い切っても、固定資産税はず〜っと払わないといけません。老後対策も大変。

#22

＃１８さん、７年前にいろいろ買ったって、いったいおいくらくらい使われたのですか？　いくら頭金くらいしかかからないと言ったとしても、いろいろ数件も買えば、それなりにかかりますよね。　私も日本に不動産を買いました。いまは、日本の不動産のほうが安定していて、やりやすいです。　アメリカの場合は、時期によって、値段の変動が大きく変わるから、利点でもあるけど、日本で地道に家賃収入として儲けるほうが、確実で値下がりの心配をする必要がなくていいです。　家賃収入は、ローンやタックス、不動産管理費を引いても５０万円ほどのこるので、そちらのほうが夢はないかもしれないけど、月々の生活の足しになります。

#21

売りに出して1週間でオファーがくればいいけど、1年も待って誰も買い手が見つからなかったら大変ですよね。ピークの時に家を買う人は少ないわけですし。よっぽどお金持ちか経済センスのない人かどっちかだと思うんですが・・・・

#25

便乗で質問させてください。
今、不動産を売りに出そうとしているのですが、エージェントを使わず自分で売ろうと思っています。でもこれって無謀なことでしょうか？
当然本を読んだりして勉強するつもりですし、ペーパーワークは手伝ってくれるという人がいるのですが、、、
どなたか経験されたことがある方や知識がある方教えていただけますか？

#29

エージェントを使わず自分で売りだしても、買い手はなかなか信用しないかもしれません。大金が動くのだからコワ〜イ。

#28
  • トランプ＃１８
  • 2004/06/24 (Thu) 01:25
  • Report
  • Delete

#22さん＄２．５百万ぐらいでした。こちらでは不動産の値上がりがなければ、不動産から得られる収入は、投資の額から考えるとしれてますね。アメリカではこれから株などのほうがいいかもしれませんね。早く日本に移さないと、為替が＄１＝８０円ぐらいになるかもしれません。いまなら日本の株を買って
３年ぐらいしたらこちらに移すのがいいかもしれません。

#27

#25さん、この時期に不動産を通さずに売るのは難しいんじゃないですか？　いまから本を読んで勉強しなければならない程度なら、専門家に任せたほうが無難では？　本を読むのはいいけど、今売りたいのに今から読んでどうするってことです。準備がたりない。　今は、あちこちで不動産が売られているから、エージェントも顧客獲得で大変でしょう。個人で売買するのは不利なのでは？　Adを自分で出したり、買いたい人を自分で探す力があるなら別でしょうけど。

#26

言われてみればハット思いました！！＞24番
将来を考えれば不動産購入ってアメリカ人なら若いときからしてるみたいだけど、慣れない私なんか怖くて手がだせない。でもこうやってバブル♪なんていわれると買っちゃえば得するんだ〜〜なんて単純発想しちゃいます！((><))　どうやって資産を増やせばいんでしょう〜？

#31

「株と為替は素人とプロが同じ土俵に立てる」

・・・・・・そうかな？私はそうは思いません。確かに情報採集は昔に比べて楽になりましたが、情報が多すぎる中で選び抜くのも大変です。株に関してはセンスも（波乗りセンス）必要でしね。
為替はほとんど、ギャンブル感覚です。感だと思うけど。

#30

為替は証券より3倍はリスクが伴いますよ。為替損益があるためにね。証券の場合、「損きり」をいう手段で損しても税金を節税対策にまわせるけど、為替はそうはいきません。
私は少なくても3年は1ドル80円になるなんてまったく考えられません。1ドル９７円だったら考えられるけど。。。。

それと、今現在のCAの固定資産税率ってどのくらいなのでしょうか？ローンで変動金利にしても固定金利にしても利率が高いし、今は買い時とは思えません。（長い目で考えても短い目で考えても）

#33

不動産より株って意見があるけど、株で儲けるってことをもう少し違う方向から考えてみた場合、「誰かの損の裏に誰かの儲けがある」のでは？　不動産を買うよりも少ない金額で余分なお金から投資をすることも可能だけど、素人は簡単に儲かるとは思いません。ビギナーズラック的な儲けはあるかもしれないけど。　勝ち続けるにはそれなりにセンスと知識が必要。　儲けている人に隠れた場所で、たくさんの失敗している素人（もちろん玄人もしかり）がたくさんいます。だいたい大きな借金をする人や、宝くじでせっかく当てた大金を摩ってしまうのは株をやるひとですね。それだけ、簡単ではないということ。はじめるのが簡単なだけ。

#32

#28サン、やっぱりそのくらいうごきますよね。

#34
  • dreamer
  • 2004/06/26 (Sat) 19:00
  • Report

CNBCの番組スージーオーマンショウを見たことありますかね？リファイナンスとかエージェントを通さない不動産の売買について解説したりします。とても、納得のいくアドバイスで定評があります。ちょっとアメリカ人のファイナンシャルトラブルは日本人には考えられないと思うような感じもありますが、色々な難しい単語などの解説などもしていますので、とても勉強になります。

株には不動産のような、家やモーゲッジにかける保険がないだけ楽かもしれないし、負けたたときも買ってる株に対しては税控除になるし、売るのも不動産よりはずっと簡単。

モーゲッジも３０年で６％のモーゲッジを払いつずけたら、ものすごい額の利子を払っているわけで、安く買って高く売る転売を繰りかえしたりしないともうからないんでしょうね。じゃないと３０万ドルの物権が７０万ドルになったとかいっても、結局利子を４０万ドル払ってしまうことになり、家の維持費とかも計算にいれたら、損しているかもしれないし。。。。

短期決戦の不動産、長期の株というスタンスはどうですかね？？

無免許、ファイナンシャルアナリストより(笑）

#35

私は、投資で資産を増やそうとするなら、素人でもできる投資は無いと思います。素人でなくなるまで努力し、知識を得た状態で、初めて、株や為替や不動産のどのタイプが自分に合っているかを選べるのだと思います。

その前提で話すと、もし、本業で無い場合、いい物件を探す手間を考えるよりも、優良株の発掘や、為替で確実に予想できる場面での投資の方がプロと同じ土俵に立てていいと思います。

とにかく、財テクで資産を増やそうとするなら、かなりの勉強が必要だと思います。もし、それが嫌なら、体を動かしてコツコツお金を貯めるのベストでしょう。

#36
  • dreamer
  • 2004/06/28 (Mon) 22:22
  • Report

借りるか買うかについてのスージーさんの意見ロスの人にはちょっと当てはまらないかもしれないけど。。。。

http://biz.yahoo.com/pfg/e10buyrent/

#38

家で投資する場合、売り買いにかかる税金が高いし、家じたいも高いですよね？
株の場合、個人のお財布次第で1万株も買う人もいれば、500株、１０００株と小さな取引をこまめに続けて、こつこつとお金を貯めるやり方もあります。銀行に貯金する利息より確実に高いですからね。
でも、＃３５さんの言うように証券やマーケットの流れなど、知識がそれなりにない人は駄目。素人から始めたら10年は平均してかかると言われています。ただ、高校生くらいからフランスは始めているので、社会人になった時はそれなりに運用できる人が多いけど、日本の場合、学校の義務教育で教えてないのだから株を始めるのも遅いですよね。マネーセンスというのは、子供の時から感覚的にセンスも含め磨かれていくものだとおもいます。

#37

素人さんが株に投資するならＳ＆Ｐとかにインデックスのファンドに投資すればいいんですよ（その際配当・利息は再投資するオプションを選んでおく）。そしていきなり大金を投じるのではなく、毎月500ドルとか1000ドルずつとか投資すればダラー・コスト平均出来ます。これを20年、30年続ければたてばかなりの大金になるでしょう。ちなみにこのような投資は基本的に”まともな”アメリカ人ならリタイヤメントのためにほとんどの人がやってます。また歳を取るにしたがって株からボンドやＭＭＦに移すようにすればいいですね。

#39
  • dreamer
  • 2004/06/29 (Tue) 22:58
  • Report

やはり、これだけロスの土地の値段があがってしまうと、証券やボンド投資のほうがいいという意見が圧倒的ですね。なんか、テレビや雑誌でさかんにエージェントの人たちが不動産の宣伝をしていますが、結局かれらだけが一番儲けているのでしょうね、今のロスの状況では！値段があがればあがるほど彼らのコミッション料も増えるわけだし。。。。

#41
  • リファイナンス
  • 2004/06/30 (Wed) 02:24
  • Report
  • Delete

最近　周りの家がすごく値上がりしています。
そこで　家のエクイティローンか、リファイナンスをして新しくローンを組みなおした方法　
どちらががお得なのでしょうか？
今のローンは１５年Fixでエクイティは３０万位いあると思います。
ある人に聞くとエクイティローン＝Line of credit　はFixは なくてアジャスタブルしかないと云われました
また　ある人は銀行のエクイティローンは利子も低くFixで自分の使った金額の利子だけを払えばいいと聞きました。

このような場合は　何が一番　オススメでしょうか？
みなさんに意見を聞かせてください。

#40

teatimeさん、そんな言い方するとまた云々言われますよ。実際私が不快に感じました。
でも、もちろん貴方に全く悪気がないことはわかっています。そこでアドバイス。

4行目からこういう感じにするといいかと思います。「...知識がそれなりにない人には難しい。日本もフランスのように義務教育の一環として教えれば、子供の時からマネーセンスが身について良いと思います。」のように。
＃３８の文章では日本人を、資金運用のわからないバカ、と言っているようなものです。（例えそう思っても、そんなことを言うのは御法度。）表現の仕方って難しいですね。でもこの辺をクリアできれば、日本人との会話がより簡単に流れると思います。がんばれ！
（注）トピ以外のことでゴメンなさい。他のトピを読んでて気になったので。

＃３７さん、歳を取るに従ってボンドやＭＭＦに移すと言うのはなぜでしょう？また、そのうまいタイミングがあれば教えていただけますか？

#47

参考になる意見は多いけど、実際に買っている人の意見が少ないんですね。　実際は儲からないのか？それとも、儲けている人はこんなところに書き込まないか。　

#46

私の場合は、Wasghington mutualでline of creditをオープンしました。
利息は４％で、＄４０万のリミットで
いつでも好きに使えるので便利ですよ。新車を買うときや、まとまったお金いるときに使えて。
人それぞれ条件がちがうのでどちらがいいとはいえません。

#45

欄外さん、

ボンドやＭＭＦへの投資は株式に投資する場合と比べてリスクが小さいので（でもリターンは低い）、”後がない”年寄りになったらをリスクの低い投資を重点的に行うようにすべきなのです。長期的に見たら株によるリターンは高いのですが（不動産より高いですね、20年、30年というスパンで見たら）、なにぶん短期的には株価はかなり上下する時があります。歳取ってリタイヤした後、いきなり株価が下がって普段の生活に支障をきたしたらとても怖いですからね。

リスクの分散化のために自分のポートフォリオをどういう配分にするかは年齢の他、個人のリスク容認度、税金等によって変わりますのでファイナンス・アドバイザーに相談したりＷｅｂ上にある配分ソフト？を利用したらいいでしょう。

ボンドやＭＭＦ（またはＣＤでも）基本的に利息が高い時が投資するチャンスです。今後景気が上向いてインフレの傾向が出てきたら、利息は上がるのでしょう。

あと何故インデックス・ファンドに投資するのを薦めるかと言うと、数多くある株ファンドでインデックス・ファンドに勝るのは約１０パーセントと言われてます。高給取りのプロのファンドマネージャーでも機械任せのインデックス・ファンドより良いリターンを得るのは難しいのです。またインデックス・ファンドの方が”プロ”が管理するファンドより手数料安いですね。

#44

投資に別にプロになる必要はないんじゃないですか。プロといわれてる人は
みんな大金持ちでしょうか？プロの予想はあたるでしょうか？
素人の方が鋭い感覚で投資に向いてる場合もあると思います。テクニック的なことはプロを雇うなり、自分で勉強すればいいことで問題ないと思います。要はそのひとの時代の流れを少し
早く読めるセンスだと思いますが。

#43

私の場合は、エクイテイーローンを活用することにしました。WASHINGTON MUTUALですが、すぐ＄４０万のLINE OF CREDITをオープンしてくれました。イクイテイーは＄９０万ぐらいあります。好きなときに使えるし、好きなだけ払えるので楽ですよ。いろいろお金が必要になるなら、そちらのほうで便利だと思いますが、人によりそれぞれなのでなんとも言えません。

#42

#40さん！！！
どうもありがとうございます！
とても参考になります。
もちろん私は日本人は馬鹿とは思ってません。沢山、賢い日本人投資家やビジネスマンは存在してますもの。
本当に表現は難しい・・・・・・

#49
  • リファイナンス
  • 2004/07/02 (Fri) 08:39
  • Report
  • Delete

bluejeyさん、トランプ#18さん　情報ありがとうございました！
その　LINE OF CREDITは利子は固定ですか？　それとも変動でしょうか？
もし、固定（Fix)で４％なら　LINE OF CREDITの方が条件が良いみたいですね。
また　何か良い情報があったら教えてくださいね。
この掲示板に来てみてよかったです
これからも　よろしく　ご指導ください。

#48

気長男さん、ありがとうございます。とてもわかりやすく参考になりました！

kbbbさん、ここに意見してる人で儲かっている人は結構いると思いますけど、みんなわざわざ、金額を出してないだけだと思います。
儲かると言っても、人によってかなり金額が違うので、「ベガスで1000ドル勝った！」などと言うのとはワケが違いますからね。

#52

自分の家を買おうとするなら、まず買いたいと思う地域に、借家ではいって住んで、見てみるのが一番だと思います。そしてオープンハウスなど見てあるいたりしたらそのあたりの価格なども良くわかるし、車の量などもわかりますよ。あせって買わないことです。
売る場合も。

#51

Equity Line of Creditは銀行なりモーゲージの会社が認可してくれるなら取っておいたほうがいいですよ。使う必要がなければ使わなければいいのですから。

医療費や大学の学費を払うため急に大金が必要になったり、利子の高いクレジットカードの借金をペイオフしたい、またはレイオフされて仕事がない間の生活費に使うなど（レイオフされた後ならEquity Line of Creditは認可されないでしょうから）、いざというとき助けになります！（経験者語る）
また払った利息は年収からdeduct出来るので払う税金の額も減りますね。

#50

ＬINE OF CREDITの利息は変動です。固定はないような気がしますが。クレジット　カードと同じようなものなので使い過ぎないようにしないと大変だと思いますよ。今頃不動産の価格があがったのでびっくりするくらい限度額をくれます。私の場合、銀行のくれた限度額の半分にしました。

#53

７年前に５０万ドルで買った家が、いま１２０万ぐらいします。いままではよくあがったけど、これからしばらくは停滞するきがします。この夏ぐらいがピークでしょうね。

#54

＃５３さんその家売るんですか？　どういった根拠で夏がピークだって思われるのですか？　秋くらいから値上がりは落ち着いてくるんでしょうか？　

#56

#54さん。この分は自分の住んでる家なのでしばらくは売らないと思います。貸家の方は今売りにだしてます。
アメリカの個人の家の場合、だいたい６−８月ぐらいまでが、転勤のシーズンで活発に動いて、年間で一番ピークといわれてます。それと今後金利があがるし、もう長い間値上がりしてますからピークではないかと言う根拠です。。いつまでもねあがり続くとは思えません。過去の価格動向をみると８−１０年周期に上がり下がりがしてます。アメリカの景気もだいぶ落ちてきてるし、ただ大きく価格が急に落ちたりすることはないと思いますが。

#57

＞bluejay88さん、なるほど、年間をとおして、６−８月なんですね。　私も、これまでの値上がりを見て、そろそろ値上がりは落ち着いてくるころだと思っています。　年間を通してではなく、景気の全体を見てです。　いくら不動産の価値が年々上がってきていたとはいえ、上昇し続けることはないと。　ピークだとつくづく感じるのは数年前より日系の広告などもそうですが、やたら数が増えたような気がします。いまが売り時だからでしょう。　数年後にはやっていけないエージェントなんかも出てきて数は減るんじゃないかと思ってますけど。賃貸用の物件も同じような値上がりをされたんでしょうか？　気になるところですね。

#58

bb86さん、今売りにだしてるのは７年前＄３０万で購入して、＄７２万でうりに出しています。大体同じような値上がり率ですね。これからアメリカはインフレの心配もありし、金利も少しはあがるし、いままでのようにはいかないのと思います。こんままの率で上昇していったら、普通の一軒家がみんな＄１００万以上になってしまいます。
そうなれ買える人はそんなにいないと思います。当然、需要と供給のバランスで下がってくると思います。それから不動産、特に個人の家の場合の価格っていい加減ですようね、値段が高いのに明細らしきものがない。隣がこのくらいでうれたから、あなたのはこれくらいでというような。情報誌などで、やたらエージェンショーなどの数が目立つようになったら、そのときはもうピークもすぎたと思ったほうがいいかもしれません。不動産で儲けるチャンスは人生で３回あるそうです。波乗りと一緒でその波にうまくのれた人がもうかるのかもしれません。

#59
  • dreamer
  • 2004/07/18 (Sun) 21:05
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＄７２万で売りにだしてる物件が高値だとすれば、それを買った人はどれだけ損をすることになるのでしょうか？？＄４０万ぐらいに下がるのだろうか？？もし、その物件を若い夫婦とかが買ったりしたら、その夫婦は一生損をする生活を送るのだろうか？？なんか不動産って残酷ですね。＄７２万の物件って８０００万円くらいの家ですよね。むかし、年収の５倍ぐらいまでがマイホームの購入価格の限度とかあったけど、それだと年収１６００万円になるけど、そんな人ってあまりいないよね？？

#60

＃５９さんはあまり不動産のことをしらないのではないですか？他人の意見を批判したくはないのですが、少しひかかるところがあったので書かせてもらいます。まずいま＄７２万の家＄４０万になることはありません。４，５年後にさがっても２０％ぐらいでしょう。でも１０年ももっていれば買ったねよりあがると思います。それから＄７２万の家をほとんど人はかえないということですが、家をかうのは初めての人ばかりではありません。それより多いのは買い替えする人、移転で買う人、＄５０万の家をもっていてアップグレードする人、１２０万の家もっていて＄７２万に移りたい人、海外からお金を持ってきて買う人、投資で買う人、親から遺産をもらったひと、探している人は沢山います。ほとんど頭金ゼロで買う人はいません。また収入も夫婦で＄５万ずつ稼げは＄１０万になるし、＄７２万がだめなら＄６０万、＄５０万でかえればいいし、少し意見が一面的と思いいますが。

#61

そりゃ、いろんな理由で買うでしょうけど＃59が言いたいのは　この家をこの値段で今買った場合、金額と物件が見合っているのか、この先経済も含めて損もあり得るのか、てことじゃない？
私は日本に家を持っていますが駅まで徒歩5分、大型スーパー、レストラン、スーパー銭湯ありと10年経った今では便利に快適になりましたが土地家屋は変動なしです。日本とアメリカじゃ経済状況も違うけどあなたの言うように10年、20年もすれば上がるでしょうが自分の家の価値が上がれば周りだって上がるわけで必ず儲けが出るとはいえないのでは？

#62
  • SM男
  • 2004/07/22 (Thu) 11:43
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#59が言ってるのは、日本の事情じゃないですか？日本では不動産が文字通り暴落したけど、アメリカでは＃６０が言うように、落ちても２０％ぐらいですね。また数年たつと持ち直すし。。。アメリカは人口が増え続けていることを考えると、その違いはわかります。

#63

あの、ちょっと疑問ですけど、例えば、７年前に５０万ドルの家が、今１００万ドルになってたとして、それを売って、売ったお金であたらしいのを買うとき、同じような家がそれはそれで１００ドルくらいになってて、家をグレードアップといっても、値段はあがってるのに、また同じような家に住んだりなんて事になるんじゃないですか？まぁいろいろ探せば、家もピンきりですけど、単純に考えればこうゆう事になりませんか？

#64

#61さんの言う、”自分の家の価値があがれば回りもあがって必ず儲けが出るとはいえないと”ということですが、そうではないと思います。自分の資産は増えてるわけですから、もし今売ったら儲かります。

#65

６年まえビーチフロントの家で＄７０万ぐらいの家が売りにでていて、投資で買おうとおもったけど、なぜか躊躇してやめたら、今新築にして＄４００万で売れていた。新築の費用＄１３０かけても
＄２００万は儲かったのに、こんなチャンスはもうこない気がします。

#67

＃２５でブローカーについて質問した者です。コンドが売れました！！１ヶ月かかってしまったけど、、、１年しか住めなかったんですが、その間に７万ドル騰がってくれましたー。
引っ越すので場所を変えてまた不動産買うぞー。でも前に誰かが言っていたけど慎重に吟味して買わなきゃですね。

#66

10年経っても価格変動がないのに今売ったらどうやって利益がでるんですか？
じゃ、伺いますが売ってしまったらどこに住むんですが？そのお金でずっとアパート暮らしするの？3000万円なんてあっという間に家賃でなくなりますよ（物価上昇も考慮して）。買い替えた場合、利益を出すためにレベルを下げて探すのですか？それでは不動産投資とはいえませんよね？

50万ドルの家を買ってローンを払っていながらこの家の価値は120万ドル、だから資産は70万ドル増、って思ってませんか？今売らないと70万ドルの利益はないんですよ。じゃ売ったら借金なして70万ドルの家に住み替えますか？あなたが住んでいる家が120万ドルなら現在の70万ドルの家がどういう家かわかりますよね。
じゃ、その次はどうしますか？70万ドルの家に住み替えてこれから不動産価格が全体的に落ち込んだ場合、損をする、もしくは価格変動がない場合もありえますよね？今私が日本でそういう状態なんですよ。だから売らずに持ってるんです。
勘違いしてるようだけど簡単にいえば、あなたの資産は70万ドルではなく負債は50万ドルってことだよ。
お忘れなく

#69

#66さんいってることがよく解りません。話があちこちいっていて何がいいたいのか？
＄１２０万の家を持っていて＄５０ローンがあれば＄７０万の資産じゃないですか。実際とはちがいますが、
７年間で増えたのですから。実際は＄２０万の頭金で１５年ローンでかったのでローンはあと＄２２万ぐらい残っていますが、その間税金の控除も受けらるしメリットもあります、単純に計算して＄２０万の投資が７年で＄９８万になったということです。
番号でなく、何でも名前ぐらいつけて意見を交わすのがマナーと思いますが。

#68

＃６６さんの言うことがよく分かる。　本当にその通りだと思います。　不動産って不思議なもので、アメリカの場合は日本と違って、価値が上がることがあるから、みんな儲けたって言うけど、実際、借金もしてるし、実質の儲けをあまり言わないですよね。　「家の価値が数年前よりいくらあがった」って言っても、実際に売ったときの売値が儲けに（または損に）かかわってくるのに、評価額で判断してたり。

ローンもたとえば５０万ドルでくんだら、５年、１０年、って何年家を持つかは別だけど、毎年ローンの分支払いは追加されてることになるから、たとえば１０年後には５０万ドルの家は６５万ドル分支払った家になってますよね。　家がグレードアップするのは投資ではないって意見に賛成です。

ところで、Oh-Fudosanさんはいくらで買った家がいくらで売れたんですか？　参考のために、詳細が伺えたらと思いました。　

Century22さんは買い損ねたみたいですけど、家の価値が７０万ドルから４００万ドルになるなんて、一体どんな家だったんですか？　気になりますね。　そんなに素敵な家だったんですか？　でも、誰が買うんでしょうね。　７０万ドルなら、ミドルクラスでもちょっとリッチな人ならローン組めそうだけど、４００万ドルなら確実に金持ちしか買えないですよね。　私の疑問は、金持ちはたった数年前に７０万ドル程度だった家を欲しがるのかな？って思いました。　不動産って難しいですね。（ところでCentury22さんは実は不動産屋で、不動産の魅力を出すためにわざと書いてるって事ないですよね？）

#70
  • マーボー老人
  • 2004/07/31 (Sat) 11:48
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バブルで儲ける者はバブルで損をする。これ経済の原則。

アメリカの不動産はパチンコと同じ。一度勝つと病みつきになり、深みにはまる。そして最後には損をする。

人口流入などを考慮してもカリフォルニアの住宅市場は数年で倍以上に値上がりするなんて異常であり、必ず数年内に半値程度にまで落ちてしばらく落ち着くと思うね。

私は以前住んでいたフロリダのオーランド近郊に家を一軒持っているけど、３年前で築後１０年を９万ドルで購入。今１０-１１万くらいかな、近所で。それでも３千SQFの５BED、プール付き、４台入るガレージもある。海も見えるしね。

ＬＡなんかコンプトンあたりの１０００SQFの２BEDでも３０万ドルもする。
アホらし。もし今ゼロからスタートするんであれば、カリフォルニアでは買っては駄目だ。州外で家かって賃貸しておいて自分はこちらでアパート住んでた方がマシだと思うね。

#72

＃53では”7年前に＄50万ドルで購入”といっておきながら
＃69で”実際は＄２０万の頭金で１５年ローンでかったのでローンはあと＄２２万”と。
さらっと読むと＄50万ドルの家を頭金は＄20万ドル入れ、残りの＄30万ドルを15年ローンで組んだと思わせます。＄30万ドルのローンでこの7年で＄8万ドルしか払ってなくって残りの8年で＄22万ドル払うわけないですよね？7年で＄28万（単純計算）支払ったのでは？

整理すると、頭金＄20万ドル、ローン＄50万ドルで家は＄70が本当ではないですか？
それじゃ＃69で「＄１２０万の家を持っていて＄５０ローンがあれば＄７０万の資産じゃないですか」というのは間違いですよね？


だとすれば・・・もし、あなたが明日にでも売ったとしましょう。現在あなたの御家は＄120万ドルと評価されました。
まず、銀行に残り8年でお返しする分＄22万ドルを返済。

＄120万ドル-＄22万ドル＝＄98万ドル。

現在＄98万ドルの札束が目の前にあります。
そこであなたは＃69で　”単純に計算して＄２０万の投資が７年で＄９８万になったということです”とおっしゃってます。でもそれは純粋な利益ではありません。
なぜなら7年前の頭金＄20万ドルと昨日まで支払っていた7年間分の支払い＄28万ドルはすでにこの家に支払っていたものです。つまり出費です。よって

＄98万-＄20-＄28＝＄50万　が利益です。不動産投資による儲けなのです。
しかしこれはあくまでも明日にでも売った場合の話です。

資産が＄70万でも＄20万の投資が＄98万の現金を作りだしたわけではないのです。

＃56や＃57で”しばらくは売らない、現在値上がりが落ち着いている、約10年周期で動く”とのお考えですね。
すると、完済する8年後、＄120万という保障はどこにもなく大方の見方ではおそらく下がるでしょう。となると＄50万以下の利益でしょう。

あなたの現在の資産は、手放すときいくらの価値を生み出すか分からない家と負債＄22万ドルです。

今売れば、あなたの資産は不動産売買により増えたでしょうが日本の場合はアメリカほど不動産売買が盛んではないのと不景気でここ10年は動いてません。＃64で自分の資産は増えている、売ったら儲かりますだなんて無責任なこと言って欲しくないですね。

それと”番号でなく、何でも名前ぐらいつけて意見を交わすのがマナー”ですか？＃56や＃60で名前のある人を番号で呼んでるのは誰ですか？

自分で不動産投資したことない人が＄20万が＄98万になったなんてオマヌケなこと言ってるんだよね。

#71

#68けっきいんさん。
私の場合皆さんが言っているようなゴージャスな家ではなく、２ＢＤのコンドなので桁がちがいますが、昨年２４万ドル程で購入し３３万ドルで売れました。
他の州へ引っ越すので売りましたが、もしＬＡに住み続けるなら、やはりいくら値段が騰がっているとはいえ、買い換えれば高いものを買わなければいけないから、ブローカーへの手数料など考えると売らないで住み続ける方が得策かと思います。投資目的の物件なら話は違いますが。
しかし、#70マーボー老人さん。”コンプトンあたりの１０００SQFの２BEDでも３０万ドルもする”って本当ですか？ちょっと信じられない、、、うちのあたりはとても環境が良いですが同じような値段で売ってしまって損をした気分、、、

#73
  • slacha
  • 2004/08/01 (Sun) 11:14
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３０万ドルのローンを１５年で組んで、仮に利子が７．５％としてＰ＆Ｉが＄２７８１。７１ヶ月後には元本残り＄２１９３４２．４１。７１ヶ月目まででＰ＆Ｉ総支払額は＄１９７４５１そのうち利子が＄１１６７９３．５９、元本が＄８０６５７．５９。＃６９さんの細かいローンの条件が分からないのですが、仮定で計算してみても＃６９さんの言ってることは間違いはないと思います。上記の条件で返済していけば、あと１０９ヶ月で残りの元本＄２１９３４２．４１を完済できます。当然返済が進むにつれて利子と元本の返済比率は変わってきますからね。

#74
  • エドッコ3
  • 2004/08/01 (Sun) 12:55
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確かに #65 で７０万の家を買っていたら、新築に１３０万かけても２００万儲かったという理屈は成り立ちませんよね。６年間のローンと Property Tax それに家を維持するメンテナンス費を加算したら、そのような単純な計算は成り立ちません。万が一、７０＋１３０の現金を持っていたとしても、私だったら不動産のような不確かな投資にはかけませんね。

しかし Compton の 1,000 SqFt. の家が３０万とはあり得ると思います。Dominguez Hill も大きい意味での(Zipcode 90220) Compton なので環境のいい部類の場所であれば言えてます。1,000 SqFt. は生活面積でしょう。私の家も 2,695 SqFt. ですが、Lot は 14,000 SqFt. もあります。

しかし皆さん、非常に極端な例を出しているので、それらの情報に踊らされてはいけません。現実はそれほど驚くものはありません。今現在は初めて家を買う人には、いくら金利が低いとはいえ価格が本当にバブルで高すぎるので勧めません。家を買い換える人にとっては、金利が低い分お得でしょう。高く売って高い物を買っても、低いときにそれをしてもあまり大きい差はありませんからね。

#75
  • dreamer
  • 2004/08/01 (Sun) 16:13
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モーゲッジについてですが、マンスリーペイメントで＄１７万、バイウィークリーでも＄１４万の利子を１５年間で支払うことになり、５０万の物件を実は、約６５万ドルで買った計算になりますよね。（ローンを組んでおいて１５年分の利子を途中で踏み倒せるのかはわかりませんが？？）

売買のときにも５％から１０％ぐらいの手数料（仲介料や保険料など）がかかるとテレビでいってましたね。そうすると、＄５万ぐらいになりますね。

資産が増えると株でも土地でもキャピタルゲインタックスがかかるはず。株の場合は２５％ぐらいだから、＄７０万の場合は、１７万ドルぐらいでしょうか？（これについては定かではありませんが？）

１５年で、メインテナンスは庭の手入れや電気やガス、それに水道やカーペットのはりかえなどなど、１２０万ドルの評価の家なら相当の金額を費やしているのではないでしょうか？年間、５千ドルだとすれば６万ドルの計算になりますね。

つまり、５０万ドルが１２０万ドルになったとしても４５万ドルぐらいはいろんな費用で消えて２５万ドルぐらいが本当の利益なのではないでしょうか？しかも、１２０万ドルの物件でありつずける仮定の計算であり、もし物件が１００万ドル以下になってしまったら？？？物価も毎年３％から５％ぐらいあがっていくのだし、確実に２５万ドルの利益がでるのなら凄い投資になるのでしょうが？実際はどうなのでしょうか？キャピタルゲインタックスやローン利子の踏み倒しに詳しい方がいましたら、投稿お願いします。



Summary [Calculate Again]

Principal Loan Balance: $300,000
Annual Interest Rate: 6.5 %
Amortization Length: 15 years

Summary of Payments & Interest [Calculate Again]

Monthly Payment: $2,613
Total Interest: $170,397
Average Interest each Month: $946



Biweekly Payment: $1,306
Total Interest: $146,533
Average Interest each Biweekly period: $428

Payment Schedule [Calculate Again]


Year # Principal Remaining (Standard) Principal Remaining (Biweekly)

1 $287,780 $284,471
2 $274,742 $268,495
3 $260,831 $251,447
4 $245,988 $233,256
5 $230,151 $213,844
6 $213,253 $193,131
7 $195,224 $171,029
8 $175,987 $147,443
9 $155,463 $122,276
10 $133,563 $95,422
11 $110,197 $66,765
12 $85,266 $36,187
13 $58,665 $3,558

#77

#７４さん、投資物件なんで家賃収入があります。月＄３０００ではかせるので（いまではとてもこの価格ではむりですが）年間＄３６０００の収入があります。それと＄１０万の家はそれだけの価値しかないということで、カンプトン＄３０万の価値がするということです。高額税金納税者のリストをみてみてください。ほとんど土地成金です。

#76

#72さん、こんな簡単な計算もできないようでは、不動産投資はむりですね。実際にやったことが、ないんだと思いますが、何が言いたいのかよく解りません。利息の計算は＃７３さん計算してくださったようなものです。
ただ利息は変動なのでもう少し低いですが。
非常に簡単です。
どうして私が不動産投資をしたことがないといえるのですか。もう１０年以上もやっていて自宅以外に今も貸家５件ありますよ。これ以上あなたにかかわる必要はないと思いますが、もっとポジテイブに楽しく、意見の交換をしたいものです。

#78
  • エドッコ3
  • 2004/08/02 (Mon) 16:29
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テナントが自動的に見つかり、６年間継続的に住んでくれたらの話です。現実はそれほど甘くはありません。今はバブルだから住みたい人の数が勝ってますが、これも６年、１２年続いてくれる保証はまったくありません。

> 高額税金納税者のリストをみてみてください。ほとんど土地成金です。

１戸建ての家をチマチマ売っている人に高額税金納税者はいないでしょう。ロックフェラーセンターを売り買いできる人なら別ですけど。まぁ、万が一いたとしてもそのリストに載っている数だけ大損している人もいます。バブルの時ってとんでもないおかしな話がまことしやかに飛び交うので困ります。私も日本のバブルの時や、こちらの IT バブルの時はそのような話を五万と聞きました。

#79

bluejay69さん
あなたは、もう少し質問に答えたらどうですか？
貸家５件もあるのならば、それなりの経験があり、もう少し、説明できると思います。
私は、５件も家があるから成功したんだみたいな言い方では、なんの説得力もありません。それとも、不動産のディーラーですか？
はっきり言って、その程度のセールスでは、誰も買いませんよ。今、不動産の本がたくさん出てるしね。

#81

bluejey69さん、詳しく説明できないあたりがご自分でやられてない証拠では？＃75も言う修繕等も引いて利益と計算すべきでしょう。ご自分で支払ってないから説明も計算もできないとか。

#80

#７９さん。”もう少し質問にこたえたらどうですか”というのはだれの質問ですか？　
不動産投資の経験がないというから、貸家が今では５軒しかないけど、経験あるといっただけです。不動産で成功している人は知人にいっぱいいますよ。
不動産のディーラーではありません。ここでどうしてお客を見つけるんですか。自分でぜんぜん関係ない会社してますよ。人を批判ばかりしてないで
自分の場合はこうだったという意見をいったらどうですか？

#82

不動産投資は、長い目で見れば儲かるって事ですね！６−７年前だと、＄5-6万っていうアパート、$10万位の一軒家が
サウスベイでもいっぱいあったし、、。

#83
  • 不動産ライセンスのメリット
  • 2004/08/07 (Sat) 01:48
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はじめまして。
私は今は借家住まいなのですが、将来こちらで家を買うことを考えて不動産のライセンスを取得しようかと考えています。ただ、不動産については全くのしろうとで、ライセンスを取ることで不動産購入の際にどの程度役立つのかがわかりません。不動産ライセンスは比較的簡単で、オンラインでテキストさえ取り寄せれば自力でもとれるというのを聞いているのですが、どなたか経験ある方いらっしゃればどのようなメリットがあった等聞かせていただけませんか？不動産会社を通さずに売買できるから、手数料がうく、とかそういった感じなのでしょうか？
みなさんお詳しい中、初歩的な質問でスミマセン。。。

#84
  • エドッコ3
  • 2004/08/07 (Sat) 13:23
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たかが１軒の家を買うのに Realtor のライセンスを取ってまで買う必要はないかと思いますが、将来それでメシを食っていこうとするなら取っておいた方がいいでしょうね。

ライセンス取得が難しいか否かは人によって違うかと想像します。私の知っている人で、「えぇ、あの人が」と思う人が取れて、テレビのコマーシャルに出ていますよ。しかし昔これもアメリカ人の知人が取ったことがありますが、覚えることが多岐にわたり、膨大なペーパーの量なのでそれをこなすのが大変だと言っていました。勿論全部英語です。

家を売る時にエージェントを通さないでも売り買いはできます。そうすれば５％の手数料も払わなくて済みますけど、売り買いの時に発生する法律上のことや融資財務のことなどに精通していないととんだ大損をすることがあります。また Realtor のデータベースにも載らないので、買いたい人に情報が伝わりません。エージェントを使わない人同士が集まる団体もあるようですが、私ならエージェントに任しますね。

#86
  • 不動産ライセンスのメリット
  • 2004/08/08 (Sun) 00:01
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エドッコ３さん、返信ありがとうございました。
Realtorのライセンスを取っても（取る勉強をしても）、売買時の法律上のことや融資財務のことを理解できるようになるわけではないのですね。。。
たしかにそれならエージェントにまかせてしまったほうがいいですね。

以前（4年ほど前）日本にいた時に、IT関連の仕事をしていた知り合いが、オンラインでテキストだけ取り寄せて数ヶ月仕事の合間に勉強してらくらくとライセンスを取っており、そのあとその弟（まだ20歳くらいの、定職にも着いてない、悪く言えばちんぴらまがいの。。）もちょっと勉強して取得できていたので、相当簡単なんだろうなー、と思っていたのです。今、少し時間があるので、今のうちに取っておこうかなと思っていたのですが、個人的な不動産購入のためにと思って考えていたので、その時に使えないならあまり取る意味もないですね。

どなたか、個人で取得されて役に立った、という方はいらっしゃらないでしょうか？

#85

#83さん、家を買うときはコミッションは要りませんよ。売るときはいりますが。買うんだったら、信頼のおける不動産を使うべきですね。アメリカにはエスクローの制度があるので、きちっとした不動産屋さんをとうしていれば、まずだまされるこのはないとおもいます。自分の家を買うだけに取るのは、無駄だけど、勉強にはなります。
私も取りましたけど、結局使いませんでした。

#87
  • エドッコ3
  • 2004/08/08 (Sun) 14:08
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> Realtorのライセンスを取っても（取る勉強をしても）、売買時の法律上のことや融資財務のことを理解できるようになるわけではないのですね。。。

私の言い方がまずかったですかねぇ。Realtor のライセンスを取得するということは、不動産売買上での法律や金融関係を学ぶことなので、持っていれば非常に役に立つと思いますけど。特に売る場合は自分がエージェントなので５％の手数料を買い手のエージェントと折半しても大きなセーブができます。５０万の家の売り買いなら $12,500 になるのでどでかい費用です。

#88

みんなが持ってたら便利って言う不動産のライセンスは、実際はどのライセンスなんでしょうか？　それは、アメリカに限っての事なんでしょうか？

#89

最近、住宅の価格が下がってきて、またまた買いどきとか言ってるけど、本当の所はどうなんでしょう？やっぱり今は我慢の方がいいのでしょうか？？

#93

＃８９の住宅の価格が下がってきたって本当ですか？
bluejay88さん、戻ってきてくださーい。失礼な意見は無視して、また情報提供して欲しいです。

#92

Sales Personの持つ不動産ライセンスは州のライセンスです。ただしブローカーと提携しなければディールできません。
ここ3年ほど自宅とInvestの為にずーーーっと家を見てきました。
Open Houseはもとより、Internetでもつぶさにチェックしています。
私の手ごたえとしてはこの9月前の本来家が動くこの2,3ヶ月かなりスローになってきています。
70万ドル以上の家はほとんどReduceされている状況です。
Torranceを中心として見ているのですがこのエリアはやはり50万円台が動きやすいようですね。
もう少し下がる気配を感じます。
リモデルするか家を買うか凄く悩ましいんです・・・今。
Property Taxの事を考えると安い時に買った家を治すのがいいとはわかっているのですが工事も設計から施工と大変なんですよねー。

#95

↑
Torranceの家「50万円台」ってすみません「50万ドル台」の事です。
なんだかリトル東京に住んでいるお年寄りみたいな事言っちゃって($1の事100円みたいな)

#94

bluejay88は戻ってほしいね。
だって、「あなたの言っている事が理解できません」って言ったまま何も説明しないもんな。それに、つっこまれると、雲隠れしちゃうし。まあ、金持ち父さんの影響を受けて、楽して働かずに儲けようとするのは難しいんじゃないの。結局は、そういう中途半端に影響されて、訳も分からず騙されて、不動産を高値で買うのがおちだよ。それに、こんな所で、不動産の情報を聞いて賢くなったつもりで、不動産を買う奴は頭おかしいよ。高い買い物なんだから、自分でもっと勉強した方がいいよ。こんなところで、儲かる情報なんか手に入らないよ。ただでさえ、顧客獲得に、躍起になってる不動産屋がいっぱいあるのに、素人には、カスみたいな情報しかつかませないよ。

#96

もっともっと、このトピ盛り上がろう。
誰か不動産屋にこんな目にあった！とか、この人は信頼できるとか、情報待ってまーす。

#97

今家を買おうか検討中です。サウスベイ周辺で探しているのですが、どなたかいい情報お持ちの方、このへんはいいよ！とか、ここはやめた方がいい！とか、情報お願いしまーす。

#101

#96
不動産購入は何と言ってもエージェント選びが最重要ポイントだと思います。不動産屋やエージェントによって対応や知識、行動力が全然違いますから。
でもここでオススメのエージェントを紹介すると回し者疑惑をかけられるし
逆に批判すると削除されるし。。。
ここの掲示板での意見交換は難しいです。

＃97
去年サウスベイエリアでコンドを購入しましたがサイズと予算で場所はある程度限られてくると思います。
学校区を気にしなければTorrance POが割安でロケーションもまぁまぁだと思います。

#99

こっきさん
ご予算にもよりますし、Single HomeかTown形式か、お子様の有無、FWYのアクセスにこだわられるか、日系スーパーにこだわられるか等々がわからないのでなんとも言いがたいですが・・・
私的にはマーブルエステイツ(クレンショーより西、235th辺り)などは比較的バランスが良くて日本人にとっては住みやすいと思います。
最近ちらほら売りは出ています。
でもsqf当たりのお値段はかなり高額です。
日本人の多いDel Amoは狭いプロパティが多いですよね。
PVも環境はいいけど、何かにつけて不便。携帯電話も入りにくいし蚊もいるし。日系エリアに下りてくる機会があまり無いのであればいいかもしれませんね。
Westernより東はTorrance P.O.になるので環境はぐっと悪くなります。
メキシカンエリアですがちらほら日本人も住んでいるようです。

#98

私も、家を買うことを検討しています。ただ、今はまだマーケットが動いていないので躊躇しています。アーバインかラグナニゲルで捜しています。どなたか情報をお持ちの方いらしたらぜひお聞かせください。

#103
  • エリックトカゲ
  • 2004/09/03 (Fri) 02:11
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家の値段は今がバブルの絶頂とよく聞きますが、来年当たりになると家の値段は本当に下がるのでしょうか？
今の家の値段は高すぎて手が出ないし、家の価値も40万ドルの価値のような家が60万ぐらいで売りに出ています。買えないわけではないのですが、今買って、家の価値がどんどん下がってしまうのではないかと心配です。

#104

皆さん、＄５０万位の家を買う場合って、頭金はどのくらい払うのですか？
２０％＄１０万いれても、残りが４０万のローンってすごいと思うのですが。意見お待ちしてます。

#105

＃１０４さんにお答えします。頭金はクレジットがある程度あれば０％でも可能ですが、全くなければ最低２０〜３０％必要です。４０万ローンした場合ですが幾つかのレートがあって、一番安いのは１．２５％で＄１３３３、利子だけ５年固定で＄１９００ちょっと、３０年固定で＄２５００弱です。金利の安い今は利子だけ払うプログラムが有利で３年前後の投資目的なら１．２５％が最適でしょうね。

#106

ローンをするのはいろいろ考えた方がいいでしょう。ファイナンスのアドバイザーに相談するのが一番いい方法ですが。　頭金はクレジットの有無にかかわらず、なるべく多く入れたほうがいいです。貸す側からすれば、低利益になりますが。あまり頭金を入れないお客さんは、ありがたいお客さんです。その分利子を払ってくれますから。ヤッホーさんの言うように低金利で融資を受けれるならいいけど、いろいろ審査をされて、もっと高い金利になってしまったら支払いがきつくなるばかりでしょう。　ローンをするときに４０万って言うと、なんだか４０万ドルだけ返せばいいような気がしますが、実際は１年目から利子を返すわけで、例えば１５００ドルの月々返済の内訳は、利子分が１２００ドルなど、ほとんどが利子です。元金が少しずつしか減らない仕組みにしてあるので、借り入れ金額にもよりますが、あまり多い借り入れだと、３０年４０年かけて返したときには実は倍のお金を返していたって事にもなります。

返済の利子と元金のパーセンテージは返す回数で、１回目から最終返済に向けて徐々に利子の割合が減る仕組みです。元金はその反対です。十分検討された方がいいですよ。

不動産の価格ですが、私の予想ではそろそろ値崩れが出てくるころではないでしょうか。といっても、不動産はそう簡単に株式のような暴落はないでしょうが、持ち家にしても投資物件にしても、しばらく待った方が無難だとおもいますよ。　「アパート借りて、家賃を払うくらいなら、家を買ってローン払った方が得だ」って意見もありますが、それは家の相場が変わらなければの話。自分のプランをしっかり立てることが大切です。持ち家ローン付と、今は賃貸をして我慢するのと、どちらが得かは自分でよく考えた方がいいですよ。

#107

随分アメリカの不動産状況を知らないで日本の感覚で恥ずかしげも無く意見してる人が多いですね。多分これはどうせ家を買えない学生さんでしょう。私はカリフォルニアに来て26年ですが、アメリカは1929年の世界恐慌で痛いめにあい、国の経済は不動産に支えられていることを学び、日本の様に不動産発展途上国とは違い勝手な値段をつけられないようなシステムがチャンと確立しているのです。日本のバブルは地上げと共にありえない様な値段に勝手に吊り上げる事が出来てしまう様な法律だから起きてしまった現象。ニューヨーク等では家の鑑定は弁護士でなくては出来ないのです。なぜならいい加減な値を付けると経済が狂うからです。
更にチョットリサーチすれば分かることですが、南カリフォルニアは大変な住宅難を抱えています。需要が多く供給が足りなければ値段は上がるのです。しかも治安の良い白人の多い地域は特にそうですよね。しかしリサーチをしていくと見えてくるのは、家の値段が上がりファーストバイヤーには購入が難しく成るにつれてアパートの需要は増えるのです。従ってチョット頭の回転の速い人はアパートへの投資を考えるでしょうね。
値段の上がる率も地域によって全然違うし、コンドとかタウンハウスは一軒家と比べると全然値段が上がらない。学校区域も家族の購入する一軒家の値段には重要な要因です。もちろんここ数年で大幅に設けている人はこういった事をチャンと考えて買っていた人であって、こういうリサーチをしなかった人は割の悪い買い物をしていても当然といえます。私の周りの人はこの様にチャンと考えて一年の内に値段を2倍で売却したりしている人も居ます。もちろんそういう人はわざとボロ家を非常に安く買って自分で直してすぐ売りに出したりしてますけどね。
結論としては、不動産無法地帯で失敗した日本の常識をアメリカに持って来て、それを物差しにして考えている人は不動産投資を考えない方が妥当と言えるでしょう。

#108

#107さんへ。周りの人の話はいいですけど、あなた自身はどうなんですか？
きっとすごく儲けているのでしょう？
1年の内で（値段を2倍）って、最初に買った値段は幾ら位なんですか？

#109
  • SM男
  • 2004/09/09 (Thu) 12:01
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個人に聞かなくてもわかるよ。数年前まで１０万ドル台だったものが３０万ドル台になってたり、ちょっと調べてみればわかる。

#111

#107さん。
質問です。南カリフォルニアには、大変な需要があるそうですが、その需要は、どの程度のインカムレベルで、一軒家を持てるほどの資金はあるのですか？どうも、家を売買している人は、ほとんどが転売して利益を上げているように思えるので、本物の需要なのか気になります。

それに、ニューヨークではなく、カリフォルニアの話をしているのに、弁護士が値段の決めるというのは、話がずれているように思えるのですが・・・。

#110

1. 不動産はロケーション。ローケーション、ローケーションです。地域、場所が大事です、トーレンスPOはトーレンスでなくてロスアンゼルスです。
単に郵便局の区割りでそうなっているだけで、割安なのはそれだけの理由があるので売るときも安くしかうれないということです。いまトーレンスに
３軒ありますが、買うときはそういうところは避けました。一番値上がりしたのはビーチにちかい高い家出した。

#112
  • shrek_daisuki
  • 2004/09/10 (Fri) 20:18
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＃１０７さんの記事に対して。
おっしゃるように一昔前は全般的に一軒家よりコンド＆タウンハウスの値上がり率は低かったですが、異常なくらいの上昇を見せている最近は（最近までは）一軒家を購入したいと持っても物件が無くて＆高すぎて購入できなった人達がコンド＆タウンハウスを購入しているのでほとんど同じ率で上昇していますよ。３０万の一軒家が５０万になったように２０万のコンド＆タウンハウスも４０万になってますから。
特に今流行のランチョクカモンガ＆バレンシア・・などはコンドも１年で倍近くしていますから。といってもあくまでもこんな例もあるという話で決して＃１０７さんの記事が間違っているといった批判ではないので。

#113

#107さんのご意見で、ニューヨークの不動産は弁護士が決めるという話は本当でしょうか？はじめて聞きました。
大規模なビルとかだけじゃないのでしょうか。個人の家まで、弁護士が決めるというのは、自由主義経済でおかしい気もしますが。確かでないので、一度調べてみます。ほかのご意見はだいたい理解できます。特に最初の２行は同感です。

#114
  • K.A
  • 2004/09/13 (Mon) 05:13
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こんにちは
東京で免許持っていれば、交渉により有る程度の授業の免除が受けられるかもしれません。そう言った日本から来た美容師は数人見ましたが、結局がっこうに有る程度しかいないので、会話が重要なその世界で、思っているような勝負出来るわけでも無く、思ったようなレベルには行けないと思いますよ。免許はCCにはいって問題ないと思いますが、働きたいのであればビザとかの問題にフォーカスを置いた方が良いと思いますよ。頑張って下さい。

#115

不動産、別にさがってないみたいですよ。夏場に売れなかったのが値段さげてるだけで、それはもともと価格が高すぎたり、欠陥のあるいえだったらで
いい家は相変わらず同じようにたかいです。いま買おうとして真剣に探せばよくわかります。

#116

私も特別、価格がさがったとはおもえませんね。先週もオープンハウスをみてあるいたけどいい家はまだまだあがっています。これからクリスマスがすむまでスローにはなるだろうけど、そんなに下がるとは思えませんね。

#117
  • slacha
  • 2004/09/18 (Sat) 16:06
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ＬＡカウンティーの８月の中間価格は＄４０７０００でした。７月が＄４０２０００だったので前月より＄５０００上昇したことになります。マーケット自体はスローになってますが価格は下がってないですね。これからもロサンゼルスに限っては中間層クラスの家の値段がガクンと下がることは無いような気がします。ミリオンクラスの家は別だと思いますが、、、。

#118

価格はこちらでよく解りますよ。
www.calalisthomes.com
www.realter.com

#119

www.catalisthomes.comのまちがいです。

#120

これからは固定か変動かどちらがいいんでしょうね？

#121

トビ主さんはところど家を買ったのですか？

#122

今日の新聞にカリフォーニアの住宅の価格は今年２２％の上昇で２００５年も１５％上昇予想だそうです。
毎年５００００軒が不足だそうです。
大変だなー。

#123

新しく家を購入するひとは。全体の購入する人の２０％以下だそうです。
ほとんどの人は。買い替えだそうです。カリフォニアの一軒家の平均価格が２００４年で＄４５万４千だそうで
これは田舎もふくんでいるから。ロス郊外の環境のいいところだと＄６０万以上はするということですね。＄２０万頭金でも、銀行への支払い、タックス、保険で毎月＄２６００ぐらい、いるから大変だ。それに車のペイメント毎月＄６０００以上手取りがないとだめだね。

#124

テナントプロパティを年に1軒ずつ増やしているのですが毎年とても購入が難しくなっていますね。
Bit, Bitでもう・・・
でも今回ようやくオファーが通ったんですよ!嬉しい!　金利も良かったです〜(物件自体は高いんですけどね・・・)

#125

だれかいいハンデイーマンをしりませんか。貸家をなおしたいのですが、なかなかいい人にめぐりあえなくて、困っています。今頃景気がいいので、小さい仕事にはなかなか来てくれないし。きちっとした仕事ができる人しりませんか？

#126

＃１２５さん。ホームデポの前に、日曜とかに行くと、メキシカンがいっぱいいるのを見たことありませんか？　彼らは仕事が無い人が多く、ホームデポで材料を買って何かを修理したりする人からしごとをもらうためにいるみたいです。僕は頼んだことありませんが、友達は引越しに２０ドルで頼んだそうです。家の修理を頼んだ友人もかなり安かったと言っていました。交渉しだいでしょうが。メキシカンエリアのホームデポだと、特にメキシカンがいっぱい外にいるそうです。試してみては？

いま、不動産がブームですね。家がたりないとか。ちょっと気になったんだけど、いつも通る場所にぜんぜん売れてない新築の家がいっぱいあるんです。特に危ないエリアでもないし、どちらかというとまぁまぁ住みやすいところなのに。かれこれできてから１年くらい売れてない気がする。ずっとリアルエステートの看板がかかりっぱなし。売れてるのもあるみたいだけど、ほとんど売れ残り。（ただ単に不思議）

もうひとつ不思議なこと。前に日本語放送でみたあの不動産番組のなかで、「１ミリオン宝くじであたったら？」という質問に、司会者が「プールつきの家が欲しいですね」と答えたら、不動産の人が、「でも、家を買ってしまうとそれで１ミリオンはなくなってしまいますよね、でも投資で運用すれば、、、、、はい、５万ドルからうちは受け付けています、、、、、」といっていました。

家を買うことが投資なのでは？それを否定した、、、、って、どんな投資を勧めてるんだ？　

まぁ、あの番組でいいたかったことは分かるけど、むやみに家を買おうとしてる人は、いいことばかり耳に入ってしまうけど、注意して聞いてるとこんな矛盾もあるから、よーく考えて。家を買えば儲かる、ではなく、儲かる家を買おう！

#128

nariなりさんへ

新築で売れ残りって地区はどの辺りでしょうか？
きっとお高いから売れないのですよネ。

何か良い物件は、ないかと探しておりますが、今は買いの時期ではないようです。
値段と折り合うのは、古いものばかりです。

何故、ＬＡではあんなに古い家を高く売るのでしょうネ
築５０・６０年経ったら日本だったら土地の価値のみで建物の価値なんて殆どないと思うのですが・・・・
すみません。
ちょっとした私事のボヤキです。

もし差し障りなかったら、お話の新築の物件の地区を教えて頂けませんか？
宜しくお願い致します。m(_ _)m

#127

私の探しているのは、プロのハンデイーマンです。イリーガルなひとではありません。質のいい仕事をしてくれる人です。

#129

レントさんへ
プロのハンディマンは大勢います。　脚立も持って無い人から建築会社並みの資材を持っている人まで。
何をやりたいのかによってその仕事をやりたい人とやりたくない人に分かれます。
正直な人と詐欺師野郎といます。
誰かの紹介で知り合った人のみ依頼なさいまし。

#130

NYCでは弁護士が価格を決めるののはマンハッタン内の有名なビルだけのはず。

#131

>#127さん
家の改築や他のプロパティの修理などで何人もの人に頼みましたがやはりそれなりの仕事をしてくれる人はある程度の金額はとりますね。
ハンディーマンはフリーで仕事したりゼネコンに属してそこから仕事もらったりと様々です。ここでこの人いいよと言ってもレントさんが気に入るかどうかもわかりませんし、何をしたいのかがわからないとアドバイスもしにくいと思います。私は最近は韓国人の人に良く頼む事が多いですよ。割りときっちり仕事してくれました。
日本人の方は高いばかりで責任感の無い人に当ってしまったみたい。

#132

ホームイクイテイローンでいいところはどこの銀行かご存知ですか？

#133

最近調べましたが、まだ不動産あがっていますね。いつまであがるのでしょうか。もう１，２年あがるのでしょうか？だんだん買えなくなりますね。

#134

貸家でペットＯＫにしようかどうかまよっています。
皆さんの経験をお知らせください。
家が傷むと聞いたもので躊躇してます。

#135
  • ぶん太
  • 2004/11/19 (Fri) 11:33
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「ペットＯＫ」には反対派です。犬は毎日フロに入るとは限らないので寝そべってカーペットがかなり異臭で張り替えないとダメでした。時々ウンチやおしっこのオモラシをして、シャンプーをしてもシミはあちこちにバッチリ。老犬だと歩きながらおしっこを垂れ流しです。床を爪でひっかいて穴があいたし、壁に背中をこすって汚れは酷い。よそでは猫が時々おもらしするらしい。

#137

家を購入する際に必要になってくる諸経費っていくら位なんですか？

#136

ペットＯＫにするとどのくらいのダメージがでるのでしょうか？ダメージもそんなに請求できないし、結局なにをしているかわからなくなりますね。
カーペット変えて、ペイントして、痛んでる窓やドアを直してたら、大赤字になりそうですが？　私は犬、猫きらいでよく解りませんが。こんなひどい目にあったとか言う人いませんか？

#138
  • slacha
  • 2004/11/20 (Sat) 09:25
  • Report

＃１３７さんへ

　諸費用はご自分で住む家であれば購入価格の３〜５％を考えれば良いと思います。これはあくまでも目安ですよ。実際はそれぞれ個別に違います。投資物件の場合は（これも個別に違いますが）私の場合５％〜８％で考えます。

#139
  • ぶん太
  • 2004/11/20 (Sat) 09:29
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ペットOKにした場合のダメージはかなり大きいです。オモラシのシミが目立たない色のカーペットだとしても、外から玄関に入った時は異臭がムッとします。犬の毛がカーペットや庭、プールに散らかったり、庭の下水溝に毛が溜まって雨があふれることも。パティオドアに毛が挟まってドアが閉めにくくなりました。

最近、愛犬が亡くなり悲しいですが、そろそろカーペットの張替えや内外の壁のペイント、穴のあいた台所の床、あちこちの黒ずみをなんとかしょうと思います。大きい家だから余計にダメージが大きいです。

#140
  • slacha
  • 2004/11/20 (Sat) 09:56
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＃１３６さんへ

　私は現在１０件賃貸してますが、全部ペットＯＫにしています。まず一番の理由は自分が犬好きだからです。家が傷む、汚れる等に関してはそうとも言えるし、そうじゃないとも言える。これは人間も同じで綺麗に使う人もいればそうじゃない人もいますよね？今までの経験上、適正な家賃であればペットを飼ってる人のほうが長く住んでくれています。たぶん次に住むところの選択肢が少ないというのも一つの理由でしょう。また「ほんとに人が住んでたのか？」というほどのダメージを被ったこともあります。ちなみにその方はペットを飼っていませんでした（笑）。でもこれはリスクの考え方の問題なのでレント７７さんが少しでも不安に思うのであれば避ければ良いと思います。

#141

やっぱりノーペットですかね？
あまりペットＯＫのところみないですね。

#142

＃１４０さんどの地域で、どういう貸屋でいくらぐらいでかされてますか？

#143

最近の不動産はどうでしょうか？購入を考えていろいろ探していますが、値段はそれほど下がっているとは思えません。みなさん、どうお考えですか？

#144

私は、LAに賃貸アパートを持っていました。たったの1年で売り手側のエージェントは付けずに、経費を浮かせました｡
売りたいな〜と知り合いのエージェントさんにこぼしたら、買い手を連れてきてくれました。話はトントン進み、なんの問題もなくエスクローがクローズしました。儲けは、約10万。エクイティー13万。これをもとでに州外へ行きました。Arizonaはまだ安いですよ〜。
ラスベガスは随分高くなっちゃって、あんまりおいしい物件がなかったので、（簡単な理由ですが）AZにしました。

#145
  • usafkdn
  • 2005/04/19 (Tue) 11:08
  • Report

皆さん不動産投資の話題で盛り上がっているようですね。でも、不動産投資についてもう少し考えてみませんか？私が大学時代に経済の教授から教わった本当の意味での投資とは、キャッシュフローを生み出す物という事。不動産の値段が上がった・下がったで一喜一憂するのは投資ではなく、株や為替と同じ「投機」です。投資とは物件を賃貸で貸し出して、初めて投資と言えるのではないでしょうか？

実際に我々の様な一般投資家が投資する額は不動産販売価格の１００％では無いはずです。２０％の頭金を投資し、後の８０％をローンで組んだ場合、賃貸で貸し出す事によって生まれるキャッシュフローでローンをある程度払うのではないですか？その結果、その投資家が得る本当の利益は全体のキャッシュフロー＋売却益です。１５年のローンを組み、その間にキャッシュフローで支払い、ローンを返済し終わった後、残るのは物件です。今後、不動産の値段が下がったにせよ、最終的にはプラスになります。５０万の物件に１０万の頭金を投資し、４０万＋利子額のローン返済を賃貸からのキャッシュフローで補う。最終的にはローンは返済され、仮に不動産価格が購入時の半額になったとしても、２５万の売却益は出ます。すなわちこのケースですと投資家は１０万の投資額に対して４０万＋利子の支払額のキャッシュフロー＋２５万の売却益＝６５万＋を得ることになります。実際にキャッシュフローは銀行への返済に充てることになりますので、最低でも２５万を手にすることになります。投資額１０万に対し、２５万が手に入る。１５万の純利益を生み出すことになります。仮にこの物件の価格が売却時に１０万を切ることになれば、投資は失敗です。

もし、投資家が不動産価格に１００％投資するのであれば、キャッシュフロー全てが利益になります。すなわち、トータルなキャッシュフローが５０万以上になれば、投資は成功です。もし、テナントがつかず、キャッシュフローが５０万以下であれば、その不動産を売却することによって最終的には５０万以上を得れば良い訳です。

それでは「テナントが入らないと自分のお金を持ち出すことになる」と言う反対意見があるかもしれませんが、テナントを確保するのは投資家が行う当然の営業努力です。テナント料を下げる等、色々と手を打つはずです。仮に自己資金を新たに投入するにしても、得るキャッシュフロー＋売却益が全体投資額を上回れば投資は成功です。

もし、これから皆さんが自分の住む家に対して不動産投資と言う考えを持つのであれば、私はお勧めしません。皆さんが考えているのは「投資」ではなく「投機」です。自分の家には何のキャッシュフローも生み出さないからです。投資とは他人から利益を生み出して初めて投資と言えるのではないでしょうか？そう考えると不動産投資とは自己資金で始めるレストラン・商店経営等と変わらない、ごく普通の商売ではないですか？

#146
  • dreamer
  • 2005/05/21 (Sat) 12:52
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最近のアメリカやアメリカ人の不動産の悩みについて質問しているサイトを発見しました。

http://www.realestateradio.net/

不動産の基本が毎週質問形式で解説されていて、普通のアメリカ人の不動産の悩みが聞けますよ！過去の放送もアーカイブで保存されているのでＣＤで焼いて車の中で聞いているのもいいですよね。英語の本を読むのは辛い人でも聞くのは楽なのでは？

グリーンスパンも今週警告したとおり、不動産バブルははじけるはずです。ただ、大方の予想は大きくはさがらないという読みです。彼の株バブル発言のときも３年後くらいに実際にはじけましたので、２，３年後におきるはずですね。そのときが買い時だとおもいます。それまでに、ひととおりのことは勉強しておきたいものです。

アメリカの投資環境は儲かるかどうかは別にしてもまだまだ世界最先端をいっています。やはり、アメリカ人からもっと聞いてみるのもいいでしょう。

#147
  • dreamer
  • 2005/05/28 (Sat) 10:29
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この高くなった不動産環境で若い人たちがどんな選択をとって不動産を取得していくのか気になるところです。とりあえずあげ。

#148

今でもまだまだ高くなっているみたいですね！　いったいこの先どうなるのでしょう。

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