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• 大家業１５年
• 2010/10/21 (Thu) 21:11
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レイトフィーというものは、たとえば、家賃滞納の際、
大家が裁判所から発行してもらう家賃請求の額にも載せられない、
つまり法律的には大家が回収の権利の認められにくいものです。
（たとえばロサンゼルス市の法律ではテナントさんが家賃を３ヶ月滞納した場合、レイトフィーを払わなくとも、家賃３か月分さえ、テナントさんが払ってしまえば強制退去をさせることも、レイトフィーの請求もできません…唯一できるのは、レイトフィーのみを別口でスモールクレームに持っていくことでしょうが実際そこまでできないのが現状です）

たとえば、プロパティーマネージメントの会社に任せれば
やはり、法律の知識なども素人よりはありますから、
今回のようなことはありえないと思ったのでそう書きましたが、
もちろん個人でなさっていても、法律の知識があり、お金の管理にも長けていて、プロフェッショナルな管理をしている人はたくさんいますよね。

あまりに素人っぽい、感情論に走っていていて 話がおかしな方向にいっているとおもったので プロとしての意見を述べてみたのですが、気分を害された方がいたらお詫びいたします。

私は大家ですので、大家の気持ちはよくわかります。ただ、悲しいことに
道徳的な善悪と法律で認められたテナントさんの権利というものは違います。

• mopa
• 2010/10/21 (Thu) 23:40
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＞カーペットを汚されて困るような家は貸すべきではありません

そーきっぱり言い切れるのって、さすがプロを自負するだけのことはあるな。

• つわもの
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• 2010/10/22 (Fri) 10:06
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たくさんのコメントありがとうございます。
同じ立場の方からも逆の立場の方からも、様々な意見をいただきました。
すべてきちんと読ませていただいております。長くなりますので、
こちらは順を追って後ほど返答させていただきたいと思います。


ここでは本題から離れるのですが、プロパティマネジメントの会社について少しだけ述べさせてください。

何人かの方がプロパティマネジメントを雇うことを提案されていますが、
私は日紫喜さん同様、アメリカの管理会社には否定的な意見を持っています。
もちろんちゃんとした会社もあるでしょうし、カリフォルニアだと日系の信用できる業者もあるのかもしれません。

ただ、これから大家になる方、もしかしたら他州で物件を買ってリース用にと考えているかたもいるでしょうから、
私がなぜマネジメント会社に悲観的なのかだけシェアさせていただきたいと思います。



このトピックの物件はもともと自宅として購入、リモデルしたものですが、実はまったく別の他州に物件を持っていたことがあります。

『管理会社に任せていたら安心』そう言われて購入してしまったのですが、本当に地獄の数年間でした。
管理会社から受けた”詐欺的行為”に比べたらこのテナントが残した汚れなど本当に微々たるものです。

１００ドル以上の支払の場合はオーナーの許可をとるという合意があるにもかかわらず、
毎月のように少なくても１０００ドルから多い月で４０００ドルくらいの不透明なチャージがされており、
エアコンだのダクトだの、壁のペイントをやり直しただの言いますが修理したという証拠を求めても名も知らない業者やHome Depotのレシートのコピーを送ってくるばかり。
何度頼んでも写真一枚送ってもらえませんでした。これが数年続きました。

「契約違反だから合意していない”修理”にかかった費用は払わない」と言っても、
家賃からすでにひかれているので、まったく返してもらえませんでした。

知人に紹介された業者だったのですが、あまりに酷いので一年で別のところに換えたら他も似たようなものでした。
私の場合はテキサスで、４年の間にマネジメント会社３軒に依頼しましたが、多かれ少なかれ状況は一緒でした。


彼らは７～１０％の管理手数料で生きているわけではなく、息のかかった業者からのキックバックを収入源にしていますので、
オーナーが近くに住んでいるならまだしも、完全にリモートで管理している場合はこのようにカモにされる場合が非常に多いです。

私自身は何年も物件を管理（といっても家の近くばかりで、ご存知のように良いテナントさんばかりでしたが・・・）をして、
アメリカの会社で英語のみを使って仕事をしているので、コミュニケーションにも問題のない状態でした。

そんな私が複数の会社にこれだけたかられるわけですから、
英語も不自由な日本人のオーナーが悪徳業者にかかってしまうとどれだけとられるかわかりません。
他州や別の国に物件を所有している友人・知人もいますが、信用できる業者が少ないというのは共通の悩みです。


こちらの物件に関しては語りだすときりがないくらい続きますので、詳細は割愛しますが、
そのようなわけで私はプロパティマネジメント会社に対してあまり良い印象はもっておりません。

管理会社とよい関係を保っておられる方、大事になさってください。
本当に詐欺のような会社がこの世にはごまんとありますので。

• つわもの
• 2010/10/22 (Fri) 16:20
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再びトピ主です。

リモートで大家をしているというある種特殊な状況での悩みだったので、当初はあまりご意見を伺えないかと思っていました。
それが現在６６にまでレスが伸びているのは本当にありがたいことです。皆様ありがとうございます。

書きたいことが幾つかありますが、まず少しだけ事実を補足・訂正・説明させてください。

私 ：男性です
物件： ５年ちょっと前にフルリモデルしたのでキッチンもカーペットも貸した当時は購入から２年でした。我々は上足で使っていましたので比較的綺麗だったと思います。
粗大ゴミ：どなたかがテナントがゴミの処理をよろしくと言ったはずだとされていますが、そういったことはありません。
彼らはゴミのことも、未払いのPPVのことも、無くしたケーブルのボックスのことも、大量のゴミのことも何も言わずに去っていきました。
カーペット：
『どうしてオイルで汚れるのか意味がわかりません』と書きましたが、だいたいの見当はついています。
主人（アメリカ人男性：黒人）のほうは、基本的に怠け者で、身重の奥さんに庭仕事をさせて自分は寝転んでテレビを見ているような人間なのですが、 車は好きなようで、家の中で機械いじりやタイヤの手入れをしていたようです。
私が（通常の汚れでない）と言うのはそういった理由もあります。

テナントに関して：

テナントが退去を通告してから幾度か電話とメールで連絡しましたが、その都度彼らは
『ダメージ、問題は一切無い、汚れもほとんどない、カーペットのクリーニングもする必要がないくら綺麗なので７００ドル全額すぐに返してくれ』
と言いはっておりました。

私の仕事が忙しい時期だったこともあり、元リアルターの友人に現地に行ってもらって電話してもらいリモートで一緒にFinal Walk Throughをしようと手配していたのですが、
どうも怪しいので、土日と休みをあわせて急遽現地に行くことにした次第です。

当初の契約で『庭の手入れをする、芝刈りをする』という合意がありましたので（Emailには残っています）
３年の間に過去何度か庭の状況を彼らに問い合わせましたが、（約束どおりちゃんとやっている）の一点張りでした。

まさか庭や玄関前に”３年もの”と思われる針葉樹が子供の手首ほどの太さで育っているとか、
ぼうぼうに荒れ果てた草むらの中のあちこちからゴミや２年分のクリスマスツリーが隠されているのを発見するとは思っていませんでした。


実は去年の暮れに用事でその街に戻ることがあり、その時中を少し見せてもらったのですが、物が散乱してありカウンターのタイルの上には不自然にバスタオルがかかっていました。
（多分その時から壊れていたのでしょう）

フロントヤードの木の塀のところに大きな穴が開いていたことで、これは何かと聞いたら
『数ヶ月前にどこかの誰かが車でぶつかって去っていった』と答えたことです。

修理はすべてこちらが負担してやってきているので、
『そういうことをちゃんと伝えてもらう』ため、
『最低限の庭の手入れ、建物の管理をしてもらう』ため
そのために安くしているバーターであるということを理解しているくせに、実行していないということころに少し嫌な気がしました。


もっと酷いテナントはたくさんいる

それはまったくそのとおりだと思います。

この人たちは嘘つきで、怠け者ですが、悪人ではありません。
それは本当にラッキーだったと思います。

• そうですかね?
• 2010/10/22 (Fri) 18:02
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主さん。。。
ああだった、こうだったと言っているけど・・・
まだ グタグタ言っている?って感じです。

こういうパターンで裁判にかけたらどうなるか・・・
逆に どんな結果になるのか?興味があります。

ただ・・・
「主人（アメリカ人男性：黒人）のほうは、基本的に怠け者で、身重の奥さんに庭仕事を
させて自分は寝転んでテレビを見ているような人間なのです」

こういう言い方はまずいですね・・・
家の中に入ったとき見た光景だったにしても
その表現は・・・テナントが見たら怒りますよ・・・

前の薬の名前入りの写真・・・
今はその写真は消していますが・・・
他の人のコメントで個人情報を載せてたという証拠に繋がると思います。
誰かが保存しているとも限りません・・・
一度あったことを取り消し?それもおかしいでしょ?

どうぞ 気が済むままに 裁判で訴えて弁償してもらってください。
私はテナントに 全額デポジットを払うハメになると思いますが・・・

もし、そうなったとしても ちゃんとここで報告してくださいね。
お金なんてどうでもいいって、おしゃってましたよね・・?