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トピック

びびなび ロサンゼルス
コンドミニアムの購入。

フリートーク
#1
  • 不動産
  • 2005/11/10 02:35

近い将来2brのコンドミニアム、またはタウンハウスの購入を考えているのですが、物件探しは何から初めていいのか、さっぱりわかりません。
TorranceやIrvineの方では日系の不動産屋さんもあるようですが、購入はSFVの辺りを考えています。
経験者の方や、不動産に詳しい方、物件探し方等アドバイスいただけると助かります。
また頭金ゼロでもクレジットが良ければローンを組めるようですが、通常どのくらいの額を入れるのが良いのでしょう？もちろん多く用意できたらそれに越した事はないと思うのですが、皆さんは頭金にどのくらいの額を入れて買われましたか？
ご意見お待ちしています。

#2
  • ほほにく
  • 2005/11/10 (Thu) 13:45
  • 報告

不動産の購入で先ず最初にしなければいけないのはローン枠の確保です。
日系誌にもMortgage専門の銀行やブローカーが数多く広告を出しているので、電話してみることだと思います。
Direct Lenderと呼ばれるモーゲージの専門銀行はブローカーより安いレートで貸してくれますが、クレジット・スコアが悪かったりCredit historyが不十分(２年未満)だったりすると、mortgage insuranceを付けたりして、条件的にはブローカーと大差無くなることもあります。
また組織が大きくて「銀行」なので、手続きも面倒で、売買契約締結する直前まで月々の返済額など具体的な数字を一切言いたがらない傾向があります。
ブローカーの方は一般論ではdirect lenderより高いレートになりますが、フットワークは軽く、good faith estimateという形で、具体的な見積りも事前に見せてもらったりできます。
ですからエスクローをクローズする直前に「surprise！」ということは少ないでしょう。
信用度はアメリカでのクレジット・ヒストリーと年収、手持ちの資産ｖｓ負債、雇用状況etc.さまざまな項目で細かく評価され、信用度が高ければ高いほど、借入限度額も多く、そしてレート等の条件も良くなります。
ブローカーなら、ＳＳＮを教えればクレジット状況を、ある程度は調べてくれます。
上限いくらくらいまで、どのくらいのレートで借りられるかが或る程度見えたら、具体的な物件探しに入ります。
ダウン（頭金）は多ければ多い方がいいですが、ローン返済能力に自信があるなら（多少高めのレートでも月々の支払いに心配が無いなら）、０％ダウンでも行けます。　ただしmortgage専門「銀行」は最低10%〜20%はダウンを積まないと難しいので、０％ダウンで行くならブローカーを通すことになるでしょう。
不動産エージェントの探し方も同様に日系誌の広告などで探せます。
不動産を買う時にはエージェントに手数料を払いますが、通常は売り手が全てカバーするので、買う時には不要です。
相場では物件価格の５％くらいを売り手がエージェント二人に払います。(たとえば買い手のエージェントに2.5%、売り手のエージェントにも2.5%)
数年前まで日系の某不動産会社では手数料をボッタクッていたが、同業者からの密告を機にお上の手入れを受け、以降ボッタクリは無くなった、と聞いたことがあります。
今、エージェントにボッタクられるとすれば、手数料（コミッション）ではなく、エスクロー費用（クロージング・コストとも言う）の方でしょう。
コミッションは物件価格ｘＡＢＣ％と極めてシンプルなのでゴマカシが効きません。
一方、escrow feeとかclosing costというものには、その気になれば細かくイロイロな項目を突っ込めます。
悪質な業者は、ここで何千ドル〜何万ドルも相場より高いfeeを請求したりします。
よほどのコトがなければ、２ＢＲのコンドやタウンハウスなら$5,000〜$7,000前後が相場なので、それ以上の見積りを出す業者は要注意です。
物件の相場というのはエージェントが教えてくれます。
ＭＬＳリスティングというデータベースがあって近隣地域のcomparable dataを参照できます。
たとえば過去１年くらいの間に、近くで似たような間取りの物件が幾らで取引されたとか、それをsq-ft単価に換算して比較したりとか、そうしたデータは常時availableです。
そういうサービスを面倒がるエージェントも要注意です。
欲しいと思ったら、買いオファーを入れます。
売り手がオファーをacceptすると、そこからescrowの開始です。
Home inspectionをして修繕の要否等をチェックし、どちらがどこまで負担するか、エージェントを通して交渉したりします。
Mortgage lenderのappraisal(物件価格査定)が入り、その結果によってローン金額が決まります。
たとえば$400,000で売り手と合意したが、appraisalの結果が$350,000だと、lenderは$350,000を基にして計算される金額しか貸してくれません。
オファーする際、contingencyという項目があるのですが、これはappraisalが売買価格に満たなくてローンが当初のもくろみ通りに降りなかった場合、キャンセルできるかどうか、ということです。
contingencyをwaiveするということは、appraisal金額が実際の売買金額を下回ったとしてもオファーは有効という意味です。
最後はfinal walk throughというものを行って、修繕等が合意した通りに終わっていることを確認して物件の引渡し＝escrow closeとなります。
因みに最初の１〜２ヶ月分はclosing costに含めてしまうのが一般的なのでローン返済は２ヶ月後から始まります。
ふうううう、疲れた。

#5

物件探しよりも先に　銀行やローン会社にいって　Pre-Qualification Letter　を手に入れることが先です。
これによって　いくらの物件を　月々いくらの金額で　買えるということが　解るからです。

そのときに　頭金ゼロでも買えるのかローンがどのくらいのAPRになるのか　すべて計算してもらえます。

その後　不動産を探して予算を元に家探しをしてもらいます。

私たちが家を買ったときは　PannySaverで見つけた　不動産にお世話してもらいました。
色々な　不動産に当たるのが最善だと思います。ラッキーなことに　わたしたちは　１回目で　最高の人を見つけましたが。相手も人なので　相性の良し悪しもありますから。

購入先に詳しい不動産を探すのがベストですが　そうでなくても　不動産同士の　コミュニケーションは　割と強いので　そこまで　地域に強い不動産を見つける必要もないと思います。　それとは反対に　自宅や会社に近い不動産を見つけることが　利点が多いような気がします。　というのも　しょっちゅう　書類にサインをして欲しいから　今日オフィスに来てくれということが多いからです。

これで　遠い不動産だと　日にちを改めないといけなかったり　オフィスに出向くだけで　１日つぶれたりしますから。私たちが家を買った場所と　不動産のオフィスは　大分離れています。

メールを載せておきます。
体験談でよければ　お話しますので　メールください。　　　　　　　

#4

私も不動産購入興味あります。
今の不動産は低金利だといっても、高すぎてとても手がでません。近い将来、もう少し価格が下がってくれるといいにですが・・・。
頭金は価格の１０％は用意した方がいいようです。

#3

2度ほど不動産を購入した経験があります。

物件探しは、私たちも最初は毎週、オープン・ハウスに出かけていきましたが、もし気に入った物件があったとしても買い手のエージェント（buyer's agent）が居た方が何かと安心だということがわかり、オープン・ハウスで何度かバッタリ会ったエージェントに頼むことにしました。彼女は、勘の良い人で、最初に彼女が見せてくれた物件3軒のうちの１軒を購入しました。2度目の購入も彼女に依頼。これまた、3軒ほど見せてくれた中の１軒に決めました。両方ともオープンハウスになる前のことで、いずれもオファーが受け入れられて、スムーズに購入できました。なので、まずは、優秀で信頼できる不動産エージェントを御探しになることをオススメします。
その際、ある程度、英語が出来るようであれば、その地域に詳しいエージェントをつけた方がベターです。その地域について詳しい知識（どの地区が不動産価値が高いか、治安や交通量はどうか等々）を持っていることが多いですし、物件についてのネットワークもしっかりしていると思うからです。
エージェントも相性なので、何人かの人と会って、自分の探している物件のことなどを話してみると良いと思います。（ただし、いったん自分をレップしてくれるエージェントを決めたら、その人とだけdealすること。二股をかけたりしてはいけません。）

頭金ゼロでも確かにローンは組めますが、現在、まだ売り手市場で、売り手としては頭金の多い方がエスクローも確実に通ると考えるでしょうから、理想的には20％以上あった方が良いのですが、少なくとも10％は用意した方が良いです。10％だと、モーゲージ・インシュランスを払うか、セカンド・モーゲージ・ローンを組まなければならないですが。ちなみに、私たちは、1998年に購入した際は10％、去年の購入では20％の頭金をそれぞれ用意しました。

#6

みなさん、早速こんなに詳しいレスがつくなんて思っても見ませんでした。本当に感謝しています！

とても勉強になりました。まず頭金は頑張って１０％以上入れようと思います。物件の値段によっていくら入れられるか変わるなって思ってましたが、そうでなくて先にいくら借りられるかを銀行やローン会社に行って調べる事からはじめるんですね。
候補はSFVですが、既に住んでいるので地理感については問題ないです。この辺りの地域をとても気に入ってるのですが今は賃貸なので、今後購入したいと考えています。
半年後の購入を目指してまずは不動産銀行さがしから頑張ります。とりあえず日系の新聞等から探してあたってみようと思いますが、日系、米系で何かレート等の違いはありますか？
皆さんは、日系で頼まれたのでしょうか？

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