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トピック

びびなび ロサンゼルス
不動産

お悩み・相談
#1
  • ぜったん
  • 2004/06/12 09:03

現在不動産購入をしようかと思っているのですが、ロサンゼルスでは不動産投資は儲かるとよく聞きますが、実際のところどうなんでしょう。確かに１０年２０年前に買った家が倍の値段になったなどよく耳にしますが、本当なんでしょうか。つまり、私が疑問なのはすべての物件が値上がりしているのかということです。ロケーションといわれますが、ロケーションはそれなりによくても、あまり値が上がらなかったとか、売却してもローンを考えるとそんなに得ではなかったって人いますか？　不動産を買うか、踏み切る前に、俗に言う、うまい話ばかり耳にしているので、もし、不動産で損した方や、予想外に利益がでなかったかた、損益関係なく失敗談などございましたら、是非是非、ご意見をお聞かせください。

#75
  • dreamer
  • 2004/08/01 (Sun) 16:13
  • 報告

モーゲッジについてですが、マンスリーペイメントで＄１７万、バイウィークリーでも＄１４万の利子を１５年間で支払うことになり、５０万の物件を実は、約６５万ドルで買った計算になりますよね。（ローンを組んでおいて１５年分の利子を途中で踏み倒せるのかはわかりませんが？？）

売買のときにも５％から１０％ぐらいの手数料（仲介料や保険料など）がかかるとテレビでいってましたね。そうすると、＄５万ぐらいになりますね。

資産が増えると株でも土地でもキャピタルゲインタックスがかかるはず。株の場合は２５％ぐらいだから、＄７０万の場合は、１７万ドルぐらいでしょうか？（これについては定かではありませんが？）

１５年で、メインテナンスは庭の手入れや電気やガス、それに水道やカーペットのはりかえなどなど、１２０万ドルの評価の家なら相当の金額を費やしているのではないでしょうか？年間、５千ドルだとすれば６万ドルの計算になりますね。

つまり、５０万ドルが１２０万ドルになったとしても４５万ドルぐらいはいろんな費用で消えて２５万ドルぐらいが本当の利益なのではないでしょうか？しかも、１２０万ドルの物件でありつずける仮定の計算であり、もし物件が１００万ドル以下になってしまったら？？？物価も毎年３％から５％ぐらいあがっていくのだし、確実に２５万ドルの利益がでるのなら凄い投資になるのでしょうが？実際はどうなのでしょうか？キャピタルゲインタックスやローン利子の踏み倒しに詳しい方がいましたら、投稿お願いします。



Summary [Calculate Again]

Principal Loan Balance: $300,000
Annual Interest Rate: 6.5 %
Amortization Length: 15 years

Summary of Payments & Interest [Calculate Again]

Monthly Payment: $2,613
Total Interest: $170,397
Average Interest each Month: $946



Biweekly Payment: $1,306
Total Interest: $146,533
Average Interest each Biweekly period: $428

Payment Schedule [Calculate Again]


Year # Principal Remaining (Standard) Principal Remaining (Biweekly)

1 $287,780 $284,471
2 $274,742 $268,495
3 $260,831 $251,447
4 $245,988 $233,256
5 $230,151 $213,844
6 $213,253 $193,131
7 $195,224 $171,029
8 $175,987 $147,443
9 $155,463 $122,276
10 $133,563 $95,422
11 $110,197 $66,765
12 $85,266 $36,187
13 $58,665 $3,558

#77

#７４さん、投資物件なんで家賃収入があります。月＄３０００ではかせるので（いまではとてもこの価格ではむりですが）年間＄３６０００の収入があります。それと＄１０万の家はそれだけの価値しかないということで、カンプトン＄３０万の価値がするということです。高額税金納税者のリストをみてみてください。ほとんど土地成金です。

#76

#72さん、こんな簡単な計算もできないようでは、不動産投資はむりですね。実際にやったことが、ないんだと思いますが、何が言いたいのかよく解りません。利息の計算は＃７３さん計算してくださったようなものです。
ただ利息は変動なのでもう少し低いですが。
非常に簡単です。
どうして私が不動産投資をしたことがないといえるのですか。もう１０年以上もやっていて自宅以外に今も貸家５件ありますよ。これ以上あなたにかかわる必要はないと思いますが、もっとポジテイブに楽しく、意見の交換をしたいものです。

#78
  • エドッコ3
  • 2004/08/02 (Mon) 16:29
  • 報告

テナントが自動的に見つかり、６年間継続的に住んでくれたらの話です。現実はそれほど甘くはありません。今はバブルだから住みたい人の数が勝ってますが、これも６年、１２年続いてくれる保証はまったくありません。

> 高額税金納税者のリストをみてみてください。ほとんど土地成金です。

１戸建ての家をチマチマ売っている人に高額税金納税者はいないでしょう。ロックフェラーセンターを売り買いできる人なら別ですけど。まぁ、万が一いたとしてもそのリストに載っている数だけ大損している人もいます。バブルの時ってとんでもないおかしな話がまことしやかに飛び交うので困ります。私も日本のバブルの時や、こちらの IT バブルの時はそのような話を五万と聞きました。

#79

bluejay69さん
あなたは、もう少し質問に答えたらどうですか？
貸家５件もあるのならば、それなりの経験があり、もう少し、説明できると思います。
私は、５件も家があるから成功したんだみたいな言い方では、なんの説得力もありません。それとも、不動産のディーラーですか？
はっきり言って、その程度のセールスでは、誰も買いませんよ。今、不動産の本がたくさん出てるしね。

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