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วิวินาวิ ลอสแอนเจลิส
オレンジカウンティ 不動産購入

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • lovebird
  • 2012/12/24 23:00

つい最近から物件購入のオファーを出し始めた所です。400ｋ-500ｋ辺りの家を狙ってます。25％ダウンくらいを考えてます。

ご存知の通り、どこもここもマルティプルオファーの様で、殆どはキャッシュバイヤーに持っていかれているようです。ローンバイヤーが5万ドル余計にだそうと、リストプライスのキャッシュバイヤーに決まるようで、怒りの英語レスをよく見ます。

最近になってオファーをAcceptされた方いらっしゃったら、その勝因は何だったか教えてください！！

それから、今現在頑張ってる方、状況教えてください～

色々見てみると、2012年だけの1年でリストプライスが15％位値上がりしているようです。最近は、買いたい人多すぎて、多くはAppraisalより高い値段での取引らしいです。ってことは、20％ダウンとAppraisalと買値の差額は持ってないとお金貸してくれないかもしれません。あまりにも急速な値段の上がり様で、値崩れするんじゃないかと不安です。オバマさんのショートセールサポートも2012年で終わったし、クリスマスのクレジットカードの支払い時期になってくると、REOが沢山出るのではないか??
一体今は、ほんとに買い時なのか???と思ってしまいます。
まぁ、値崩れしても、オレンジカウンティなら盛り返すだろうし、どうせオファーもなかなか受け入れてもらえないだろうから、出し続けますけど～

とりあえず、皆さん、頑張ろう～！

#4

ちょっと前に家を購入しました。人気のエリアでオファーが４件同時に入りました。うちは頭金２０％、リストプライスに＄１０００プラスしただけでしたが、カウンターオファー（ろ０んを３０日以内にクローズしてもらいたいという内容）が来て、それにカウンター（３５日でクローズする）を出してＯＫとなりました。勝因はズバリ、エージェントの交渉力です。

セラーが気にするのは、オファーを受けてもその人たちにローンが降りるかどうかです。（ですので通常オールキャッシュとか頭金４０％とかが好まれます）。私達のエージェントは地元では評判の腕のいいエージェント（経験豊富。３０年くらいエージェント歴あり）だったので、セラーのエージェントも良く知っていて、「このエージェントの連れてきたバイヤーなら間違いなくローンが降りるだろう」と思ったことが勝因と言われました。 同じ頭金、同じオファー額でもエージェントが違えばオファーが通っていなかったということです。いいエージェントにはいいローンオフィサー（ローンを短期間でクローズする力がある）がついていると言われてましたが、私達のエージェントもかなり腕のいいローンオフィサーを紹介してきました。

トピ主さんはすでにオファーを出されているとのことですので、エージェント探しは必要ないと思いますが、もしも数件オファーをだして通らなかったら思い切ってエージェントを変えるのも手です。その場合、交渉力（相手に口を挟む余地を与えないほどガンガンしゃべれるような人）のあるエージェントをお勧めします。女性のほうがそういう方は多いです。

#5

皆さん、こうやって特に日本人の方に助言してもらえると、ほんとに嬉しいです。ありがとうございます！

Lemonliveさん、わいわいさん、OCでの購入でしたら、ずばりリアルター誰だったか教えてください！

私がお願いしようと考えてるリアルターは、まだ6年位しかたってない方で、ちょっと心配だった所です。いい人だし、すぐに動いてくれるので彼女にお願いしようと思ってたんですが。。。。いろいろなサイトを読んでみて、このマーケットでは、長い経験と腕のいいリアルターは必須（横つながりがかなり大切な様なので）だという事を、ひしひしと感じてます。

宜しくお願いします！

#6

エージェント自身は交渉しません。あくまでも、セラーとバイヤーの窓口で、クライアントの意向を正確に迅速に伝えるのが仕事です。交渉力などと広告を出しているエージェントはいかがなものかと考えます。ただし、長年の経験は大事ですし、同じ１０年でも何件のクロージングをしてきたかということも大事な要素です。

#8

たしかに今はCashBuyerが多いのでローンで購入の人ではなかなか勝てないですね。特に今年の春以降からキャッシュでの不動産購入がさらに加速したので、トピ主さんはもっと本当に最近ローンで購入した人に聞きたいですよね。あと現状を考えるとあまりRealtorがどうこうよりも他の戦略を考えたら?LineOfCreditを使うとかもっと他から借り入れるとか、直接購入など?じつはまだ市場にでてないForecloseされた物件が山ほどあるのですが、やはり銀行と政府が不況回復と不動産価格を暴落阻止の為にコントロールしていることが現状だと、あるEconomistが先日いってました。でも長いスパンでみるとRateも価格も低い今は買い時だと思いますよ。

#7

残念ながらうちはＯＣではないんです。

anotanomeさん、＞エージェント自身は交渉しません。あくまでも、セラーとバイヤーの窓口で、クライアントの意向を正確に迅速に伝えるのが仕事です。

まさしくそうですよね。ただ、経験豊富なエージェントは、「こういうカウンターオファーが来たから、こう対処しましょう」という感じに主導権を握り、必要なところで的確なアドバイスをくれるので助かります。以前使ったエージェント（今回の方とは別）は、人柄はものすごくいいんですが、バイヤーを引っ張ってくれる力がありませんでした。いつも、「こうしてもいいし、ああしてもいいし、最終決定はあなたたち次第だから決まったらおしえてね」みたいな感じで頼りになりませんでした。

もしもエージェントのあてがないのなら、その地域の売り上げ（成績?）のランキングのトップにいるエージェントに頼むという手もあります。ＬＡタイムズの土曜日に入ってくる不動産特集の中によく、Agents of the yearみたいなランキングがあったと思うので、それを見てみてください。それぞれ不動産会社ごと、さらに地域ごと（たとえばColdwellbankers のCosta Mesa オフィスとか）でその年のトップ５くらいの人が載ってます。その人に直接電話して家を買いたいんだけど、、、と伝えればいいんですよ。

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