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• 大家業１５年
• 2010/10/20 (Wed) 08:43
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トピ主様、思わぬ出費で大変ですね。不動産の管理業をしている者です。

まず、この手の件で、コレクションエージェンシーを使うのは間違っていますよ。
コレクションエージェンシーを使う前に、まず具体的なダメージの金額を裁判所に出してもらう必要があります。そして、判決が出た後に、集金ができないようでしたらコレクションエージェンシーを使います。ゆえ、テナントをまず、スモールクレームコートで訴える必要があるのですが。

裁判所は基本的にテナントの権利を守る方針なので大家の見方ではありません。
たいていの場合、セキュリティデポジット以上の金額請求が認められることなんてありません。上でどなたかがおっしゃっているように、逆に大家がセキュリティーデポジットを返金させられることになることも多々あります （一度壁をピンクに塗り、スプレーペイントをして出て行ったテナントがいたので、白にもどすペンキ代をセキュリティーデポジットから引いた額をテナントに返金したところ、訴えられて逆にお金を払わされました）

故、この写真程度のダメージではセキュリティーデポジットの保持できただけでラッキーなのではないでしょうか? もっとひどいテナントなんて、しょっちゅういますよ。

セキュリティーデポジットが少なかった、家賃を下げたので利益があまりあがらなかった、等の問題はテナントさんの問題ではなくて、大家側の計算ミスであるのでその損をテナントさんのせいにするのも間違っていると思います。

お気持ちは察しますが、感情論でどうなるものでもないと思いますので、コメントをさせていただきました。 今後の参考までに。

• gachann
• 2010/10/20 (Wed) 09:36
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カーペットの染みはダメージだととび主さんは思われているみたいですが、”部分的”なオイルの染みがクリーニングした後でも残るのは３年間に渉る生活における汚れで”消耗”と考えられないでしょうか?州法でいうダメージとは、カーペットの場合、カーペットが焼かれたり、引き裂かれていて、機能損失状態の最低限のレベルを私はイメージするのですが。そのような事は実際あまりないので、カーペットは消耗品扱いで、４－６年たったら、大家は新しいカーペットに交換するよう、わざわざ年数を明記しているのだと思います。年数からいって、カーペットの価値自体がゼロに近いにもかかわらず、”部分的”なオイルの染みでテナントにカーペット代を部分請求するのは、不適当だと見なされると思います。テナントの側から見たら、中古のカーペットで入居して、部分的なオイルの染みが取れないからと言って、カーペットの交換時期であるカーペット代を部分請求されたら憤慨すると思います。家賃を取っているのですから、汚いカーペットを取り替えたかったら、メンテナンス代として処理するのが妥当では?私は、州が保障している権利とび主さんの倫理感がかけ離れているような気がするので、州法をもう一度読み直されてスモールクレームで訴えた場合どうなるかご自分で納得されるのがいいと思います。もしくは不動産のマネジメント会社を雇って処理してもらえば、今回の様なストレスは少なくなるのでは?

• あのねです
• 2010/10/20 (Wed) 11:15
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主さんは もし、裁判でセキュリテーデポジットの差額を支払うことに
なっても ちゃんと払うつもりだと言っています。
ただ、このまま引き下がるのはテナントに対して腑に落ちないと・・・

今 現時点でも そう思うでしょうか?

ヘタするとテナントから訴えられて、デポジットを返金するかもですよね・・

それでも 主はテナントを訴えますか?

自分が損する前に ここで相談してよかったですよね。

又 ”でもね・・・” と不平不満を言う前に 不動産の法律も
もっと勉強するべきかもですね。

裁判で負ける前に 手を引いて正解だと思います。

ここまで いろんな方の意見を読まれて 主さんの意見も聞きたいですね。

• 真実一路
• 2010/10/20 (Wed) 18:25
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このトピまだ続いていたんですね。

答えは出ているように思えます。

後はやはり心情の問題でしょう。

私も一時大家をやっていた事があり、これより酷くして出て行ったテナントがいました。

カーペットの状態なんてもっと酷かったですし、壁にぼこぼこ穴が開いていました。

借りる側と貸す側の意見なんて真反対なのでどっちにつくかで意見が当然分かれます。

人を思いやる気持ちがあるかないかって問題なのです。

借りているときには貸している人の気持ちを考え 貸しているときには借りている人の気持ちを考える。

これができれば世の中ほんとにハッピーなのに・・・・と常々思ってます。

基本中の基本なのですが 出来ない人が沢山います。

私は息子達に 「自分がされたら嫌な事は人にもするな」 と口をすっぱくして言っています。

トピ主さんの気持ちはこういうところにあると思います。

そして、このテナントさんが他に転移して同じ事をしないようくぎを刺すという意味でクレジットを
悪くする必要があるかもしれません。

ＫＴＬＡの 「people's court」 たまに見ますが同じような件で裁判やってますね。
あれはＮＹでの判決ですが 領収書があって金額的にリーズナブルであれば認められています。
クリーニングで落ちない汚れならダメージとして認められるのでは?

なにはともあれ こういう一部の心無い人達のせいでクレジットチェックとか厳しくなっていくので
クレジットのない 良いテナント候補の方達にとばっちりが行かないように願うばかりです。

• mopa
• 2010/10/20 (Wed) 23:18
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＞”部分的”なオイルの染みがクリーニングした後でも残るのは３年間に渉る生活における汚れで”消耗”と考えられないでしょうか? ... 年数からいって、カーペットの価値自体がゼロに近いにもかかわらず、”部分的”なオイルの染みでテナントにカーペット代を部分請求するのは、不適当だと見なされると思います。

そーだよなー。トピ主は、カーペット減価の現実をどーしても受け入れられねーよーだけど、だったら６００sqftの数年使用したカーペット売りますって、オークションに出してみるといーぜ。いくらの値段がつくと思ってるんだろーね。３年も住んだら、入居時にすでに中古だったカーペットに＄６８０も請求できねーことぐれーは理解してほしーな。

• mopa
• 2010/10/20 (Wed) 23:27
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＞そして、このテナントさんが他に転移して同じ事をしないようくぎを刺すという意味でクレジットを悪くする必要があるかもしれません。 ... クレジットのない 良いテナント候補の方達にとばっちりが行かないように願うばかりです。

床に釘を刺すのはカーペット業者に任せりゃいーけど、トピ主が将来別のテナントに同じ悪さを繰り返さねーよーに、しっかり目覚めてもらう必要はあるぜ。被害者のテナントが将来家買って人に貸すとき、以前された仕打ちを他人に繰り返して、とばっちりが行かねーよーに願うばかりだな。

• 大家業１５年
• 2010/10/21 (Thu) 00:19
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mopaさん、口は悪いけれどおっしゃっていることは ごもっともですね。
家賃の滞納をしていたのでもない限り、
勝手にテナントさんのクレジットを悪くするなんてできませんよ。
もし出来たとしてもそんなことをしてしまったらそれこそ大問題です。

家を掃除しないで出て行ったとか、カーペットが汚れていた、タイルが割れていた、などということと "クレジットヒストリー”とか ”クレジットスコア”とは まるで関係ありません。
カーペットを汚されて困るような家は貸すべきではありませんし、プロフェッショナルな管理がご自分でできないのでしたら プロパティーマネージメント会社を利用をするのが一番でしょう。

• レンターの気持ちも解るオーナー
• 2010/10/21 (Thu) 09:57
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セキュリティデポジットから差し引けるのは、LateFee$110、ケーブルボックス$80、カウンタータイル修繕費用$150、それと清掃代金は高く見積もっても$300で合計$640ってところだな。それ以外は経費だね。それで$60返金したら感謝されるぜ。

で、相手のクレジットに傷を付けたい理由は何だっけ?

• 日紫喜
• 2010/10/21 (Thu) 09:57
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＞家賃の滞納をしていたのでもない限り

レイトフィーの未払いがあったと書いてありますよ。

それとプロパティマネージメントに任せればプロフェッショナルな管理が

できると思っているようですが本当に大家業15年なんですか?

• 大家業１５年
• 2010/10/21 (Thu) 20:59
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ちなみに、私の知識はあくまでロサンゼルスカウンティーの話です。
ほかのカウンティ、市では 違うこともあるでしょう。

マネージメント会社をお使いにならない方々は
ご自分の弁護士にご相談するなり、
それぞれ、ご自分のお持ちになっているプロパティーのあるカウンティーの
法律をお調べになることをお勧めいたします。

• 大家業１５年
• 2010/10/21 (Thu) 21:11
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レイトフィーというものは、たとえば、家賃滞納の際、
大家が裁判所から発行してもらう家賃請求の額にも載せられない、
つまり法律的には大家が回収の権利の認められにくいものです。
（たとえばロサンゼルス市の法律ではテナントさんが家賃を３ヶ月滞納した場合、レイトフィーを払わなくとも、家賃３か月分さえ、テナントさんが払ってしまえば強制退去をさせることも、レイトフィーの請求もできません…唯一できるのは、レイトフィーのみを別口でスモールクレームに持っていくことでしょうが実際そこまでできないのが現状です）

たとえば、プロパティーマネージメントの会社に任せれば
やはり、法律の知識なども素人よりはありますから、
今回のようなことはありえないと思ったのでそう書きましたが、
もちろん個人でなさっていても、法律の知識があり、お金の管理にも長けていて、プロフェッショナルな管理をしている人はたくさんいますよね。

あまりに素人っぽい、感情論に走っていていて 話がおかしな方向にいっているとおもったので プロとしての意見を述べてみたのですが、気分を害された方がいたらお詫びいたします。

私は大家ですので、大家の気持ちはよくわかります。ただ、悲しいことに
道徳的な善悪と法律で認められたテナントさんの権利というものは違います。

• mopa
• 2010/10/21 (Thu) 23:40
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＞カーペットを汚されて困るような家は貸すべきではありません

そーきっぱり言い切れるのって、さすがプロを自負するだけのことはあるな。

• つわもの
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• 2010/10/22 (Fri) 10:06
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たくさんのコメントありがとうございます。
同じ立場の方からも逆の立場の方からも、様々な意見をいただきました。
すべてきちんと読ませていただいております。長くなりますので、
こちらは順を追って後ほど返答させていただきたいと思います。


ここでは本題から離れるのですが、プロパティマネジメントの会社について少しだけ述べさせてください。

何人かの方がプロパティマネジメントを雇うことを提案されていますが、
私は日紫喜さん同様、アメリカの管理会社には否定的な意見を持っています。
もちろんちゃんとした会社もあるでしょうし、カリフォルニアだと日系の信用できる業者もあるのかもしれません。

ただ、これから大家になる方、もしかしたら他州で物件を買ってリース用にと考えているかたもいるでしょうから、
私がなぜマネジメント会社に悲観的なのかだけシェアさせていただきたいと思います。



このトピックの物件はもともと自宅として購入、リモデルしたものですが、実はまったく別の他州に物件を持っていたことがあります。

『管理会社に任せていたら安心』そう言われて購入してしまったのですが、本当に地獄の数年間でした。
管理会社から受けた”詐欺的行為”に比べたらこのテナントが残した汚れなど本当に微々たるものです。

１００ドル以上の支払の場合はオーナーの許可をとるという合意があるにもかかわらず、
毎月のように少なくても１０００ドルから多い月で４０００ドルくらいの不透明なチャージがされており、
エアコンだのダクトだの、壁のペイントをやり直しただの言いますが修理したという証拠を求めても名も知らない業者やHome Depotのレシートのコピーを送ってくるばかり。
何度頼んでも写真一枚送ってもらえませんでした。これが数年続きました。

「契約違反だから合意していない”修理”にかかった費用は払わない」と言っても、
家賃からすでにひかれているので、まったく返してもらえませんでした。

知人に紹介された業者だったのですが、あまりに酷いので一年で別のところに換えたら他も似たようなものでした。
私の場合はテキサスで、４年の間にマネジメント会社３軒に依頼しましたが、多かれ少なかれ状況は一緒でした。


彼らは７～１０％の管理手数料で生きているわけではなく、息のかかった業者からのキックバックを収入源にしていますので、
オーナーが近くに住んでいるならまだしも、完全にリモートで管理している場合はこのようにカモにされる場合が非常に多いです。

私自身は何年も物件を管理（といっても家の近くばかりで、ご存知のように良いテナントさんばかりでしたが・・・）をして、
アメリカの会社で英語のみを使って仕事をしているので、コミュニケーションにも問題のない状態でした。

そんな私が複数の会社にこれだけたかられるわけですから、
英語も不自由な日本人のオーナーが悪徳業者にかかってしまうとどれだけとられるかわかりません。
他州や別の国に物件を所有している友人・知人もいますが、信用できる業者が少ないというのは共通の悩みです。


こちらの物件に関しては語りだすときりがないくらい続きますので、詳細は割愛しますが、
そのようなわけで私はプロパティマネジメント会社に対してあまり良い印象はもっておりません。

管理会社とよい関係を保っておられる方、大事になさってください。
本当に詐欺のような会社がこの世にはごまんとありますので。

• つわもの
• 2010/10/22 (Fri) 16:20
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再びトピ主です。

リモートで大家をしているというある種特殊な状況での悩みだったので、当初はあまりご意見を伺えないかと思っていました。
それが現在６６にまでレスが伸びているのは本当にありがたいことです。皆様ありがとうございます。

書きたいことが幾つかありますが、まず少しだけ事実を補足・訂正・説明させてください。

私 ：男性です
物件： ５年ちょっと前にフルリモデルしたのでキッチンもカーペットも貸した当時は購入から２年でした。我々は上足で使っていましたので比較的綺麗だったと思います。
粗大ゴミ：どなたかがテナントがゴミの処理をよろしくと言ったはずだとされていますが、そういったことはありません。
彼らはゴミのことも、未払いのPPVのことも、無くしたケーブルのボックスのことも、大量のゴミのことも何も言わずに去っていきました。
カーペット：
『どうしてオイルで汚れるのか意味がわかりません』と書きましたが、だいたいの見当はついています。
主人（アメリカ人男性：黒人）のほうは、基本的に怠け者で、身重の奥さんに庭仕事をさせて自分は寝転んでテレビを見ているような人間なのですが、 車は好きなようで、家の中で機械いじりやタイヤの手入れをしていたようです。
私が（通常の汚れでない）と言うのはそういった理由もあります。

テナントに関して：

テナントが退去を通告してから幾度か電話とメールで連絡しましたが、その都度彼らは
『ダメージ、問題は一切無い、汚れもほとんどない、カーペットのクリーニングもする必要がないくら綺麗なので７００ドル全額すぐに返してくれ』
と言いはっておりました。

私の仕事が忙しい時期だったこともあり、元リアルターの友人に現地に行ってもらって電話してもらいリモートで一緒にFinal Walk Throughをしようと手配していたのですが、
どうも怪しいので、土日と休みをあわせて急遽現地に行くことにした次第です。

当初の契約で『庭の手入れをする、芝刈りをする』という合意がありましたので（Emailには残っています）
３年の間に過去何度か庭の状況を彼らに問い合わせましたが、（約束どおりちゃんとやっている）の一点張りでした。

まさか庭や玄関前に”３年もの”と思われる針葉樹が子供の手首ほどの太さで育っているとか、
ぼうぼうに荒れ果てた草むらの中のあちこちからゴミや２年分のクリスマスツリーが隠されているのを発見するとは思っていませんでした。


実は去年の暮れに用事でその街に戻ることがあり、その時中を少し見せてもらったのですが、物が散乱してありカウンターのタイルの上には不自然にバスタオルがかかっていました。
（多分その時から壊れていたのでしょう）

フロントヤードの木の塀のところに大きな穴が開いていたことで、これは何かと聞いたら
『数ヶ月前にどこかの誰かが車でぶつかって去っていった』と答えたことです。

修理はすべてこちらが負担してやってきているので、
『そういうことをちゃんと伝えてもらう』ため、
『最低限の庭の手入れ、建物の管理をしてもらう』ため
そのために安くしているバーターであるということを理解しているくせに、実行していないということころに少し嫌な気がしました。


もっと酷いテナントはたくさんいる

それはまったくそのとおりだと思います。

この人たちは嘘つきで、怠け者ですが、悪人ではありません。
それは本当にラッキーだったと思います。

• そうですかね?
• 2010/10/22 (Fri) 18:02
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主さん。。。
ああだった、こうだったと言っているけど・・・
まだ グタグタ言っている?って感じです。

こういうパターンで裁判にかけたらどうなるか・・・
逆に どんな結果になるのか?興味があります。

ただ・・・
「主人（アメリカ人男性：黒人）のほうは、基本的に怠け者で、身重の奥さんに庭仕事を
させて自分は寝転んでテレビを見ているような人間なのです」

こういう言い方はまずいですね・・・
家の中に入ったとき見た光景だったにしても
その表現は・・・テナントが見たら怒りますよ・・・

前の薬の名前入りの写真・・・
今はその写真は消していますが・・・
他の人のコメントで個人情報を載せてたという証拠に繋がると思います。
誰かが保存しているとも限りません・・・
一度あったことを取り消し?それもおかしいでしょ?

どうぞ 気が済むままに 裁判で訴えて弁償してもらってください。
私はテナントに 全額デポジットを払うハメになると思いますが・・・

もし、そうなったとしても ちゃんとここで報告してくださいね。
お金なんてどうでもいいって、おしゃってましたよね・・?

• mopa
• 2010/10/22 (Fri) 19:48
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＞主人（アメリカ人男性：黒人）のほうは、基本的に怠け者で、身重の奥さんに庭仕事をさせて自分は寝転んでテレビを見ているような人間なのですが、 車は好きなようで、家の中で機械いじりやタイヤの手入れをしていたようです。私が（通常の汚れでない）と言うのはそういった理由もあります。

家の中でタイヤの手入れするってそんなに異常なのか?アメリカのカーペットってそもそも土足で上がるもんなんだぜ。テナントのライフスタイルまで口出しするなよ。

もう黒人には絶対家貸さねーって心に決めてねーことを願うばかりだな。

• 鬼嫁
• 2010/10/25 (Mon) 11:01
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なんか話がおかしい方向に行ってません?

テナント側に問題あったのは事実でトピ主さんのせいではありませんよね、

皆さんが写真見て、手間がかかるから７００ドルで我慢したらどうですかって話が、

いつの間にかすりかえられて全額返金しろとか、

タイヤの手入れを家の中でするライフスタイルに文句をつけるなだとか、

変なとこにいってる気がします。

ライフスタイルに文句なんてぜんぜんつけてないじゃないですか、どこ読んだらそんなこと書いてあるの?

家の中で何したって勝手ですが、責任はもってもらうべきでしょ

私も大家してるからトピ主さんの悔しい気持ちよくわかります。

一番ひどい時は２ヶ月未払いで洗濯機も冷蔵庫もぜんぶ持ち逃げされましたよ。

さいしょ悔しかったけど、今は勉強代だと思ってます。

上にも書いたとおり私なら今回は７００ドルできっぱりと忘れます。

トピ主さんも前を向いてがんばってください。

• akb(アッカンベー）
• 2010/10/25 (Mon) 11:01
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mopa さんって 家の中でタイヤの手入れするんですか?

ブレーキダストってすっごく汚くなるんで最低でも新聞紙をしいてやってくださいね。
あ、でも借りてる家なら平気でできるか

• mopa
• 2010/10/25 (Mon) 14:09
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＞家の中で何したって勝手ですが、責任はもってもらうべきでしょ

わかってんじゃん。家の中で何をしたって勝手なはずなのに、タイヤの手入れしたはずだとか、見たわけでもねー事を勝手に想像して非難してるんだぜ、トピ主。

で、テナントの取るべき責任っつーのも、トピ主がカキコするたびに詳しい情報が出てきて、どー考えても＄７００以下らしーことが明らかになったんだよな。テナントの個人情報や病歴をネットでばらまいて、ここでも完全な悪者扱いで中傷した責任を取らなきゃならねーのはトピ主だから、＄７００はそっくり返すべきだってこと。本来訴訟になりゃ、＄７００なんかで済むはずねー悪事なんだぜ。争点に完全に無関係なテナントの人種に言及して”基本的に怠け者”だって断言したんだから。

• mopa
• 2010/10/31 (Sun) 00:28
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鬼嫁ちゃんの疑問に答えたんだけど、納得してもらえたのかな?トピ主も逃亡しちゃって、よーやく自分のやってる悪事に気づいてもらえたんだろーか。

カネは得られなくても、とにかくにテナントからカネを巻き上げて懲らしめてーっつー異様な執念があった奴だけど、それが驚くべきことに、いつも寝転んでテレビを見てるよーな”基本的に怠け者”な黒人を毛嫌いしていことがそもそもの原因だったよーで、５年も使用した中古カーペットのシミに＄６８０も不法請求したり、個人情報や病歴をネットでばらまいて中傷した責任を人種差別に基づくと裁判所で判断されりゃ、場合によっちゃ家一軒失うよーな賠償にもなりかねねーんだよな。

まー俺の言うことが信じられねーなら、テナントに直接連絡してみることだな。トピ主の愚行のおかげで、テナントの住所氏名が明らかになってるから、これをプリントアウトしたものを送ってみるといー。公民権運動やヘイトクライム専門の敏腕を雇うまでもなく、セキュリティーディポジットぐれーは十分戻ってくるはず。