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トピック

びびなび ロサンゼルス
不動産

お悩み・相談
#1
  • ぜったん
  • 2004/06/12 09:03

現在不動産購入をしようかと思っているのですが、ロサンゼルスでは不動産投資は儲かるとよく聞きますが、実際のところどうなんでしょう。確かに１０年２０年前に買った家が倍の値段になったなどよく耳にしますが、本当なんでしょうか。つまり、私が疑問なのはすべての物件が値上がりしているのかということです。ロケーションといわれますが、ロケーションはそれなりによくても、あまり値が上がらなかったとか、売却してもローンを考えるとそんなに得ではなかったって人いますか？　不動産を買うか、踏み切る前に、俗に言う、うまい話ばかり耳にしているので、もし、不動産で損した方や、予想外に利益がでなかったかた、損益関係なく失敗談などございましたら、是非是非、ご意見をお聞かせください。

#2

やはり絶対成功するとはいいきれないんじゃないですか。　所詮は時にまかせた賭けみたいなもんですよね。設けるためなら時勢に関係なく儲かる方法をかんがえなくては。　ところでテレビでドンと来い不動産ってやってるけど、あれって、素人でも言えることばかりはなしてるよね。

#5

１０年とか長〜い目でみれば、儲かるでしょう。ただ、今はあまりにも高騰して、ファーストバイヤーは滅多に手が出ないんじゃないですか。

もし、今ファーストバイヤーが家を買い、５年後にかなり値下がりして、払えない深刻な状況になり売却となったら、損しますよね。

７年前近所で３０万ドルの家が（かなり値下がりした頃です）、今は７０万ドル以上はざらです。近所のおじさんが、「わしの家は、３０年前４万ドルじゃったわい」と言ってました。今迄、値上がりと値下がりを何度も繰り返しながら値段が上がっていきました。

「今、利子が安いから買い時ですよ」と言う人がいますが、固定資産税は買った値段で決まるので、高値の今はそういう意味では買い時ではありません。かといって、高いアパート代を払うのは「捨て金」とよく言われていますしね。ローンを組み利子を払えばインカムタックスで控除になり得です。

家のローンは値上がりしませんが、アパートは値上がりしますから、家を買ってリタイヤーするまでにローンを払い終えたいですね。

#4
  • これっばかりは
  • 2004/06/15 (Tue) 07:39
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  • 消去

なんとも言えないですよね。
2年前にトーランスにタウンハウスを買いましたが、同じコミュニティー内の同じようなお家がほぼ1.5倍の値段で売りだされてます。
ただ私の場合、投資ではなく住むために買っただけなので、自分の家が値上がりしても特に何かあるわけではなし...売ったところで他はもっと高くてとても買えないし。
それにしてもすごい値上がりかたなので、何だか日本のバブル期を思い出させますね。

どころでどんとこい不動産って結局自分でお金払って番組作ってるだけじゃないですか、あれって。

#3

確かテレビでドンと・・ってしてる人は前に倒産だか自己破産してるはずだし、素人でもわかりそうな話で、ついチャンネルをかえちゃいます（笑）。

#7
  • どどんと来い！！！
  • 2004/06/17 (Thu) 04:39
  • 報告
  • 消去

あの番組、まじめにメモとか取ってみてる人いんのかな？　いたらかなり笑えるんだけど。

#6

アメリカの不動産って確かに日本ほど価値が下がらないけれど、値段の上がり下がりはすべて時の運。たまたま安い時期に買った家が、値段があがったとかで、儲けた話をしている人はたくさんいるけど、「数年前＊＊ドルだったのが、今じゃ＊＊ドルだ」っていいながら、さっさと売っちゃえばいいのに売らない人がいるのは不思議でしょうがない。結局家の価値が上がったところで、手放しても、他の家も値段が上がってるから、家の大きさなんかをグレードアップしようとしても、なかなか難しい。投資投資って、大げさにいう人は、他に自慢できるものがないからなのかなって思うこともある。アメリカで暮らす日本人が、アメリカ社会でアメリカ人や他の人種と対等に問題なく仕事をこなして、他人に認められることはかなり狭き門、難しいことだろうから、不動産で儲けようと考えが及ぶ。不動産の価値が下がりにくいアメリカといえども、不動産で儲けていない人（損はしていなくても、生活が苦しい人）はいるのだし、不動産で儲けるにはそれなりにビジネスの能力も要るのではないだろうか。たとえば、家賃を払うよりは、タックスリターンを使って、その分得だと考えるのが一般的だけれども、ローンを組んでしまうことで、時間お金の面で自由が利かなくなることも考えられる。（投資目的の人だったら意味わかるでしょ？）のんびりマイホームを楽しむ人にとっては、今ほしくても、ちょっと我慢して不動産価値が下がった時に買ったほうが絶対お得。それまでの家賃がもったいないかもしれないけれど、ローンにつく利子を考えれば、家賃のほうが安く上がるのではないだろうか？　賃貸するアパートにもよるけど、マイホーム購入のためなら、２，３年くらいは、安めの場所、そこそこの部屋で我慢していれば、８００もあれば１ベッド、頑張れば２ベッドくらい借りれるんだから、家族で１ベッド狭いななんて思いながらも将来のマイホームのためと思えば苦痛はないんじゃないかな。不動産神話はごく一部の話で、すべての人が成功するわけじゃない。現に、この不動産高騰期に、売りに出されている家がどれだけあるか、それらがどのくらいの期間「売り出しっぱなされて」いるか。これだけ新築がたっている中で、中古にどのくらいの魅力がのこっているのか。不動産はもうかりますって、日系企業のCMでよく見る不動産屋が何人いることか。LAのそれほど大きいともいえない日系コミュニティ（留学生とか除いて家を買いそうな人のみ）に対して、不動産業者の数（人数）が、多いように思える。そうすると、一人一人の営業マンが、ここぞとばかりに競って、ちょっとでも不動産に興味のある人を捕まえて逃さないであろうことは見え見え。「儲かるという真実」のみを説明して、「儲からないという真実」には一言も触れない。それはどの業界でも同じこと。もし、不動産で儲けたいのなら、バブルだの、不景気だの、時代に左右されなくても儲かる方法を考えなければ、ビジネスとしては厳しい。時の運まかせは、ビジネスというより、ギャンブルだと思う。不動産＝ビジネス、不動産＝マイホーム、考え方の違いで買い方も変えなければ失敗する。どちらにしても、値段が安いときに買うのがいいとは思うけれども。

ところで、「どんとこい.....」って、説得力ない上に、何喋ってるか聞き取りづらい。英語と日本語混ざり過ぎなのはまぁ大目にみても、もごもご話しすぎ。ほんとに儲けてるのか？　本売って、逆に儲けたいんじゃないのか？

#8

ロスの住宅は去年より３０％も上がったって聞きますが、仮にピークの時に投資と考えて売りに出した時に、買い手がきちんと見つからない時はどうしてるのかなって単純に思うんですけど。。。。
その間、民間のアパートを借りて、売り出すわけでしょうけど。。。

#9
  • dreamer
  • 2004/06/19 (Sat) 10:25
  • 報告

I am sorry in English, and I can be wrong. So, don't believe in everything I write here. Smiles. I agree with #6 post. I believe that real estate is like stock market. It should be much better to buy low and sell high. However, family needs a house to live in many times. So, people have to look for the house which can be very high in most part of California now.

When I was living in western part of Pennsylvania, I could buy big house with huge backyard in less than $50,000. But, it is not like that in California.

My suggestion is to buy auction property, or smaller house in bad neighborhood, and keep trading a couple of times to own nicer property in nice neighborhood. Big real estate company’s property is well organized and looks nicer. But, they should overcharge us in one way or the other. We should look for smaller agent, or find a way to buy a house through mutual friends or non-professional people.

American people are very sophisticated when it comes to buy a house, some people study to get real estate agent license, not for becoming agent, but for understanding better in current real estate market.

0.5% hike in mortgage rate can affect hundreds of thousands of dollars in long term. We have to be very careful if we can refinance mortgage when rate goes lower in future.

Beautiful weather and wonderful entertainment industry attract people from all over the world in Southern California, and housing supply can’t keep up with demand for many years. Just like Tokyo, housing market can collapse in future. Or, it might keep going up. We never know. Smiles.

#10

今はちょっとバブルだと思います。98年に30万ドルで買った自宅（トーランス）は今60万ドルです。
その前の家は85年に同じくトーランスで15万円で買いましたが
98年に売ったときは25万ドルでした。得したといえば得しましたが今その家は50万ドルだそうです。
それより、90年に不動産バブルがあったとき、15万で買った自宅が40万になったと聞き
興奮して投資用に23万ドルのコンドミニアムをローンで買ってしまったのですが、
賃貸していたものの貸した人とトラブルがあったり
家賃が入らなくなったりでローンの支払いが苦しくなり、
手放したときは不動産市場が冷え込んでいたときで（95年ごろ）わずか11万ドルでした。
しかも、売却に半年以上かかりました。
自分で住むと思うと細かい部分までチェックしますが、
投資用だと判断の基準が曖昧になりがちです。
そのコンドは、よく考えると自分ではあまり住みたくない物件でしたし
もともと23万ドルの価値があるモノではありませんでした。
軽い気持ちでの投資はやめたほうがいいと思います。
自分が気に入って、住むのなら、値下がりしてもしょうがないと思えますが。

#17

間違いなく、バブル。
金利は今年中に、0.25bpは確実で、0.5bpは上昇するでしょう。さらに、来年には、1bpの上昇も、視野に入れておくべきです。
まあ、金利の上昇ともに、不動産の値崩れが始まり、バブルは弾けるでしょう。オーストラリアの二の舞にならないことを願います。
まあ、資産や担保になる物が無ければ、頭金を貯め、値段が下がってから買うのが得策でしょう。

#16

生の意見を伺えて勉強になります。たしかに安易に高価な買い物をするのはリスクがともないますね。

#15

皆さんのなかで、リファイナンスされたかたいらっしゃいますか？　どのくらいになりました？　これからしようかと思っているのですが、参考意見を聞いておこうかと。

#14

見つかるまでその物件に住んで待てばいいだけでは？１ヶ月くらいして売れなければ値段を少し下げてまた様子をみます。現在ではいいロケーション（人気があり需要の大きい）にある物件は１週間くらいでオファー入るようです。

#19

最近、リファイナンスしました。安い時に買い頭金も半分以上入れたんですが、同じ条件で１ヶ月３００ドル近く安くなりました。毎月の支払いは、約１３００。借入金は１３万。それが今では同じような家が７０万以上とか。大きな家は維持費だけでなく、掃除が大変。狭い家がいいなぁ。

最近、近所で急に家の売り出しが５件も出ました。夏休みの間に引越すと子供の転校にちょうどキリがいいらしいですが。半年前はすぐ買い手がついたんだそうですが、今はどうなんでしょう。

#18

７年前にいろいろ買いました。
自宅、貸家、タウンハウス、今ピークですべて売って日本に移します。これからは日本の不動産です。アメリカは６年後くらいが買いどきでしょう。
びっくりするくらい儲かりましたよ。

#20
  • dreamer
  • 2004/06/21 (Mon) 22:58
  • 報告

I believe stock market and real estate one are somewhat related. After stock market crash in 2001, people start to invest in real estate. The reason stock market isn’t going up enough now has to do with real estate investors not selling properties yet. So, if most people say real estate is too high, and start selling their investment properties, their money should be moving back to stock market again. In that respect, I welcome next real estate crash in the next few years. However, there are not many emerging new American companies like Dot Com startups in late 1990s yet. That is why people might still be holding properties. If new IPOs like Google or Chinese companies can stimulate stock market, people might sell their properties. Or, just like Bill Clinton days, if John Kerry becomes the President, the situation might change. Anyway, it is very interesting to see what is going to happen this year and next year. It could be oil price. Or, it could hold real estate price because of high demand from continuous new immigrants in LA.

#24

これからも、不動産が儲かるって言っている奴は、バブル病です。
バブル病の口癖、
「LAは移民が増えているから、住宅需要がこれからも増え続ける」

基本的なことを見ていません。供給面。需要だけで見て、供給面を見ていない。そして、低金利。今月中に金利は、0.25もしくは0.5上がります。住宅の値上がり、そして、オイルの値上がりがインフレに影響し、グリーンスパンは、金利の引き上げに踏み切ります。

ここで、日本のバブルで失敗した人の口癖と、アメリカの今のバブル病の口癖を比較してみましょう。

アメリカ
「移民がドンドン増えているから不動産の価値は上がる・・・」

日本
「日本の土地は限られていて、せまいから不動産の価値は上がる・・・」

なんとなく、似ていませんか？
つまり、側面的な情報のみを、判断材料にして、全体的な雰囲気が盛り上がりだけを信じ、不動産の購入をする。９割の人はバブルで失敗します。今が手を引くチャンスです。もう少し待ちましょう。

そして、最後にもう一つ。株や為替、そして不動産は、今の情報、つまり、不動産が値上がりしている要因と考えられる情報、例えば移民、低金利など、それらの情報は、今現在の取引の値段に含まれています。つまり、これからも、値段が上がり続けると言っている人の理由は、値段に反映されています。つまり、これから何か、ビックサプライズでもない限り、値段の上昇はありえません。あと、勘違いしないでほしいのは、いい物件を安く買い、売れば利益はでます。ただ、素人には不可能でしょう。不動産を判断するのは、株や為替より難しいでしょう。本業ではなく、副業でやろうと考えているなら、才能と時間と労力が必要です。その点、株や為替は、情報収集に、苦労することは無く、プロと素人が同じ土俵に立てます。投資をするなら、株、為替をお奨めします。

#23

あ、約１３００ドルには固定資産税と火災保険が含まれています。ローンを払い切っても、固定資産税はず〜っと払わないといけません。老後対策も大変。

#22

＃１８さん、７年前にいろいろ買ったって、いったいおいくらくらい使われたのですか？　いくら頭金くらいしかかからないと言ったとしても、いろいろ数件も買えば、それなりにかかりますよね。　私も日本に不動産を買いました。いまは、日本の不動産のほうが安定していて、やりやすいです。　アメリカの場合は、時期によって、値段の変動が大きく変わるから、利点でもあるけど、日本で地道に家賃収入として儲けるほうが、確実で値下がりの心配をする必要がなくていいです。　家賃収入は、ローンやタックス、不動産管理費を引いても５０万円ほどのこるので、そちらのほうが夢はないかもしれないけど、月々の生活の足しになります。

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