びびなび : World : () World

• きほん
• 2003/05/29 (Thu) 11:56
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基本はやっぱり借金なんかしないほうがいいのだけど、ローンでなければ買えない場合はそうするしかない。これがたいていのパターンだな。

それか、まとまったお金を手元に置いて、ほかの投資の資金に回したい場合は借金するね。

基本的に税金のためにローンを組むのはあてが違うけど、実際は所得税と家賃を全部考えてみたら、結局家を買うほうが特になっているよね。

• ちょっとまって
• 2003/05/29 (Thu) 21:36
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もうそろそろ値上げのピークにきていて
売り手市場なので、いま買うのは控えたほうがいいと思います。また買い手市場になるのでその時買えば賢い投資になると思います。それまで貯金して、買い手市場の時２，３軒買うのが賢いやり方です。私は６年ぐらい前にそうしました。
これから住んでる家以外は売って、また買い手市場になるまで株に投資するつもりです。
高い値段で買うと、TAXも保険もすべて
高いです。これから下がることも多いにあります。
１９８９年がピークで今またピークです。ですからこれから５年ぐらいは賃貸の方がとくかもしれません。

• ASAP
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• 2003/05/29 (Thu) 23:18
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家の価格に波があるのは確かだと思います。今が売り手市場で値段が過熱気味な事も確かです。でも家を買うことは投資の為だけではないはずです。長期的に見れば、一時的に下がっても、また必ず上がるはずです。ある程度頭金が用意できるのであれば、迷う事無く一日も早く購入する事が得策だと思います。今のレートであれば家賃の支払いとさほど変わらない額でローンの返済も可能だと思いますし、利息や固定資産税が所得税から控除になるので、節税にもなります。家賃を払うのは”ムダ”です。
信頼できそうな不動産屋やローンの会社へ相談されたらいかがでしょうか。費用は掛からないはずですよ。

• DennisSh
• 2003/05/30 (Fri) 03:31
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家の価格は上下を繰り返してます。ASAPさんの言ってる通り、家賃を払う事は、無駄です。と言ってる、自分も家賃を払い続けてますがでも、早く、家を購入する事を考えてます。

もし、ある程度の頭金があるなら、それを元に住宅ローンを組む事をお薦めします。もし、良ければ　ローン会社紹介しますよ。

• ちょっとまって
• 2003/05/30 (Fri) 09:07
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#13,#14さんは業者さんですか。
私はそうは思いません。いま１５％−２０％あがっていますが、いつまでも右肩あがりではありません。家は大きな投資です。今４０万ドルの家を５万ドルダウンで買ってその家が３５万ドルにさがったら頭金はなくなってローンだけのこり
売るときは手数料までいって大損です。
税金も利息や払ったＴａｘは経費として所得税から引けますが結局そんなにとくではありません。
不動産は投資にしろ、自分が住むにしろ
値段がさがった買い手市場のときにかわなければ損をします。
間違いなく下がるので３，４、年待つべきです。出来れば５，６年。８年周期といわれていますが、今回は１４年でした。私は業者ではないですがたくさん投資して得た教訓です。
この５，６年で家は倍になっています。
それを考えても今がピークです。
あせって買うものではありません。
日本を見てください。よくわかるでしょうー。家をかって今売ったらローンだけ残る人が日本にはいっぱいいます。アメリカも利息があがり景気が冷え込むとすぐ不動産が下がると思います。アメリカの景気もこの不動産ブームで得たイクイテイーでローンしている人が消費をささえているので怖いところがあります。
みんなと同じ動きをすると損をします。
株でも不動産でも同じです。みんなが騒ぎ出したときはもう遅いのです。

• DennisSh
• 2003/05/30 (Fri) 13:53
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#15さんへ、私は、不動産を購入で損させない方法を知ってるだけです。

• ｗｗ
• 2003/05/30 (Fri) 13:57
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#16さんあなたはなんでもしってますね
いろんな掲示板にでてるし
あなたは　何者ですか？
興味津々です

• マサノリ
• mail
• 2003/05/31 (Sat) 00:51
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#15さんのおっしゃってる事は良く理解出来ます。何事も、アセルとろくな事にはなりません。ご自分の5年先まで計画を作られて、家の購入を考えられた方が宜しいと思います。各個人で状況が異なりますので。不動産は、一般的には専門投資家を除くと長期の投資ですので、それは考慮しないといけません。カリフォルニア、特に南カリフォルニアは、人口に対して土地の供給が少なく、外国からの移民者が減る事がなく、ヒスパニック系の人口も米国内でも多いので、不動産としては魅力があります。家の購入には、タイミングと縁がつきものだと感じます。買いたいと思っても、なかなか買えない場合も多々あります。無理は禁物ですが、ご自分が総合的に買う時期と判断されたら、調べてみるのも勉強です。

• Utamaro
• 2003/05/31 (Sat) 00:51
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私は１０年ぐらい前に小さいマンションを六本木の近くに、５年くらい前にコンドを今すんでる南カリフォルニアに買いました。六本木のマンションは当時に値段から３から４割くらい値下がり最近ようやくBreak evenになりました。コンドの方は買った当時の値段の倍以上になり、イクイティローンなどで現金を何万ドルか引き出し、株に投資したり浴室などの修繕に使いましたが、まだ結構価値があります。

その東京のマンションでは苦い思いをいましたが、思うのは長く持ってればいずれは投資したお金は返ってくるということです。もちろん日本のバブル期に不動産を投資した人は長く持ちこたえることが出来ずに破産した人も多いでしょうが、それを乗り越えることが出来る人はこの先利益を得ることが出来るでしょう（時間かかるでしょうが）。

確かに今アメリカの不動産はバブル気味ですが、今買ってこの先値段が下がってもちゃんと生活していけるのなら、長い目で見て損はしないと思います。（でも自分は今不動産に投資しようとは思いませんけど、、）

• ちょっとまって
• 2003/05/31 (Sat) 11:46
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＃１８．＃１９さんのおっしゃるとうりです。不動産投資は、利益は辛抱代のようなものです。いま不動産屋さんとかが
買うべきとすすめても待ちましょー。
１１年前３０万ドルで買った物件が６年前２２万ドルになりました。いま４８万ドルします。２２万の時買えば頭金も少なくて、ローンも少なくて、税金もすくなくて投資した額に対する上昇率は雲泥の差です。まちましょー下がるまで。
売り手市場で、変な物件を高い値段で妥協して買うより、買い手市場で値段をたたいて好みの物件を買った方が得だと思いますが。

• Nuje
• 2003/05/31 (Sat) 19:54
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一戸建て住宅を投資と思ってるのは素人。というか、たぶんMulti-familyや商業用投資計算ができない人。

• Kei２
• 2003/05/31 (Sat) 22:31
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どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。私の知り合いにはSingle-Familyの家のみに投資しているプロの投資家もいれば、Commercialにしか投資しない人もいます。どちらもMulti-Millionaireですが、お互いのやり方を否定することはありません。むしろ色々と教えあっています。
また、彼らのようなプロはトレンドには関係なく収益を上げる方法を知っています。
もうひとつ、Capital Gainのみを狙うのは投資ではなく、投機です。自分の家を投資として成り立たせるなら、FHAローンなどを使ってPositive Cash Flowのでる４-Plexがお勧めです。最も、Californiaでは手ごろな物件が少ないかもしれませんが…

• ちょっとまって
• 2003/05/31 (Sat) 23:32
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私も＃２１さんの一戸建てにとうしするのは素人という考えには同意できません。投資には色々それぞれちがうと思います。求めるものそれぞれちがうのですから、決め付けるのは関心しませんね。
一戸建てばかりに投資して何ミリオンドルも儲けている人をたくさんしっていますよ。私もほとんど一戸建てに投資してました。素人という言い方はよくないですね。どんな人でも最初は素人なんですから。

• kame
• 2003/06/01 (Sun) 07:22
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最近の値上がりはすごいですね。
うちの近所も１年で２０％ちかくあがりましたね。やはり景気もそんなによくないのにバブルですかね？

• あのて
• 2003/06/01 (Sun) 10:59
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古いぼろの家をかって、少しずつなおして３年ぐらいしたら売ってだんだんいい家に変えてる人もいるよ。
アメリカでは買い換えてだんだんいい家にしてくのが普通だもんね。

• Kei２・ERpwd=
• 2003/06/01 (Sun) 12:12
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Fixer-Upperですね。自分でやる人、プロに任せる人色々いますね。
基本的に２年住めば、Marriedで＄50KまでCapital Gain税が免除されるのでそれが理由でしょう。
そうでなければ1030Exchangeが使えます。

• あのて
• 2003/06/01 (Sun) 22:28
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これから利息はもう少しさがるでしょうか？

• Nuje
• 2003/06/02 (Mon) 09:59
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#22
言葉が悪くてすみませんでした。
しかし、
Capital Gainのみを狙うのは投資ではなく、投機です
、というのは、まさにsingle　familyでしょう。基本的にfix-up中のincomeは期待できないし、あっても、利回りはアパートに比べて悪いんだから。Positive　Cash　flowならもっとおおきなアパートでもでますよ。アパートはincomeのみならず、renovationしてレントあげられるし、頭金だって、20-30%でいけます。レバレッジが利いて、保有期間中のROE（キャッシュオンキャッシュ）も10%超えますよ。
capital　gainが当面でなくても、保有していればincomeがある。それでも、single　familyですか？

• Kei２
• 2003/06/02 (Mon) 15:17
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いえいえ、私の方こそ偉そうに（笑）。確かにNujeさんが仰られるように、single familyではCapital Gainのみを狙う人が多いですね。でも、それが目的なら、それはそれでいいと思います。それにCapital Gainが最も期待できるのはMulti-FamilyやCommercialではなくsingle familyです。つまり、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。
アパートなどではROEが10％を超えるとの事ですが、single familyではゼロダウンが可能な場合がMulti-Familyよりも多いのでROEは無限大になる事も珍しくありません。
もう一度言いますが、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。例えばNujeさんに＄5000の資金があったとすればどの方法を選びますか？私ならClosingを払ってくれるBuilderを見つけ、Single-Familyの新築を買います。勿論Positive Cash Flowの出る物件です。もし、＄50000あればアパート若しくは、single　familyを30〜40軒買うかもしれません。どちらを買うかはReturn、その地域のDemographic等によります。

• Nuje
• 2003/06/03 (Tue) 01:06
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#31
single　familyは大方、capital　gain狙いということでは一致ですね。
kei2さんのおっしゃるように、ゼロダウンでROEが無限大というセオリーは分かります。しかし、そのためには、純収益（NOI）が年間元利支払額合計を上回らないと、ネガティブキャッシュフローになりますね。私のみるかぎり、single　familyを貸した場合のCap　rateはせいぜい4%くらいとおもいますが、4%で計算しても、30年amortizationでも、金利は1.25%以下でないといけない。これは変動金利でも無理だと思います。まして、完全baloon（元本支払いなし）や、ゼロダウンなどは通常より金利が高くなるわけですから、loan-to-value　ratioを下げないと、キャッシュフローがでない。loan-to-value　ratioを下げれば、レバレッジはあまり利かなくなる。

ローン金利（正確には元本返済を含めたmortgage　constant）がcap　rateを下回るため、ネガティブレバレッジが働く、または、頭金を多くするためレバレッジがあまり利かない、そして、狙いは必然的にキャピタルゲインに偏る、というのが、single-familyへの投資は相対的においしくない、という持論の根拠です。