家の購入。 / びびなび World () あなたの街のオンライン交流広場 / 交流広場

交流広場

最新から全表示

34851.	びびなびロサンゼルス一人暮らしかルームシェアか（1kview/8res）	お悩み・相談	2003/10/03 02:02

34852.	びびなびロサンゼルス ☆サンディエゴで何しましょ？☆（1kview/10res）	お悩み・相談	2003/10/03 02:02

34853.	びびなびロサンゼルス飛行機乗り（1kview/9res）	フリートーク	2003/10/02 16:04

34854.	びびなびロサンゼルスプロバイダーについて（879view/4res）	お悩み・相談	2003/10/01 18:25

34855.	びびなびロサンゼルス小銭がたまったとき（3kview/26res）	フリートーク	2003/10/01 15:07

34856.	びびなびロサンゼルストーレンスからｂスでいろいろ行く方法教えてください（518view/1res）	フリートーク	2003/10/01 09:41

34857.	びびなびロサンゼルス甥っ子をアメリカへ・・（601view/1res）	フリートーク	2003/10/01 03:23

34858.	びびなびロサンゼルスあなたのNO.1Clubは！？（884view/2res）	フリートーク	2003/10/01 03:23

34859.	びびなびロサンゼルスコミュニティーカレッジ（1kview/6res）	フリートーク	2003/10/01 03:23

34860.	びびなびロサンゼルスメイク専門学校について（614view/0res）	お悩み・相談	2003/10/01 03:23

トピック3486/3811
<<
<
3481
3482
3483
3484
3485
3486
3487
3488
3489
3490
3491
>
>>

リストの先頭へ戻る

#1

ローカル
2003/05/27 09:07

今家の購入を考えてます。
頭金は２０％ってよく聞きますが、経験者の方、どのくらい払いましたか？
また最近のお勧め地域、相場などあれば情報お願いします。

ブックマーク

25/30
<
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

#26

Kei２・ERpwd=
2003/06/01 (Sun) 12:12
報告

Fixer-Upperですね。自分でやる人、プロに任せる人色々いますね。
基本的に２年住めば、Marriedで＄50KまでCapital Gain税が免除されるのでそれが理由でしょう。
そうでなければ1030Exchangeが使えます。

#27

あのて
2003/06/01 (Sun) 22:28
報告

これから利息はもう少しさがるでしょうか？

#28

Nuje
2003/06/02 (Mon) 09:59
報告

#22
言葉が悪くてすみませんでした。
しかし、
Capital Gainのみを狙うのは投資ではなく、投機です
、というのは、まさにsingle　familyでしょう。基本的にfix-up中のincomeは期待できないし、あっても、利回りはアパートに比べて悪いんだから。Positive　Cash　flowならもっとおおきなアパートでもでますよ。アパートはincomeのみならず、renovationしてレントあげられるし、頭金だって、20-30%でいけます。レバレッジが利いて、保有期間中のROE（キャッシュオンキャッシュ）も10%超えますよ。
capital　gainが当面でなくても、保有していればincomeがある。それでも、single　familyですか？

#31

Kei２
2003/06/02 (Mon) 15:17
報告

いえいえ、私の方こそ偉そうに（笑）。確かにNujeさんが仰られるように、single familyではCapital Gainのみを狙う人が多いですね。でも、それが目的なら、それはそれでいいと思います。それにCapital Gainが最も期待できるのはMulti-FamilyやCommercialではなくsingle familyです。つまり、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。
アパートなどではROEが10％を超えるとの事ですが、single familyではゼロダウンが可能な場合がMulti-Familyよりも多いのでROEは無限大になる事も珍しくありません。
もう一度言いますが、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。例えばNujeさんに＄5000の資金があったとすればどの方法を選びますか？私ならClosingを払ってくれるBuilderを見つけ、Single-Familyの新築を買います。勿論Positive Cash Flowの出る物件です。もし、＄50000あればアパート若しくは、single　familyを30〜40軒買うかもしれません。どちらを買うかはReturn、その地域のDemographic等によります。

#32

Nuje
2003/06/03 (Tue) 01:06
報告

#31
single　familyは大方、capital　gain狙いということでは一致ですね。
kei2さんのおっしゃるように、ゼロダウンでROEが無限大というセオリーは分かります。しかし、そのためには、純収益（NOI）が年間元利支払額合計を上回らないと、ネガティブキャッシュフローになりますね。私のみるかぎり、single　familyを貸した場合のCap　rateはせいぜい4%くらいとおもいますが、4%で計算しても、30年amortizationでも、金利は1.25%以下でないといけない。これは変動金利でも無理だと思います。まして、完全baloon（元本支払いなし）や、ゼロダウンなどは通常より金利が高くなるわけですから、loan-to-value　ratioを下げないと、キャッシュフローがでない。loan-to-value　ratioを下げれば、レバレッジはあまり利かなくなる。

ローン金利（正確には元本返済を含めたmortgage　constant）がcap　rateを下回るため、ネガティブレバレッジが働く、または、頭金を多くするためレバレッジがあまり利かない、そして、狙いは必然的にキャピタルゲインに偏る、というのが、single-familyへの投資は相対的においしくない、という持論の根拠です。