びびなび : World : () World

• 迷う人
• 2005/11/17 (Thu) 13:21
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＃１３ほほにくさん：
「たとえば相場が下がって欲しいと望む人たちは、市場心理が冷え込むようにプロパガンダを打ちます。価格は下がるという根拠ばかりを並べて投資家やHome Ownersに恐怖心を与え、早期にバブルを崩壊させようと画策する人も居ます。」

そのようなことが可能なんでしょうか？　マーケットというのは、そういうことに影響を受けることが有り得るのでしょうか？　それとも、需要と供給だけで決まるのでしょうか？

• ほほにく
• 2005/11/17 (Thu) 16:17
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＃１８さんへ
本当の所は誰も性格に把握できないと思います。
膨大な情報の中から、その人が重要と信じる要素を幾つか抜き出して様々な角度から考察を加えて、最後はその人の意件が多分に入った結論が出て来る。
そういうものだと思います。
主観を完全に排除した客観性というものは、ありえないでしょう。

昔から「相場」と呼ばれるものは投資家(または消費者)心理が大きく影響します。
一代でbillionairになったバフェットという投資家をご存知でしょうか？
彼の理論は、最終的にはファンダメンタルと呼ばれる要素によって企業価値は決まるもので、割安な株は値上りし、割高な株は値下がりする、というものです。
ただし同氏も言っています。
投資家心理、特に集団心理というものは時としてファンダメンタルという客観的数字を超えた動きを市場にもたらす。
1990年に崩壊した日本のバブルが良い例です。
ファンダメンタル的には企業価値＝￥１０００程度の会社の株でも、その１０倍の株価を付けることもありました。
まさに投資家心理、特に群集心理のなせる業ではなかったでしょうか。
その結末は、皆さんご承知の通りです。
プロパガンダを打ったところで、どの程度の効果があるかは未知数です。
でもボクシングで言うジャブくらいの効果はあるかも知れませんね。

• エージェント選び
• 2005/11/19 (Sat) 01:14
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少し質問させてください。
不動産のエージェントに物件を見せてもらうと言われていますが、不動産の方に行くコミッションは売り手側負担なんですよね？
では、不動産エージェントによって同じ物件でも値段が違うという事はあり得るのでしょうか？
何軒かの不動産エージェントのウエブサイトを拝見したんですが、結構だぶってる物件が多いように思えましたので、あまりエージェンシーによって違いはないのかと思い質問しました。

• たまねぎ
• 2005/11/19 (Sat) 12:22
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物件は値段が違って当たり前だと思うんですけど。というのも　最初の　”いくらで　売りに出てます！”というのは　たぶん一緒だと思うんですね。でも　オファーを入れる段階で　少しでも　高くオファーを入れると　売り手側が　オファーを受け取ってくれるの可能性があるので　そこで　物件の値段の差が出てきます。


一つの物件に　多い時で　１０件以上のオファーが入ります。その中から　売り手が　この値段で売りたい　というオファーを取るのです。

私の個人的な体験ですが　私たちが見た物件の一つに　＄３２０，０００で売りに出ていたものがありました。　結局　最後は　＄３６０，０００まで上がりました。（オファーの最高値だったのでしょうね。）

エージェントの　いい悪いの違いは　そのあなたが気に入った物件を　いかに　あなたの要求を呑んで（”物件の　購入後の修理費の　売り手側の負担”など．．．)　いい値段で取引してくれるかです。
エージェントの違い時は　そこで大きく現れてきます。物件を選ぶ段階では　エージェントの良し悪しはほとんどわかりません。　ただ交渉の場になって　初めて　そのエージェントが　選んでよかったって思える人なのか　解って来ると思います。

• ほほにく　
• 2005/11/19 (Sat) 16:09
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エージェントというものは、特に売買当事者がその資格を持たない限り、必ず間に入ります。
つまり売り手には売り手のエージェントが、そして買い手には買い手のエージェントが付くわけです。
売り手がコミッションをカバーするのが一般的ですが、だからと言って売り手のエージェントが全額を受け取るという意味ではありません。
買い手のエージェントもタダ働きにならないよう、ある程度の金額を取ります。
一般的な相場という意味で言えば、両者合わせて物件価格の５％を売り手が払い、双方のエージェントがそれを分け合う形になります。
escrow fee (＝closing cost)は実際にエスクローが完了するまで正確な金額は分かりませんが、コミッションのスケジュールは物件価格ｘＡＢＣ％という非常に単純明快な計算式で求められるので、事前に確認しておくことが可能です。
escrow feeについては、ローン会社(銀行)と密に連絡を取ることで、ある程度の見積りを事前に取得することは出来ます。
ローン会社からgood faith estimateを取って、それを不動産エージェントに見せて「ここから大きく変わる要素はありますか？」と聞いてみることだと思います。
ここで余りにも歯切れが悪いエージェントは、もしかするとescrow feeをボッタくろうとたくらんでいるかも知れません。
前にも申し上げた通り、今はコミッションのボッタクリはかなり減ったようです。
ボッタクリを警戒するなら、むしろescrow fee (closing cost)の方だと思います｡

それから、ここ数ヶ月間のカリフォルニアの一部で見られるオファー戦争について・・・。
つい半年〜１年前までは「戦争」と呼ぶに相応しいほどの凄まじい売り手市場だったのが、ここ数ヶ月間、少し様子が変わって来たように聞いています。
asking priceを下回る価格で取引確定するケースが出ているようです。
つい１ヶ月ほど前のL.A. Timesにも載っていました。
「Ａさんは近隣の類似物件が$425,000で売れた事を知り、それ以上の値段で売ろうとしてasking priceを$445,000に設定した。　
一方、同地域(neighborhood)で同じような間取りの家を持つＢさんは相場より、ほんの少し安い$420,000をasking priceとしてＭＬＳにリスティングした。
結果、Ａさんは２ヶ月の間に４件のオファーがあったのみで、いずれもasking priceを下回っていた為、いまだに売れ残っている。
Ｂさんはリスティング後１週間の間に20件以上のオファーがあり、$449,000で素早く売却できた。」
１年前には考え難い現象だったそうです。
市場は生き物です。
エージェントにcomparable market dataを要求して見ましょう。
最新のactive/pending/soldのtransactionがneighborhoodごとに細かい分析を加えて出て来ます。
売り手も買い手もneighborhoodごとのsq-ft単価を参考にして適正な売買価格というものを想定します。
もしエージェントが資料提出を渋るようなら、何かおかしいと思った方が良いかも知れません。