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トピック

びびなび ロサンゼルス
ショートセールで家を売る時のリスク

お悩み・相談
#1
  • ハードワーカー５
  • 2013/11/30 16:55

５年前にコンドを購入しました。
今のエージェントから、ロケーションが余り良くないために買った値段以上には、値上がりが期待できないということで、ショートセールで家を売ることを勧められています。
そのエージェントは銀行がショートセールでオッケーすれば、クレジットヒストリーにも傷がつかないと言っています。

ショートセールで家を売る際のリスクがあれば教えてください。
過去にショートセールで家を売った経験のある方、教えていただけますでしょうか。
よろしくお願いします。

#2

＞ロケーションが余り良くないために買った値段以上には、

余り良くない、と言われても買うときはどんな事をいわれたのでしょうか。

#4

ショートセールはForeclosureされたくないときにレンダーがＯＫしてくれれば選べるチョイスです。 毎月の支払いができないという事実があり、レンダーがＯＫしてくれれば可能、、、ということです。 これまでローンをはらってるならレンダーはこれからもずっと払ってほしいのでＯＫはしてくれません。

支払がとどこるとレンダーがＯＫしてくれる可能性がでてきますが、そうすると当然クレディットレコードに影響します。 ショートセール自体はクレディットスコアに影響するとあちこちに書いてあるので、ネットで調べた方がいいですよ。

ショートセールはForeclosureとあまりかわらないと思った方がいいです。 売値はレンダーが決めますが、いくらで売れてもあなたにはお金は入ってこないので関係ありませんが、ローンの額と売れた金額の差（免除されたローン額）は収入として所得税がかかります。

頭金が１０％なら泡と消えてもしょうがないと思えますが、２０％ならちょっとおしいですよね。 マーケットがよくなるまで少しまつのがいいのでは?

#3

不動産って本当にわからない世界と言うか先が不明です。
エージェントの人がそう言ったからって絶対そうなるものではないし
もう少し様子を見てみるのもいいかも知れませんね
今住んでいるコンドはほとんど間取りとか大きさが同じなのでわかりやすいのですが値段に差があるので驚きです。
普通の状態のままで売りだしているものとリモデルして売り出しているものとの差がなんと9万ドル、今年の夏の話ですがいくつかのオファーが入りさらにプラス3万ドルで売れました。
買う人もそれぞれ好みがあるので広いとかきれいとか便利とか間取りが良いとかパーキングスペースがたくさんあるとか環境が良いとか何か一つでも良い特徴があればショートでなくても普通で売れるのではないでしょうか?
オンラインで自分の住んでいるコンドとかその付近のコンドの売値をチェックしてみると参考になります。

#5
  • MasaFeb
  • 2013/12/02 (Mon) 09:13
  • 報告

トピ主はモーゲージ返済延滞してるってこと?
それともショートセールって意味わかって使ってる?

#6

>今のエージェントから、ロケーションが余り良くないために買った値段以上には、値上がりが期待できないということで、ショートセールで家を売ることを勧められています。

ロケーションが余り良くないために買った値段以上には、値上がりが期待できないということを納得して買ったんじゃないですか。

#7
  • エドッコ3
  • 2013/12/02 (Mon) 15:59
  • 報告

運良くレンダーがショートセールをOKして、運良く家が売れても、将来4年間は
個人破産と似ていてローンや借金ができません。つまり4年間は家の価格総額を
現金で払わない限り家を買えないということです。

その前に、実際に職を失ったとかで今のローンを払えなくなった、離婚等で
誰もローンを払えなくなる、あるいは収入を確保するため他州へ移住しなければ
ならない等の理由がないと、レンダーはショートセールをOKしてくれません。

なんたって、残ったローンの額から、売値が下がったが売れた額を引いた残金を
レンダーがかぶってチャラにする訳ですから、レンダーはあなたにいいクレジット
ヒストリーを出すはずがありません。なお、その人のクレジットヒストリーは金融関係
誰でも調べることができます。

> ショートセールで家を売ることを勧められています。

エージェントは単にまたその家を転がしたいために都合のいいことだけ言っているん
じゃないですか。他のエージェントや Financial Advisor からも意見を聞くべきです。

#8

今のエージェントよくないのでは。short sales,foreclosure, bankruptcy,みんな記録に残ります。ローン会社は損をするのにクレジット ヒストリーにつかないなんてことはありません。
小額でもきちっとヒストリーにのこっていますよ。

５年は新しくローンは受けられないし、新しくクレジットカード
も作れないかも。全ての支払いキャッシュでやらなければならないかも。

#9
  • short
  • 2013/12/02 (Mon) 21:53
  • 報告

横ですみません。コンドを購入の予定で、いろいろと調べています。
不動産投資って聞こえは良いけど、実際どうなんですか。

一か月の支出だとコンドの場合、固定資産税の月割＋管理費＋保険＋ローンの利子でアパートの賃貸料金とあまり変わらないような気がします。
確定申告時は有利なのは知っています。
賃貸と違ってコンドのメンテナンスはすべて自前で、売る時は売り手が不動産会社に高い手数料を払わなければいけないし。

１０数年前の異常な不動産の高騰時なら割が合ったかもしれません。
過去の値上がりチャートを見せらても、これからどうなるか誰にも分からないので、あくまで参考程度にしています。

値段を抑えてあまりエリアの良くない所だと、値上がりは期待できないどころか日常生活にストレスを溜めそうですね。

#11

10年自分で住み購入時と同金額にて売却したとしたらどうでしょうか?
全ての経費を足した金額と自分がレント物件に住んでいた場合の賃貸料金を比べればどちらが得かわかるのでは?

#10

>ショートセールで家を売ることを勧められています。

通常の売り方ではなくショートセールで売る理由は?

#12
  • 部屋の鍵預けます
  • 2013/12/03 (Tue) 16:50
  • 報告
  • 消去

売らずに人に貸すとか。

#13

2年前失業してショートセールでコンド売ったら
持ってたカードの一部が使えなくなったぞ!!!
ポイントめっちゃ貯まってたのにー

#15

5年前に購入したのであれば、モーゲージ等の支払いに困ってない限りは今はキープすべきです。今後（場所により年数はかわりますが）、どんな場所であれ不動産価値は5年前以上にあがるはずです。経済に浮き沈みはありますが、お金や物の価値は少しづつ上がっていきます。よく考えた方が賢明と思います。

#14

私は最近、テナントの入っている賃貸物件を、ショートセールで購入しました。
そのテナントが入居時に払ったデポジットは、退去時に必要になるものですから、もちろん大家の手には入らずテナントといっしょに移行するべきと思うのですが、売主がどうしても応じません。
私の不動産エージェントいわく、売り手側のエージェントにもそれを払わせる法的な力はないので、私が自分でスモールクレームコートへ行くべきだとのことです。

普通セールなら義務だけどショートセールならば免除される支払いなど、ありますか?
ショートセールならではのメリットって、何かあるのでしょうか?

#16

＃１４ ショートセールで購入しました

テナント付きでの物件を購入する前に納得するまで質問して
から契約書（Purchase Agreement)にサインをしたのでは?
口約束ではなくサインをしたのが全て。

ここは不動産知識のない者が知ったかぶって書き込んでくるから
DRE又は近くのBoadにかけて聞いたらいい。

Short saleのメリットって何かあるか?って
そんな時間のかかる傷付いた物件は余程おいしい物件でない限り
面倒くさくてNO.

#17

テナント付でコンドを売りました。エスクーローでDeposit は新しいOwnerに渡しました。 当然です。
受け取っていなければテナントから新たに受け取るべきです。
そしてテナントが前のオーナーからDepositを返還請求するべきだと思います。テナントに支払われてない旨を知らせることです。

#18

どんな家を買う時も不動産屋の話を鵜呑みにせずサインをする時は
家に持ち帰って内容を熟読してから。
不動産のセールスマン（Sales Person)には免許を取ってから
その仕事が合わないのかセールスが下手なのか一度も物件の取引の
経験がない人もいる。 持家がなく間借りしている人もいるが
そんな経験のない者が少人数集めて今が買い時だ、絶対価格が上がるとセミナーを開いても説得力がない。

セールスマンは家の売買、賃貸のコミッシヨンで食っているので早くサインをさせようとするが（ブローカーでも同じ）高い買い物なので熟慮が大事。誠意のあるセールスマンには口伝えと以前関わったリピート客が戻ってくるがSales Listing に名前が出た事もない、聞いた事もない人は頼りない。

セミナーを開いたらクッキーくらいだすべきで決して隣の
コーヒーショップでご自分で飲み物買って下さいと、言わない事。
客は又家を買いたい時、売りたい時によくしてくれたセールスマンに電話する。 自分としては金にハングリーな男の不動産セールスマンに頼む。男のほうが仕事に熱心でしかもよく動く。

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