びびなび : World : () World

• mopa
• 2010/10/15 (Fri) 11:46
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＞だから、写真と修理したレシートだのなんだので証明できんじゃんｗ

領収書がありゃ修理のためにいくら出費があったかは証明できるぜ。だけど、その出費がフェアで正当なのかっつー判断は別問題だよな。エイジェンシーは大家の一方的な請求を、債務だとは認めねーんだよ。金額に関する合意がねーんだから当然だよな。

トピ主は修理等に自分の人件費は含まれてねーって自慢げに主張してるけど、そんなの当然じゃん、大家業の一環だもん。でなけりゃ自分の時給１００ドルとか勝手の決めて、テナントに請求できちゃうぜ。繰り返すけど、タイルの一部破損にタイル全部新調で全額請求するなんてことは許されねーの。

• mopa
• 2010/10/15 (Fri) 11:47
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＞ただ、このまま黙っていると（Basic Wear & Tearだ）と居直っているテナントにそれを許したことになってしまいます。

許すも何も、奴らはすでに＄７００も払ってることを忘れちゃ困るぜ。１セントも負担せずに夜逃げしたんなら少しは同情するけど、＄７００も出しゃ十分だろ。

• mopa
• 2010/10/15 (Fri) 14:13
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＞そんなにこだわるなら日本から８９３さんでも連れて来たらどうですか?

そーだよな。トピ主って、カネに困ってるからやむをえず追求してるとかじゃなくて、”別に依頼（もしくは回収）の３分の１をとられても、言い切ってしまえば１００％取られてもいいと思っています”ってあるから、カネは要らねーけど、とにかくテナントを懲らしめてー、復讐してー、ってことなわけだろ。そーゆーのって８９３の仕事そのものだぜ。アメリカで８９３並の思考しかできねーなんて、最悪じゃん。

• あのさ・・・
• 2010/10/15 (Fri) 14:41
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私もそう思います。
修理で足が出たので徴収したいのではなくて
あくまでも 自分が負けになりたくないという気持ちに
なってきている感じを受けました。

そんなことして、気が済むならどうぞ・・

でも、復習で勝ちとった結果って・・・
何の為にもならないような気がします。

たかが＄１０００･･といったら怒るかもしれませんが
自力で回収できないのなら たいていのオーナーなら諦めると思いますね。

コレクションエージェンシー?
ローカルにお住まいでもないの大変かと思いますが。。。

カーペットがひどかったと言うわりには・・
クリーニングで終えている。
すごいダメージなら新調しなきゃだと思いましたが･･･

なので クリーニングで済んで 良かったですよね。

• deposit
• 2010/10/15 (Fri) 14:41
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今回は良い勉強だと思って＄７００であきらめたらどうでしょう。
次回からはデポジットを州が法的に許す最高金額にして貸すことです。
（ちなみにカリフォルニア州ではレントの２か月分まで請求できるらしいですが）。
でも、どうしても納得いかなければスモールクレームコートで最大限金額まで訴えて、手数料も取ることです。
法的根拠もないのにコレクションエージェンシーは引き受けませんよ。

• mopa
• 2010/10/15 (Fri) 15:13
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＞カーペットがひどかったと言うわりには・・クリーニングで終えている。すごいダメージなら新調しなきゃだと思いましたが･･･なので クリーニングで済んで 良かったですよね。

"カーペット交換半額負担で＄６００"ってあるから交換したんだよな。その上で”Carpet Cleaner：$80：領収有”なんだぜ。信じられるか?＄１２００の新品カーペットを気前よく買っちゃった上、＄８０かけてクリーニングするのって。だからそんな一方的な要求認められるわけねーんだよ。#22でも書いたけど、裁判で実際の被害はずーっと少額だってことになりゃ、すでに得ている＄７００の中から返金を命じられる可能性だってある。だからあきらめろって最初から言ってんだよな。

• mopa
• 2010/10/15 (Fri) 15:21
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しかし新品カーペット代、半額負担の根拠は何なんだ?それプラス、クリーニング代＄８０だぜ。

• あのねです
• 2010/10/15 (Fri) 15:24
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＃３２、＃３３、＃３４

まったく 同じく同感ですね。

• mopa
• 2010/10/15 (Fri) 22:27
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カーペット代の＄６８０ってかなり法外なんだよな。もしテナントが入居した時点でカーペットが新品だったとしても、３年住んで出りゃ、テナントの義務としてはカーペットは普通の３年物の中古の状態さえ維持されてりゃいーわけだ。退去時に汚れていても、＄１００程度払えばプロのカーペットクリーナーが強力な機材できれーにしてくれるから、本来ならテナント負担はこの＄１００程度ってことだな。クリーニングの結果、カーペットは新品同様にならねーとしても、実際新品じゃねーんだから当然だ。

家主がどーしても新品のカーペットを欲しーんなら、カーペットクリーナーを呼ぶかわりに、受け取った＄１００と自分のカネを足して新品買えばいーんであって、テナントに半分以上負担させる根拠なんてどこにもねーよな。そー考えると、カーペットだけでも＄６００近く過剰請求してることがわかる。

問題なのはこの家主、こーゆー卑怯なことを平気でやってながら、自分が被害者だって確信してること。泣き寝入りしたくねーそーだけど、どっちが加害者だかわかってんのかな。やっぱ裁判でセキュリティーディポジットの一部返還を命じられるまで気がつかねーのか。

• daniema
• 2010/10/18 (Mon) 10:34
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回収を重視せず気が済むまでやるのは自由だが、無駄などをそろばん勘定して得になる道を選んだほうがお得なだけでなく心身共に楽だよ。

借り手は引越しであたふたしているからなのか、自中なものだ。テナントが引越して出て行く時、「ゴミの山を捨ててくれ」と言われたので、驚きながら「ご自分のことはご自分でやりなさい」と返事した。

テナントなんて考えられないくらい自己中で、そんなもと割り切り教訓を生かして次から納得いくようにしたよ。

キッチンのタイルとかは、以前に作業した時に残った分を処分しないでどこかにキープしておけば良かったね。屋根や壁、床などを新しくした時は、邪魔だがいつも保管して万一に備えている。

これからテナントを探す時は、今まで大丈夫だったからと油断しないで吟味する教訓をいただいたと思うと楽だ。納得いかないからとムカムカすると高血が上がって損だし。

• つわもの
• mail
• 2010/10/18 (Mon) 14:08
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トピ主です

たくさんのコメントありがとうございます。
Mopaさんはじめ、皆さんおっしゃるように私にとっても一番気になるのが『大家の言い分と状況証拠のみで一般的に債務と認められるかどうか』という部分です。

確かにテナントは７００ドルのデポジットを払っていますが、

＊壁の多数の落書き($168)
＊カーペットの汚れ($80)
＊一ヶ月近いLate Fee($110)
＊庭に捨てられた二年分のクリスマスツリーと残された粗大ゴミ($52)、
＊無くされたケーブルボックス($80)

ここまでの時点で残り２１０ドルのスタートとなり、

さらに争点である以下の３つ

＊掃除をまったくしていなかったこと＋シャワーヘッドおよび数々の修理($250)
＊割られたキッチンカウンター($150-$1000)
＊カーペット交換の半額負担（$600-$80=$520)

これらをかなり少なく見積もっても、多分デポジットの返還とはならないと思います。
ただ、私の言っていることが甚だ不条理なことであれば、テナントにお金を戻すのは何の問題もありません。

皆さんがおっしゃるとおりカーペットの交換はまだしていません。
次のテナントの入居日が決まっていたので、壁のペイントや清掃などの都合とあわせて物理的に間に合いませんでした。
それでも、とにかく見た目は汚くても（オイル等の汚れですのでクリーニングで汚れを落とすのは不可能です）、健康に害のでないようにクリーニングを行いました。
今のテナントには事情を説明して、一時的に上に絨毯を敷いてもらい業者に頼んで見積もりをとってもらっています。

カーペット交換半額負担の根拠ははっきりとしたものではありませんので、こういったところは前のテナントが応じるのであればいくらでも話し合いに応じるつもりですし、
合意額からクリーニング費を引くべきというご意見も当然かと思います。
（前のテナントがあまりに話し合いに応じないので、手元にある領収書と見積もりをすべてリストしたために重複が生じました）


元のカーペットがそこまでひどい状態ではなかったので、経年劣化を考慮して交換にかかる５０％負担ということで仮に書いていますが、第三者が判断して２５％であればそうなのでしょうし、
１０％程度の負担ならそれで仕方ないと思っています。ただ、彼らが残したダメージは断じて０ではないということだけは譲るつもりはありません。

３年前にもカーペットは新品ではありませんでしたが、出入り口の一部を除いては綺麗な状態だったので、普通に使っていれば３年後に価値が０になるでしょうか。
もしそれが認められるのなら、極端に言ってしまえば３年の間に汚れが蓄積し価値がなくなるものであれば、切り刻んで捨ててしまっても損害の弁償を求められないということになってしまいます。


カウンターの割られたタイルもまだ修理を待ってもらっています。
知人のHandy manに頼んでHome Depot３軒、Lowes 一軒、ローカルのタイルショップ数軒をあたってもらい、私も全米タイル協会のようなところに電話して探しているのですが、
同じものがまだ見つかりません。実は最初にリモデルを行った時、予備で数枚のタイルを購入しストレージに入れていたのですが、３年の間にそのテナントが勝手に捨ててしまっていたようです。
こちらはもう探すのを諦めて修理してしまおうかと考えています。

もうひとつ気になったのですが、（交換・修理に幾らかかった）というのと（ダメージ額がいくらか）というのは
近くあるべきだと思いますが、まったく同じである必要なないと思っています。

車の事故でも３０００ドル相当の修理額が見積もられ、保険会社から支払われても３０００ドル分修理するか、１０００ドル分だけにするか、
まったく修理せずに３０００ドルを別の目的に使うかが選べるかと思います。

カーペットのダメージ６００ドルといってお金を巻き上げて何もしないということをするつもりはないので、
ちゃんと修理・交換は行います。ただ、たとえ交換しなくともそれだけのダメージを受けたという事実は変わるものではないのかなというのが今の心象です。


今まで大家として１０年以上やってきましたが、デポジットはほとんどの場合１００％返してきました。
たまに掃除がちゃんとできていなかった場合、家賃の支払いが遅れた場合など、数十ドル程度のチャージをすることはありましたが、双方合意してもめたことは一度もありません。


CountyのMetigatorからようやく連絡がありましたので、今そちらを通して連絡してもらっています。
これで無理なら、Collection Agencyはやめて手を引こうかと思い始めました。

• あのねです
• 2010/10/18 (Mon) 16:27
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要するに・・テナントさんが入居するときはカーペットはNewではなかった。
それで ３年後には汚くなってた。
それなら テナントさんはクリーニング代も、新調したカーペット代も
払う義務がないと思いますが・・・

それと タイルのダメージの件ですが・・・
テナントさんはタイルのダメージの部分のみの修理費の弁償になると思います。

注文できないから 全額弁償?
それは テナント側の問題でもないでしょう?

テナントさんが捨てちゃったと言いますが
大家自身がタイルの予備を保管してなかった落ち度ですね。

なのでタイル代を 全額 請求するのはおかしいです。
もし、全体を変えても、弁償はダメージの部分に値する金額ですよね。
カーペットの弁償っもどう考えても０です。

シャワーヘッドやその他の修理にもお金がかかってますけど
今回のケースは これでトントンだと思いますが・・・

元々、デポジットをキチンと取ってなかった大家側にも問題があると思います。

今まではなかったケースかもしれませんが・・
ケース バイ ケースだと思いますね。

庭のゴミについては。。。
テナントも知らん振りで出て行ったわけではなく
"業者におねがいします”と告知していますよね?
それは デポジットから引いてくださいということですよ。

遠くにお住まいなら、初めから ちゃんと不動産に通すべきだったお思います。
訴えても 取れる差額なんて無きに等しいと思います。

• mopa
• 2010/10/18 (Mon) 18:39
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＞こういったところは前のテナントが応じるのであればいくらでも話し合いに応じるつもりですし ... 前のテナントがあまりに話し合いに応じないので、手元にある領収書と見積もりをすべてリストしたために重複が生じました

そりゃー応じねーだろ。話してもムダだと思ってるぜ。そりゃ新品のカーペット代＄６００とカーペットクリーニング代＄８０が２重に請求されてんの見りゃ、誰だって、どさくさに紛れてテナントのカネでhome improvementやっちゃうオバサンだと思うよな。

• mopa
• 2010/10/18 (Mon) 18:48
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＞彼らが残したダメージは断じて０ではないということだけは譲るつもりはありません。３年前にもカーペットは新品ではありませんでしたが、出入り口の一部を除いては綺麗な状態だったので、普通に使っていれば３年後に価値が０になるでしょうか。

カーペットのダメージがゼロじゃねーから何なんだよ。カーペットって普通に使ってても痛むんだぜ。一種の消耗品だもんな。そんなの家を貸して収入を得てるなら、経費として計上しろよ。#2で書いたよーに、そもそも何もかもテナントからすべて徴収しよーとしてんのが間違いなんじゃん。

• daniema
• 2010/10/18 (Mon) 20:51
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家賃収入の分を税金申告しているなら、＃46のいうように経費で計上すると、Itemized deductionsでTaxable incomeが減るよ。

• mopa
• 2010/10/19 (Tue) 09:25
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＞掃除をまったくしていなかったこと＋シャワーヘッドおよび数々の修理($250) ... これらをかなり少なく見積もっても、多分デポジットの返還とはならないと思います。ただ、私の言っていることが甚だ不条理なことであれば、テナントにお金を戻すのは何の問題もありません。

シャワーヘッドの話に戻るけど、これって本来プラミングの一部だから、もしテナントがまだ住んでるとき壊れたって報告すれば、大家が無償で直さなきゃならねー性質のもんなんだよな。テナントが意図的に破壊したとでも証明できりゃ別だけど。それを人を雇って直させ、そのまま請求しちゃったんだろ?もちろん出る前に報告しなかった落ち度はあったとしても、ちょっとヤバくねーか?裁判で認められるとは思えんぜ。カーペット、タイル、シャワーヘッドだけじゃなくて、他にも本来請求しちゃマズいものがいろいろありそーじゃん。過剰請求を詫びて、カネ返したほーがいーんじゃねーの?

• 鬼嫁
• 2010/10/19 (Tue) 09:48
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写真見させてもらいました。トピ主さんの心中お察しします。

カーペットの染みは通常の使用とは考えにくいのでクリーニングで戻らない分は私なら別に請求します。

テナントさんとの契約が元の状態に戻すということならタイルが見つからなかった場合は話し合いの余地があるんじゃないですか。勝手に捨ててしまっていたなんてずいぶん勝手だと思います。

ただ他の方が言われるように、訴えたとしても残念ながら取れる額は少額ですし、そんな人とかかわって人生を無駄にしても仕方ありません。

ここは悔しいでしょうが前を向いてがんばっていかれますように。

• え・・・・?
• 2010/10/19 (Tue) 11:47
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トピ主さんは 大家を１０年以上もやっていながら
家の契約や州の不動産に関する法にあまりに無知すぎますね。

「まったく掃除をしてなかった」
私の場合はアパートですが・・逆に 大家に
「どうせプロに頼むので掃除はしなくてもいい」と言われました。

今回の場合、、、
カーペットもNewでなかったし、２年以上住めば消耗品と同じで
テナントは弁償する義務がないということも主はしらないみたいだし。。

今までのテナントはああだった、こうだったと言うけれど、
それは ただ単にいいテナントさんばかりだっただけで
今回の場合で大げさに文句を言っているけど、
ヘタするとテナントさんに差額を返金しなきゃなので 全ての修理代の
過剰請求は墓穴を掘るだけのような気がします。

今まで皆がこんなにも”諦めなさい” と言っているのに
まだ 分からないのかなぁ・・・・
困った大家だ・・・

• はあ・・・・・?
• 2010/10/19 (Tue) 14:14
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＞今回の場合、、、
カーペットもNewでなかったし、２年以上住めば消耗品と同じで
テナントは弁償する義務がないということも主はしらないみたいだし。。

法律に詳しいんだろうから、きちんと項目を明記してみませんか?
でたらめなうわさの流布をする困ったちゃんにならないためにも。

• mopa
• 2010/10/19 (Tue) 21:29
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＞家の契約や州の不動産に関する法にあまりに無知すぎますね。 ... 今回の場合で大げさに文句を言っているけど、ヘタするとテナントさんに差額を返金しなきゃなので 全ての修理代の過剰請求は墓穴を掘るだけのような気がします。

そーだよなー。それどころか、テナントの個人情報と病歴をネットでばらまいて誹謗中傷に近いことやっちゃったんだから、訴訟になりゃ、かなりの賠償求められちゃうぜ。悪いこたー言わねーから、セキュリティーディポジット全額返して、土下座して謝るんだな。＄１０００でも払えば示談にしてもらえるかもよ。