วิวินาวิ

#1: Ameeelie

2003/09/21 05:16

私はただいまスポーツジムを探しています。
サンタモニカで低価格なスポーツジムをご存知の方教えてください。
よろしくお願いしますー！！

สนทนาฟรี

#1: あやっこ

อีเมล

2003/09/18 18:43

どなたか8/1以降アメリカ大使館での面接が必要になってからF-1ビザを取得された方いませんか？実際面接に行ってから何日でビザの申請はおりるんでしょうか・・。期間がなくあせってます。誰かわかるかたいましたら書き込みでもメールでもいいので教えて下さい〜。

ปัญหา / ปรึกษาหารือ

#1: O

2003/09/14 11:34

友達がアメリカに来る計画を立てています。
最初の10週間は語学学校に通って、
次の10週間は知人宅にお世話になりたいとのことです。
それでビザの相談を受けたのですが、
私には短期滞在のビザのことはよくわからないので、
どなたかご存知の方教えていただければ有難いです。

まず、学生ビザを取る場合、学校修了後、どれくらいアメリカに滞在できるものですか？
逆に観光ビザを取る場合、その間、語学学校に通うことは可能ですか？
もしダメな場合、学生ビザと観光ビザを併用することになるんでしょうか？

ご存知の方、どうぞよろしくお願い致します。

ปัญหา / ปรึกษาหารือ

#1: ローカル

2003/05/27 09:07

今家の購入を考えてます。
頭金は２０％ってよく聞きますが、経験者の方、どのくらい払いましたか？
また最近のお勧め地域、相場などあれば情報お願いします。

สนทนาฟรี

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#26: Kei２・ERpwd=

2003/06/01 (Sun) 12:12

Fixer-Upperですね。自分でやる人、プロに任せる人色々いますね。
基本的に２年住めば、Marriedで＄50KまでCapital Gain税が免除されるのでそれが理由でしょう。
そうでなければ1030Exchangeが使えます。

#27: あのて

2003/06/01 (Sun) 22:28

これから利息はもう少しさがるでしょうか？

#28: Nuje

2003/06/02 (Mon) 09:59

#22
言葉が悪くてすみませんでした。
しかし、
Capital Gainのみを狙うのは投資ではなく、投機です
、というのは、まさにsingle　familyでしょう。基本的にfix-up中のincomeは期待できないし、あっても、利回りはアパートに比べて悪いんだから。Positive　Cash　flowならもっとおおきなアパートでもでますよ。アパートはincomeのみならず、renovationしてレントあげられるし、頭金だって、20-30%でいけます。レバレッジが利いて、保有期間中のROE（キャッシュオンキャッシュ）も10%超えますよ。
capital　gainが当面でなくても、保有していればincomeがある。それでも、single　familyですか？

#31: Kei２

2003/06/02 (Mon) 15:17

いえいえ、私の方こそ偉そうに（笑）。確かにNujeさんが仰られるように、single familyではCapital Gainのみを狙う人が多いですね。でも、それが目的なら、それはそれでいいと思います。それにCapital Gainが最も期待できるのはMulti-FamilyやCommercialではなくsingle familyです。つまり、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。
アパートなどではROEが10％を超えるとの事ですが、single familyではゼロダウンが可能な場合がMulti-Familyよりも多いのでROEは無限大になる事も珍しくありません。
もう一度言いますが、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。例えばNujeさんに＄5000の資金があったとすればどの方法を選びますか？私ならClosingを払ってくれるBuilderを見つけ、Single-Familyの新築を買います。勿論Positive Cash Flowの出る物件です。もし、＄50000あればアパート若しくは、single　familyを30〜40軒買うかもしれません。どちらを買うかはReturn、その地域のDemographic等によります。

#32: Nuje

2003/06/03 (Tue) 01:06

#31
single　familyは大方、capital　gain狙いということでは一致ですね。
kei2さんのおっしゃるように、ゼロダウンでROEが無限大というセオリーは分かります。しかし、そのためには、純収益（NOI）が年間元利支払額合計を上回らないと、ネガティブキャッシュフローになりますね。私のみるかぎり、single　familyを貸した場合のCap　rateはせいぜい4%くらいとおもいますが、4%で計算しても、30年amortizationでも、金利は1.25%以下でないといけない。これは変動金利でも無理だと思います。まして、完全baloon（元本支払いなし）や、ゼロダウンなどは通常より金利が高くなるわけですから、loan-to-value　ratioを下げないと、キャッシュフローがでない。loan-to-value　ratioを下げれば、レバレッジはあまり利かなくなる。

ローン金利（正確には元本返済を含めたmortgage　constant）がcap　rateを下回るため、ネガティブレバレッジが働く、または、頭金を多くするためレバレッジがあまり利かない、そして、狙いは必然的にキャピタルゲインに偏る、というのが、single-familyへの投資は相対的においしくない、という持論の根拠です。

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#1: apt search

2003/09/11 19:14

年末あたりに引越しを考えてます。アメリカって信用第一なので学生はなかなかアパートを借りられないじゃないですか？？いつも引越しの度に手間がかかって大変です。エージェントにお金を払うと高いし、、、
どなたかいい探し方、サイト、その他耳より情報などを知ってる方、是非教えてほしいです！！
どんな小さなことでもいいので教えてください！！

ปัญหา / ปรึกษาหารือ

#1: N

อีเมล

2003/09/16 01:20

1.頼んだのと違う商品を送ってきて、気付いたのが３０日以降だと言う事で交換を受け付けてくれません。具体的にいうと、home networkingという家庭内lan対応のルーターだったのですが、あくまでもdslの一部のため、マニュアルはdslモデムと全くと行ってイイ程同じで契約書もdslサービスについてでした。（ラウターという言葉は説明書に一回も出てきません。）そのため、それがラウターなのも分からず、使用してました。
＊オーダーは電話で毎月３０ドルのプランのdslを１年コントラクトでと頼みました。
相手のいい分では購入後30日過ぎたので、クレームは相手のオーダーテイクミスだとしても（認めませんが）受け付けないとのことです。ホームネットワーキングは家庭内lan対応と言う事で、毎月10ドル余計にかかります。購入後30日後に初めてinvoiceの詳細をみるので分かる訳がありません。2. その時complainをメール電話で10回以上いっても訴えるといっても受けつけず、結局サービス内容を変更すれば、terminationになるとの事だったのでさすがにあきらめました。そのやり取りの中で、誰かがかってにterminate扱いにしたらしく、今月のinvoiceでターミネーションが取られてました。しかも、頼んでいないstaticIPのサービスまで新たに加わっていて。　3,そもそも商品を受け取るときも、荷受人（自分）の欄に発送者の電話番号を書いて（結局earthlink側と2か所に書いていた。）いたりとかなり悩まされてます。

あまりにもひどく頭に来ているので、このまま引き下がりたくないのですが、訴えて勝てるのであれば　弁護士費用を勝訴した場合のみ払うような感じで起こせないものでしょうか？
いざと言うときのためにすべてのメールと梱包箱等は取ってあります。ただ、電話でのオーダーとやりとりは不可能なのでありません。電話で毎回３０分以上待たされ、挙げ句の果てに切られたり、何日も何時間もつぶされ精神的苦痛はかなりのものです。
訴える事とは別にネットワーク関係はトラブルも多い用で、かなり各社トラブルを起こしてるようなので、自分と同じ被害者が出ない事を願います。

สนทนาฟรี