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Ejecución hipotecaria ¿Qué es la ejecución hipotecaria? En pocas palabras, el proceso de ejecución hipotecaria permite al prestamista （banco ）recuperar el importe pendiente de un préstamo impagado mediante la venta o la toma de posesión de la propiedad. De acuerdo con un informe sobre el mercado de ejecución hipotecaria en EE.UU. por RealtyTrac un sitio web de información sobre la propiedad de ejecución hipotecaria, a partir de 2020 año 5 mes 29 29 , "ciertas etapas de ejecución hipotecaria" en los EE.UU.. （ Impago, subasta o propiedad del banco ）" con 330.105 propiedades, lo que no es inusual.

Si usted （ o alguien cercano a usted ） se enfrentan a una ejecución hipotecaria, le aconsejamos no entrar en pánico y entender el proceso. Normalmente hay seis fases en el proceso de ejecución hipotecaria, aunque cada estado es diferente. Además, como estoy en California, me centraré brevemente en la legislación californiana. Las ejecuciones hipotecarias de viviendas en California suelen llevarse a cabo de forma no judicial (Non judicail) . Esto significa que la ejecución hipotecaria tiene lugar fuera del sistema judicial estatal, es decir, sin pasar por los tribunales.

Fase 1 ： Pago por defecto Día 1

Un impago se produce cuando un prestatario falta al menos 1 pago de la hipoteca. Normalmente, el prestamista enviará una notificación de impago al prestatario remitente indicando que aún no ha recibido el pago de ese mes.

Normalmente, los pagos de la hipoteca vencen el 1 día de cada mes, y muchos bancos ofrecen un período de gracia hasta el 15 días de ese mes. 15 días del mes. A partir de entonces, el prestamista puede añadir recargos por demora y enviar otro aviso de impago.

Después de dos obligaciones de pago incumplidas, el prestamista enviará una Carta de Requerimiento （ Requerimiento de Pago ） por carta o e correo. Esta Carta de Requerimiento es una formalidad utilizada frecuentemente en los negocios antes de que la víctima emprenda acciones legales contra el destinatario, redactada por un abogado, con implicaciones más serias que una carta normal de aviso de pago. Sin embargo, no implica llevar al beneficiario ante los tribunales. En este punto, el prestamista todavía puede tener un programa especial para ponerse al día con el prestatario y los pagos. Los prestatarios suelen tener 30 días desde la recepción de la carta para remitir los atrasos.

Fase 2 ： Notificación de Incumplimiento Notificación de Incumplimiento Día 120

Notificación de Incumplimiento （ NOD ） se envía después de 90 días de impagos. En algunos estados, los avisos también se colocan en la puerta de la casa. Al mismo tiempo se informa al prestatario de que la notificación pasará a ser un registro público .

El prestamista suele dar al prestatario 90 días como plazo de recuperación para restablecer el préstamo. Esto se denomina "periodo de recuperación" （ Periodo de restablecimiento ）.

Fase 3 ： Notificación de venta fiduciaria. Notificación de venta fiduciaria Día 150

Dentro de los 90 días siguientes a la notificación del impago. Si el préstamo no es seguido y recuperado, el aviso de la fideicomisario venta de la propiedad se registrará en el condado donde se encuentra la propiedad . （ El ）

prestamista también generalmente dará aviso al periódico local 3 semanas, indicando que la propiedad estará disponible para la venta pública. Los nombres de todos los propietarios aparecerán impresos en el anuncio y en el periódico, junto con una descripción legal de la propiedad, la dirección y cuándo y dónde tendrá lugar la venta.

Fase 4 ： El receptor Venta Trustee's Sale Day 200

La propiedad se vende en subasta pública. Se venderá al mejor postor que cumpla todos los requisitos necesarios. Los prestamistas se calculan y asignan en función del saldo pendiente del préstamo, los impuestos pendientes y los costes asociados a la venta.

Una vez realizada la venta, se entrega al adjudicatario la escritura fiduciaria （ ） . En ese momento, la propiedad tiene derecho a la posesión inmediata por parte del comprador.

Fase 5 ： Propiedad REO

Si la propiedad no se vende durante la oferta pública, el prestamista （ Banco ） se convierte en propietario y a través de un corredor o con la ayuda de la empresa de gestión de activos del propietario （ REO ） para vender la propiedad. Es lo que se conoce como "propiedades embargadas por el banco". Estas propiedades son a menudo "propiedad del banco" y el prestamista puede incluso dejar que algunos de los otros gravámenes y otros gastos se liquiden primero con el fin de fomentar aún más la venta de la propiedad.

Fase 6 ： Desalojo Desahucio

El inquilino puede permanecer en la vivienda hasta que se venda mediante subasta pública o como activo de REO . Sin embargo, están obligados a desalojar el local en cuanto se les notifique una orden de desahucio. También es posible que el sheriff local ofrezca a los residentes unos días para retirar sus efectos personales. Las pertenencias se depositarán en un almacén y se recogerán más adelante previo pago de una tasa.

Conclusión

A lo largo del proceso de ejecución hipotecaria, muchos bancos tienen prestatarios evitar la ejecución hipotecaria. programas, pero el problema es que si los prestatarios no pueden hacer frente a un pago, cada vez es más difícil ponerse al día en varios pagos. Sin embargo, si existe la posibilidad de ponerse al día en los pagos, por ejemplo si el prestatario acaba de empezar un nuevo trabajo tras un periodo de desempleo temporal, merece la pena hablar con el prestamista. Si no hay recurso y la ejecución hipotecaria es inevitable, conocer todo el proceso puede ayudarle a prepararse para las fases de lo que está ocurriendo y lo que ocurrirá después.

Cómo detener la ejecución hipotecaria

En realidad hay 2 Sólo hay dos. O bien paga una cantidad para ponerse al día en su préstamo o puede declararse en quiebra.

Si usted puede reunir dinero en efectivo para cubrir los reembolsos, intereses y otros costos y honorarios, puede detener el proceso de ejecución hipotecaria. También puede detener la ejecución hipotecaria declarándose en quiebra. La quiebra incluye una poderosa herramienta legal llamada la "suspensión automática" (Automatic stay) , que detiene todas las acciones de cobro en su contra, incluyendo embargos, acciones de cobro y embargos. El banco no podrá tocar su vivienda mientras esté en procedimiento de quiebra.

Perjuicios del concurso de acreedores

Si te declaras en concurso, puedes alargar el proceso de subasta para poder permanecer temporalmente en tu vivienda actual. Puedes dejarlo, pero debes tener en cuenta que siempre hay efectos nocivos. En primer lugar, al declararse en quiebra se verá obligado a pagar a sus acreedores, lo que significa que finalmente tendrá que renunciar a su casa, coche y otras posesiones. En segundo lugar, dejará una gran marca en su historial de crédito y mantendrá un registro de su "quiebra" en su historial de crédito durante al menos 8 años, por lo que incluso si sus circunstancias financieras mejoran, será difícil conseguir un préstamo para comprar su próxima casa en buena Será difícil obtener préstamos en buenas condiciones. （ No significa que no pueda pedir prestado ）

Lo que puede hacer fuera del procedimiento concursal ？

Modificación de préstamo- Sin tener que reorganizar el préstamo actual, los términos （ período de pago y la tasa de interés ） se puede cambiar para hacer el préstamo más pagadero. las condiciones pueden modificarse.

Condonación de préstamo- Condonación de préstamo significa que el banco le permite hacer un pago bajo temporal en su hipoteca o permiten al prestatario suspender temporalmente los pagos. Posteriormente, el prestatario deberá reembolsar los pagos reducidos o suspendidos.

Venta corta- Una venta en la que la cantidad adeudada es mayor que el precio de venta de la propiedad y el banco no puede ser reembolsado con el producto de la venta, y el banco se negocia para descontar la cantidad adeudada. Se denomina venta al descubierto porque la cantidad devuelta es corta para el banco.

Restablecimiento del préstamo- El prestatario puede detener una Venta fiduciaria mediante el pago de los atrasos hasta el momento .

Refinanciar- Si el interés del préstamo actual es inferior al interés del préstamo adeudado, el prestatario puede pagar los atrasos y seguir haciendo pagos futuros reordenando el préstamo actual. capaz de seguir efectuando los pagos. Sin embargo, esto es a menudo difícil en circunstancias en las que el préstamo está en mora, ya que las condiciones （ para la refinanciación de un préstamo ） como los ingresos, la relación precio-préstamo y la puntuación de crédito deben ser aprobados.

Venta estándar- Una forma común de vender una propiedad, pero en una situación de morosidad en el préstamo, es difícil conseguir que la propiedad esté en las mejores condiciones para la venta, por lo que normalmente. la única manera de conseguirlo por debajo del precio de mercado y venderlo rápidamente. Sin embargo, tienen suerte si pueden vender fuera de ella y pagar la deuda pendiente, que suele ser mayor que el precio de venta, por lo que venden fuera de ella en la venta corta antes mencionada.

Venta creativa- （ La propuesta se adapta a cada situación ）

J1 Grupo Inmobiliario puede

J1 Real Estate Group es un profesional inmobiliario con la capacidad y los recursos para hacer las recomendaciones que mejor se adapten a sus necesidades y situación.

Así como las ventas de propiedades en general, ofrecemos asesoramiento gratuito especial para aquellos que han recibido una NOD y también puede ayudar con las negociaciones bancarias si es necesario. La confidencialidad se respeta estrictamente, así que no dude en ponerse en contacto con nosotros.

(*Nota ） Estos contenidos son opiniones de J1 Real Estate Group. No pretende ser asesoramiento jurídico. Debe solicitar asesoramiento jurídico a un abogado.