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Tax in Japan

海外にお住まいの方の
日本の税金

住民票、確定申告、納税管理人。
日本を離れているあいだの「税金まわり」は、
住まいを持つときの見えにくいハードルになります。

Barrier of loan and trust

You may not have strong credibility in Japan if you have been living in other countries. Getting a mortgage may be difficult since you first need to obtain a certificate of residence, tax return, certificate of income, in addition to not having domestic means of communication.

この「壁」の正体は、その多くが税金と手続きの話です。
先に全体像がわかっていれば、あわてずに準備できます。
住まいを持つ流れにそって、確認しておきたい点を整理しました。

住まいを持つ流れにそって

4つの場面

01 買うとき

購入のときに一度だけかかるもの

  • 不動産取得税・登録免許税・印紙税などが、購入のタイミングでかかります。新築か中古か、ご自身がお住まいになるかどうかで、軽減措置の有無が変わります。
  • 売主が海外にお住まいの方（非居住者）だった場合、買主側に源泉徴収の義務が生じることがあります。原則10.21％ですが、売買代金が1億円以下で、ご自身またはご親族がお住まいになるために購入される個人の方は不要とされています。
  • 日本に住民票がないと印鑑証明書が取得できないため、登記では在外公館で発行される署名証明（サイン証明）や在留証明が必要になります。税金そのものではありませんが、同じ時期に準備が要る手続きです。
02 持っているあいだ

日本にいなくても、毎年かかるもの

  • 固定資産税・都市計画税は、日本にお住まいでなくても毎年かかります。納税通知書は日本国内の住所に届きます。
  • 日本に住所がない方は、通知の受け取りや納付を代わりに行う「納税管理人」を定めて届け出る必要があります。届出先は税務署と市区町村のそれぞれにあります。
  • お住まいになるまでのあいだ人に貸す場合は、日本国内の不動産所得として確定申告が必要です。お受け取りになる家賃が源泉徴収の対象になる場合もあります。
03 帰国したとき

住宅ローン控除が使えるかどうか

  • 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、原則として取得から6か月以内に住みはじめ、その年の12月31日まで引き続き住んでいることが要件です。ご帰国の時期とご入居の時期がずれると、使える・使えないが変わります。
  • 海外赴任などで一時的に日本を離れる場合の取り扱いは、平成28年4月1日より前に取得した住宅か、それ以後かで異なります（国税庁 No.1234）。
  • ご帰国された年は、いつから税務上の「居住者」になるかで確定申告の範囲が変わります。住民票を戻すタイミングとあわせて、早めにご確認ください。
04 将来売るとき

手取り額が変わることがあります

  • 非居住者のまま売却される場合、買主側に源泉徴収（原則10.21％）の義務が生じます。お手元に残る金額の見込みが変わるため、売却の時期はご帰国の予定とあわせてお考えください。
  • マイホームを売ったときの特別控除には、住まなくなってからの経過年数などの要件があります。
  • 海外にお住まいのあいだに売却された場合の考え方は、国税庁 No.1932 に整理されています。

税金のことは、専門家と。

ここに書いたことは、あくまで「考えておきたい論点」です。
どれが当てはまるかは、お住まいの国・ご家族の状況・ご帰国の時期によって変わります。
びびなびでは、ハウスメーカーだけでなく税理士・ファイナンシャルプランナーもご紹介できます。

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国税庁の公式情報

このページは、海外にお住まいの方が日本で住まいを持たれる際に関係する税金の論点を整理したものであり、個別の税務判断ではありません。税制は改正されます。実際のお手続きやご判断にあたっては、税理士などの専門家、または所轄の税務署にご確認ください。

記載内容は2026年7月30日時点で国税庁の公表情報と照合したものです。