びびなび : World : () World

• 迷う人
• 2005/11/17 (Thu) 13:21
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＃１３ほほにくさん：
「たとえば相場が下がって欲しいと望む人たちは、市場心理が冷え込むようにプロパガンダを打ちます。価格は下がるという根拠ばかりを並べて投資家やHome Ownersに恐怖心を与え、早期にバブルを崩壊させようと画策する人も居ます。」

そのようなことが可能なんでしょうか？　マーケットというのは、そういうことに影響を受けることが有り得るのでしょうか？　それとも、需要と供給だけで決まるのでしょうか？

• ほほにく
• 2005/11/17 (Thu) 16:17
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＃１８さんへ
本当の所は誰も性格に把握できないと思います。
膨大な情報の中から、その人が重要と信じる要素を幾つか抜き出して様々な角度から考察を加えて、最後はその人の意件が多分に入った結論が出て来る。
そういうものだと思います。
主観を完全に排除した客観性というものは、ありえないでしょう。

昔から「相場」と呼ばれるものは投資家(または消費者)心理が大きく影響します。
一代でbillionairになったバフェットという投資家をご存知でしょうか？
彼の理論は、最終的にはファンダメンタルと呼ばれる要素によって企業価値は決まるもので、割安な株は値上りし、割高な株は値下がりする、というものです。
ただし同氏も言っています。
投資家心理、特に集団心理というものは時としてファンダメンタルという客観的数字を超えた動きを市場にもたらす。
1990年に崩壊した日本のバブルが良い例です。
ファンダメンタル的には企業価値＝￥１０００程度の会社の株でも、その１０倍の株価を付けることもありました。
まさに投資家心理、特に群集心理のなせる業ではなかったでしょうか。
その結末は、皆さんご承知の通りです。
プロパガンダを打ったところで、どの程度の効果があるかは未知数です。
でもボクシングで言うジャブくらいの効果はあるかも知れませんね。

• エージェント選び
• 2005/11/19 (Sat) 01:14
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少し質問させてください。
不動産のエージェントに物件を見せてもらうと言われていますが、不動産の方に行くコミッションは売り手側負担なんですよね？
では、不動産エージェントによって同じ物件でも値段が違うという事はあり得るのでしょうか？
何軒かの不動産エージェントのウエブサイトを拝見したんですが、結構だぶってる物件が多いように思えましたので、あまりエージェンシーによって違いはないのかと思い質問しました。

• たまねぎ
• 2005/11/19 (Sat) 12:22
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物件は値段が違って当たり前だと思うんですけど。というのも　最初の　”いくらで　売りに出てます！”というのは　たぶん一緒だと思うんですね。でも　オファーを入れる段階で　少しでも　高くオファーを入れると　売り手側が　オファーを受け取ってくれるの可能性があるので　そこで　物件の値段の差が出てきます。


一つの物件に　多い時で　１０件以上のオファーが入ります。その中から　売り手が　この値段で売りたい　というオファーを取るのです。

私の個人的な体験ですが　私たちが見た物件の一つに　＄３２０，０００で売りに出ていたものがありました。　結局　最後は　＄３６０，０００まで上がりました。（オファーの最高値だったのでしょうね。）

エージェントの　いい悪いの違いは　そのあなたが気に入った物件を　いかに　あなたの要求を呑んで（”物件の　購入後の修理費の　売り手側の負担”など．．．)　いい値段で取引してくれるかです。
エージェントの違い時は　そこで大きく現れてきます。物件を選ぶ段階では　エージェントの良し悪しはほとんどわかりません。　ただ交渉の場になって　初めて　そのエージェントが　選んでよかったって思える人なのか　解って来ると思います。

• ほほにく　
• 2005/11/19 (Sat) 16:09
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エージェントというものは、特に売買当事者がその資格を持たない限り、必ず間に入ります。
つまり売り手には売り手のエージェントが、そして買い手には買い手のエージェントが付くわけです。
売り手がコミッションをカバーするのが一般的ですが、だからと言って売り手のエージェントが全額を受け取るという意味ではありません。
買い手のエージェントもタダ働きにならないよう、ある程度の金額を取ります。
一般的な相場という意味で言えば、両者合わせて物件価格の５％を売り手が払い、双方のエージェントがそれを分け合う形になります。
escrow fee (＝closing cost)は実際にエスクローが完了するまで正確な金額は分かりませんが、コミッションのスケジュールは物件価格ｘＡＢＣ％という非常に単純明快な計算式で求められるので、事前に確認しておくことが可能です。
escrow feeについては、ローン会社(銀行)と密に連絡を取ることで、ある程度の見積りを事前に取得することは出来ます。
ローン会社からgood faith estimateを取って、それを不動産エージェントに見せて「ここから大きく変わる要素はありますか？」と聞いてみることだと思います。
ここで余りにも歯切れが悪いエージェントは、もしかするとescrow feeをボッタくろうとたくらんでいるかも知れません。
前にも申し上げた通り、今はコミッションのボッタクリはかなり減ったようです。
ボッタクリを警戒するなら、むしろescrow fee (closing cost)の方だと思います｡

それから、ここ数ヶ月間のカリフォルニアの一部で見られるオファー戦争について・・・。
つい半年〜１年前までは「戦争」と呼ぶに相応しいほどの凄まじい売り手市場だったのが、ここ数ヶ月間、少し様子が変わって来たように聞いています。
asking priceを下回る価格で取引確定するケースが出ているようです。
つい１ヶ月ほど前のL.A. Timesにも載っていました。
「Ａさんは近隣の類似物件が$425,000で売れた事を知り、それ以上の値段で売ろうとしてasking priceを$445,000に設定した。　
一方、同地域(neighborhood)で同じような間取りの家を持つＢさんは相場より、ほんの少し安い$420,000をasking priceとしてＭＬＳにリスティングした。
結果、Ａさんは２ヶ月の間に４件のオファーがあったのみで、いずれもasking priceを下回っていた為、いまだに売れ残っている。
Ｂさんはリスティング後１週間の間に20件以上のオファーがあり、$449,000で素早く売却できた。」
１年前には考え難い現象だったそうです。
市場は生き物です。
エージェントにcomparable market dataを要求して見ましょう。
最新のactive/pending/soldのtransactionがneighborhoodごとに細かい分析を加えて出て来ます。
売り手も買い手もneighborhoodごとのsq-ft単価を参考にして適正な売買価格というものを想定します。
もしエージェントが資料提出を渋るようなら、何かおかしいと思った方が良いかも知れません。

• bibi2
• 2006/01/25 (Wed) 02:08
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付属のＣＤを入れて手順通りに進めばできると思いますがそれでも分からなければそのままの状態でカスタマーセンターに電話しましょう。丁寧に教えてくれる（場合あり）です。
ワイヤレスは専用ルーターを使わないとつなげられません。確かワイヤレスルーターはＳＢＣでオファーされてなかったと思います

• そらみみずきん
• 2006/01/25 (Wed) 12:53
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申し込みのときに複数台使用するということを申請しておけばルーター込み（？）のモデムが届きます。うちは1台は直接つないで、1台はワイヤレスで使っています。

• th
• 2006/01/21 (Sat) 10:44
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昨日の「あいのり」観ましたか？なっちのあの態度についてみなさんどう感じているのでしょうか？

• stitch___
• 2006/01/21 (Sat) 11:06
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コージあまりにも可哀想すぎ。
一ヶ月の間にどの男が一番タイプかで決めて、あそこまで好きになれるわけないし。
ていうかあいのりやらせ多いよね。AV女優もいるしね。デヴィみたいなさ。
そもそもアメリカでの恋愛もあいのりだよね。
bibi2さん。なっちが嵐にふられるってこと？
だったらおもしろいね。

• んんんー
• 2006/01/22 (Sun) 10:43
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私は、最近いつもコージが一人ぼっちっていうのがとっても気になります。ヤラセかもしれないし、「恋愛しに来てるんだから仕方ない」ってことかも知れないけど、みんながペアで行動したら１人だけ残っちゃうっていうのを分かってて、誰もそこを気遣ってあげてないのが「仲間ハズレ」にしてるみたいで見ててイヤなかんじ。
もし私が知り合いもいない異国で同じ目にあったら、即刻リタイアかも。
それにしても、なっちって可愛い？

• こんばんわ
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• 2006/01/22 (Sun) 17:50
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自分は
１　インターネットで領事館の面接の予約をする。だいたい２週間後位なのかな面接出来るのは？混み具合によると思います。
２　書類の準備（Ｉ−２０、パスポート、各種書類、あればレポート、銀行残高、後はなんか新らしい申請で１万円大使館にクレジットで振り込まないといけないらしいね）
３　大使館に行く。その際パスポートは提出してしまうので、帰ってくる際の封筒が必要なんだけどそれを速達の切手をつけておけば、１週間くらいで帰ってくる。と思います。面接でもcellriko さんの条件ならすんなり申請おりると思いますよ。
他の皆さん、条件が抜けてると思ったら書き足してねー。頑張って下さいね。

• ちなみに・・
• 2006/01/22 (Sun) 17:50
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#11　面接に行った日から、です。提出書類を揃えるのも、エージェントを通す人もいれば、自分で全部する人もいます。私は自分でしました。

• ちなみに・・
• 2006/01/22 (Sun) 17:50
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私の例をお話すると、１月に日本から語学学校にI-20の申し込み。大使館に面接の予約をしようと思ったら３月まで空いてなかったので３月の最も早い日を予約。３月の中旬に面接。許可され、２日後にビザの貼られたパスポートなどが届きました。これは大阪領事館での申請の例です。同じ３月でも東京は空があったのに、住んでいる県によって大阪でしか受けられなかったので、予定よりも遅い面設日となってしまいました。とぴ主さん、頑張ってくださいね！

• cellriko
• 2006/01/22 (Sun) 18:12
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皆さん本当にありがとうございます！
#13さん私はこっちに来る前に念のため残高証明をもってきたのですが旧UFJ銀行で即日発行してくれました。

手順としてはI-20発行⇒その他必要書類をそろえ、面接予約⇒面接⇒結果まち
ですよね？
領事館のホームページの必要書類には残高証明など書かれていないのでこういうのは持っていくほうがベターということでしょうか？？
領事館以外のページでいろいろ探して見ると、エッセイ（日本に帰る理由やアメリカに行きたい理由など）を持っていったほうがいいとか、社会人であった人なら上司の推薦状？とか書いてあるのですが皆さんは用意されていかれましたか？？　


ちなみに領事館のページの必要書類記載は以下のようになっていました
１　パスポート
２　ビザ申請書
３　オリジナルの領収書
４　非移民ビザ補足申請書
５　返信用封筒エクスパック
６　警察証明（犯罪者）
７　クリアファイル

• こんばんわ
• 2006/01/22 (Sun) 21:13
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あのー不足だと思ったので追加で
１　大使館は１１時位までしかやってないから早く行った方がいいです。手続で不備があったときに時間が間に合わないと終わっちゃうからね。
２　自分が書いた振り込みは、申請の費用１万数千円かな？以外の費用ですよ。自分はちなみにこのことを大使館で知って、慌てて近くの人に代わりに振り込んでもらいました。早く行ったために振り込みが間に合って、通りまいたけどね。
３　そうそうその追加料金の領収書が必要ですよ。詳しくは大使館のホームページに乗ってますんでみてね。
４　レポート（エッセイ）は自分も書きました。あとは、親に日本語でいろいろと書いてもらいました。書類は大いに越した事はないと思います。

• どっち？
• 2005/12/11 (Sun) 19:40
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arieruko さん。
ありがとうございます。
そうですよね〜〜。やっぱり、名はSMCの方がなにかといいですよね。
一度、学校を訪れて見てみます。

• 食べれません。
• 2005/12/13 (Tue) 02:22
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LATTCはAAdegreeとれないし、トランスファーも出来ないですよね。ただその専門の科目を学んでサティフィケートとって終わり。
SMCは専門科目とって、サティフィケートだけで終わる事も出来るし、General educationもとってAAdegree取ることも出来るので、目的で全然変わると思います。
科目はコスメトロジーとかファッションですか？どちらの学校も良いと聞きました。
学校の雰囲気は天と地、雲泥の差です。LATTCの生徒の人種の割合は８０％がヒスパニック、１５％が黒人、残りがアジア人、白人て感じですね。場所もダウンタウンの外れの治安の悪そうな所にあります。
SMCはサンタモニカにあるだけあって、治安も良さそうだし、白人が多いです。でも、日本人がすごく多くて、それにはびっくりします。

• でもね！
• 2005/12/13 (Tue) 05:32
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どっち？さんへ
SMCに３年弱、LATTCに１年通ってました。どっち？さんのメジャーは何ですか？
LATTCは確かにSMCと比べると、治安は良いとはいえませんが、そこまで悪いって事はありません。自分はナイトクラスとってましたが平気でしたよ。ちゃんとした技術を学びたいのならばLATTCの方が良いのではないのでしょうか？とは言え、どっち？さんの選考が分からないので、なんともいえませんが、トランスファーする予定がないのだったら、LATTCをお勧めします。

• woopieeちゃん
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• 2005/12/14 (Wed) 17:39
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でもね！さんへ
私も今smcに通っていて、メジャーがファッションなのでLATTCに変えようか今最終段階で迷っています。LATTCのファッションメジャーについて、何かご存知でしたら是非お聞きしたいのですが、もしご迷惑じゃなければメールください。よろしくお願いします。

• どっち？
• 2006/01/18 (Wed) 06:39
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みなさん、お久ぶりです。日本に帰っていたので、ぜんぜん返事できませんでした。
私のとりたいメジャーはファッションOR心理学OrArt関係です。

でも、やっぱり技術を身に付けたいというのが強いのでLATTCの方がよさそうですね。